2026年，有一部分房子會重新上漲，但還有一部分房子，現(xiàn)在每一天都是它最好的賣點。給你兩個指標，幫你判斷你的房子什么時候能止跌。

先來看一組參考數(shù)據(jù)：日本、美國、西班牙、中國香港的房價到頂之后，除了日本是真的跌了二三十年，其他地區(qū)基本上在第5到第6年就觸底反彈了，而我們目前的樓市調(diào)整已經(jīng)走到第4年。再看跌幅，不算金融危機的極端情況，全世界其他地區(qū)的房價回撤幅度基本在30%~35%左右。2025年百城二手房全年累計下跌了8.26%，我們的房價高點在2021年，當時百城二手房均價是16000元，目前是13855元，較最高點已經(jīng)回撤了近20%。

所以如果有人說我們的房價會永遠跌下去，其實是不現(xiàn)實的。從時間和價格兩個維度來看，當前樓市的調(diào)整幅度已經(jīng)差不多了。其實早在2025年初就能得出結(jié)論：這一年的樓市是全面分化的一年，核心城市新房價格走高，二手房價格持續(xù)探底。數(shù)據(jù)也印證了這一點，2025年百城新房價格累計上漲2.58%，一線城市更是上漲了6.67%。

想要更精確判斷房價何時止跌，核心是搞懂當前房地產(chǎn)的供需關(guān)系。2025年3月，住建部首次把“好房子”三個字寫進政府工作報告，直接導致2025年新開盤小區(qū)和2023年前的小區(qū)形成明顯代差。去看看你所在城市的新樓盤就會發(fā)現(xiàn)，住房新規(guī)對小區(qū)的層高、總高、公攤、會所、外立面都做了明確要求。2025年越往后，各地二手房跌得越厲害，正是因為符合新規(guī)的新房批量入市，對老舊二手房形成了降維打擊。

所以第一個判斷指標來了：看你家小區(qū)附近的地塊規(guī)劃。如果周邊有大量待開發(fā)住宅用地，你的房子大概率還會跌——新房的室內(nèi)空間更大、層高更高、容積率更低，老的高層筒子樓只會越來越不值錢，現(xiàn)在就是最好的置換時機。如果想買新房，盡量選符合“好房子”標準的戶型，未來能站穩(wěn)價格的，只有核心城市的改善型房源。如果預算有限只考慮剛需，租房其實更劃算，遠比強行入手一套會持續(xù)下跌的剛需老破小要明智。

反之，如果你的房子附近沒有新房供應，而且所在城市是省會或區(qū)域中心城市，那么止跌就不遠了。

再來看第二個指標：需求端的結(jié)構(gòu)和租售比。現(xiàn)在到底是誰在買房？答案是改善型購房者和少部分投資者，剛需人群看著房價跌幅，大多還在持幣觀望?？赡苡腥藭|(zhì)疑，這年頭還有人投資買房？看二手房成交面積數(shù)據(jù)就知道，大面積改善房型的成交量在明顯增多，一線城市300萬以下二手房的成交占比也在2025年大幅提升，上海的老破小一度成了搶手貨。

原因很簡單：經(jīng)過幾年下跌，部分房子的租售比已經(jīng)跌出了性價比。比如上海虹橋蓬普板塊，300萬的房子一年租金能到7萬多，租售比達到2.5%，而當前10年期國債收益率只有1.8%——300萬存銀行，怎么都拿不到7萬的利息，買房出租的套利空間就出現(xiàn)了，資金都是趨利的，有套利空間就會有買盤。

但有人會問，我的城市租售比也在2%左右，房價怎么還在跌？關(guān)鍵在于房租也在跌。2025年整體租金下跌了3.6%，不出意外的話，2026年房租和居民平均收入還會承壓。而上海作為經(jīng)濟中心，率先穩(wěn)住了租金，這就是核心城市的優(yōu)勢。

說到底，房價何時止跌，本質(zhì)上要看我們何時能走出通縮、居民收入重新上漲。2026年是“十五五”規(guī)劃開年第一年，央行和財政部多次定調(diào)要繼續(xù)實施貨幣寬松政策，走出通縮指日可待。與其糾結(jié)具體的時間點，不如關(guān)注通脹指數(shù)CPI和工業(yè)生產(chǎn)者價格指數(shù)PPI的走勢。

最后總結(jié)一下當下房價的核心邏輯：只要通脹回暖、居民收入增加、房租止跌，租售比在2%以上的城市會率先止跌。同時，符合住房新規(guī)的優(yōu)質(zhì)新房大概率會進一步走高，畢竟當前市場的主力需求是改善型置業(yè)。而那些遠郊高層、沒有租金優(yōu)勢、沒有居住優(yōu)勢、沒有學區(qū)優(yōu)勢的房子，大概率還會繼續(xù)走低。

房價的分化會越來越大，未來很可能像股市一樣，一墻之隔，一邊上漲、一邊下跌。全國房產(chǎn)總市值高達400多萬億，是GDP的4倍，也是老百姓最大的財富載體，這筆錢不會憑空消失，但財富會轉(zhuǎn)移——從沒有競爭力的房子，轉(zhuǎn)移到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上。