買房賣房本是人生大事，可深圳的李某卻在房屋交易中遭遇了“一波三折”——買家方某簽完1354萬(wàn)的購(gòu)房合同后，以資金不足為由拒不履約，一年后李某低價(jià)賣房虧了93萬(wàn)。這筆損失該誰(shuí)擔(dān)？近日南山法院的判決給出了答案。

簽完千萬(wàn)合同買家“跑路”，房主一年后賣房虧百萬(wàn)。

時(shí)間回到2022年5月，李某打算把名下一套房產(chǎn)賣掉，通過(guò)中介和方某簽了一整套合同，包括《深圳市二手房預(yù)約買賣及中介服務(wù)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》等。合同里寫得明明白白：房子總價(jià)1354萬(wàn)，方某要先付80萬(wàn)定金（7日內(nèi)付清），剩下的1274萬(wàn)得在當(dāng)年5月20日前一次性付清。更關(guān)鍵的是，雙方還約定“誰(shuí)放棄交易，誰(shuí)就賠守約方80萬(wàn)違約金”，維權(quán)產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)也由違約方承擔(dān)。

可簽完合同后，方某只通過(guò)中介付了2萬(wàn)定金，剩下的錢遲遲沒(méi)動(dòng)靜。中介兩次發(fā)函催款，方某直接說(shuō)“資金不足，沒(méi)法繼續(xù)履約”。2022年6月，李某無(wú)奈發(fā)了《解除合同通知》，中介也把2萬(wàn)定金轉(zhuǎn)給了他。

本以為事情就此結(jié)束，沒(méi)想到房?jī)r(jià)卻掉了鏈子。2023年6月，李某終于找到新買家，可房子只能賣到1261萬(wàn)，比當(dāng)初和方某約定的價(jià)格低了93萬(wàn)！李某越想越虧，直接把方某告到法院，要求賠償80萬(wàn)違約金、13萬(wàn)額外損失（93萬(wàn)差價(jià)扣掉80萬(wàn)違約金），還要承擔(dān)律師費(fèi)和訴訟費(fèi)。

面對(duì)起訴，方某卻有自己的說(shuō)法：“我和李某簽的只是‘預(yù)約合同’，不是正式買賣合同，而且他已經(jīng)沒(méi)收了2萬(wàn)定金，憑啥還要我賠違約金？”

法院判決：違約方賠80萬(wàn)+律師費(fèi)，但13萬(wàn)額外損失不支持

南山法院審理后，理清了這起糾紛的核心問(wèn)題，最終給出了明確判決：方某要向李某支付78萬(wàn)違約金（80萬(wàn)扣掉已付的2萬(wàn)定金），還要賠償3萬(wàn)律師費(fèi)，駁回李某要求13萬(wàn)額外損失的訴求。

為啥這么判？法官?gòu)娜齻€(gè)關(guān)鍵問(wèn)題入手，把法律邏輯講得明明白白：

問(wèn)題1：雙方簽的是“預(yù)約合同”還是“正式買賣合同”？

方某說(shuō)“這是預(yù)約合同”，言外之意是“合同還沒(méi)正式生效，我不算違約”。但法院查了合同內(nèi)容后發(fā)現(xiàn)，合同里把房子的地址、面積、總價(jià)、付款時(shí)間、交易節(jié)點(diǎn)、違約責(zé)任等關(guān)鍵信息都寫得清清楚楚，完全符合“可以直接履行的房地產(chǎn)買賣合同”的要求，根本不是“需要再補(bǔ)條款的預(yù)約合同”。所以方某的這個(gè)辯解，法院直接不采信。

問(wèn)題2：方某要不要承擔(dān)違約責(zé)任？80萬(wàn)違約金該不該給？

根據(jù)雙方簽的《補(bǔ)充協(xié)議》，“放棄交易就要賠80萬(wàn)違約金”，這是雙方自愿約定的，而且不違反法律規(guī)定。方某沒(méi)按時(shí)付定金和房款，中介催了也不履約，已經(jīng)構(gòu)成“根本違約”，肯定要承擔(dān)責(zé)任。

更重要的是，李某后來(lái)賣房確實(shí)虧了93萬(wàn)，說(shuō)明方某的違約確實(shí)造成了實(shí)際損失，而方某也沒(méi)拿出證據(jù)證明“80萬(wàn)違約金比實(shí)際損失高太多”。所以法院認(rèn)為，80萬(wàn)違約金是合理的，方某必須給。

問(wèn)題3：李某主張的13萬(wàn)額外損失，為啥不支持？

李某覺(jué)得“93萬(wàn)差價(jià)比80萬(wàn)違約金多13萬(wàn)，這部分也該賠”，但法院卻不認(rèn)可。關(guān)鍵原因在于：守約方有“防止損失擴(kuò)大”的義務(wù)。

李某在2022年6月就知道合同沒(méi)法履行了，卻直到2023年6月才賣房，間隔了一整年。這一年里房?jī)r(jià)下跌的損失，屬于“可以通過(guò)及時(shí)賣房避免的擴(kuò)大損失”。根據(jù)法律規(guī)定，守約方?jīng)]采取適當(dāng)措施阻止損失擴(kuò)大的，不能就擴(kuò)大的部分要求賠償。所以李某以“一年后賣房的價(jià)格”主張額外損失，證據(jù)不足，法院自然不支持。

房屋交易違約，這些法條要記牢！

1.怎么區(qū)分“預(yù)約合同”和“本約合同”？（判斷合同是否生效）

根據(jù)《民法典》第四百九十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！?/p>

簡(jiǎn)單說(shuō)，預(yù)約合同的核心是“約定以后簽正式合同”，比如只寫了房子大致信息、暫定價(jià)格，沒(méi)約定付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間等；而本約合同（正式合同）的核心是“條款完整，能直接履行”，就像案例里那樣，地址、價(jià)格、付款、違約條款全明確，不需要再補(bǔ)簽合同就能過(guò)戶。

2.違約后，違約金怎么算？能不能要求額外賠償？（判斷賠償金額）

根據(jù)《民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少?！?/p>

案例里雙方約定了80萬(wàn)違約金，而實(shí)際損失是93萬(wàn)，違約金沒(méi)超過(guò)損失，所以法院支持了80萬(wàn)；如果約定的違約金是50萬(wàn)，李某就可以要求增加到93萬(wàn)（需提供損失證據(jù)）；反之，如果約定的違約金是200萬(wàn)，方某可以要求減少到和損失相當(dāng)?shù)臄?shù)額。

3.守約方“放任損失擴(kuò)大”，后果是什么？（避免自己吃虧）

根據(jù)《民法典》第五百九十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)?！?/p>

這一條特別關(guān)鍵！就像案例里的李某，如果在2022年6月解除合同后，及時(shí)（比如1-3個(gè)月內(nèi)）賣房，可能不會(huì)虧93萬(wàn)，甚至可能不虧。但他拖了一年，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，這部分?jǐn)U大的損失就不能讓方某買單。所以遇到對(duì)方違約，守約方一定要及時(shí)采取措施（比如盡快轉(zhuǎn)賣房屋、尋找新買家），并保留好相關(guān)證據(jù)（如掛牌記錄、看房記錄），避免自己承擔(dān)額外損失。

4.律師費(fèi)、訴訟費(fèi)該誰(shuí)出？（維權(quán)成本問(wèn)題）

根據(jù)《民法典》第五百八十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。”

如果合同里明確約定“違約方承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)”，比如案例中的條款，那么守約方打贏官司后，這些費(fèi)用就該違約方出；如果合同沒(méi)約定，一般需要守約方自己承擔(dān)（除非法律有特別規(guī)定）。所以簽合同時(shí)，一定要把“維權(quán)成本承擔(dān)”寫清楚，避免后續(xù)扯皮。

誠(chéng)實(shí)守信是買賣的根本，也是法律保護(hù)的重點(diǎn)。希望這起案例能給大家提個(gè)醒，讓每一次房屋交易都能順順利利！