國際上對于房價的合理預(yù)估是房價為房租的200-300倍，租售比也就是年租金與房屋總價的比率為4%-6%。但是你會發(fā)現(xiàn)租售比在我國不適用。在三四線城市租一套房子，月租金為1500元，即使按照300倍45萬可能也買不到這個房子，除非是房齡很大的舊房子。而在一線城市，月租金1-1.5萬的房子，同樣按照300倍，你依然買不到這個房子。

　　 當(dāng)前房地產(chǎn)處于止跌回穩(wěn)關(guān)鍵時期，一些自媒體和個人發(fā)聲，說國內(nèi)房價高于租售比就是房價不合理，不能買房子。按照租售比模型，所有的新建房子成本合理，即使沒有利潤也不會低至這個價格。這種判斷國內(nèi)房價的方式是錯誤的，這種發(fā)聲更是誤導(dǎo)。當(dāng)前租售比不能評估房價的核心原因是國內(nèi)的租金不適用于租售比。

　　1

　　 房貸與等額本息

　　 業(yè)主購買價格為150萬元的房產(chǎn)，首付50萬，貸款100萬。房貸利率為3.5%，期限30年，選擇等額本息方式，各期貸款數(shù)據(jù)如下圖所示。

　　 在銀行端，房貸這項資金活動，是投資者（銀行）做了一個收益率為3.5%的投資項目。

　　2

　　 租售比邏輯

　　 根據(jù)上述案例，就會發(fā)現(xiàn)房貸總額100萬元是月供4490元的222倍。

　　 假設(shè)個人購買后30年內(nèi)全部出租，此時個人和銀行共同成為投資方，各個租客為實質(zhì)業(yè)主。個人首付和銀行貸款共同組成投資本金，以房貸利率作為整體投資收益率，各期貸款數(shù)據(jù)如下圖所示。

　　 此時房價為150萬，月度還款為6735.67元，房價是月供的222倍，若房租覆蓋每月本息，此時租售比（6735.67*12/1500000）就是5.39%。銀行作為債務(wù)投資方獲得3.5%的收益率；購買方作為權(quán)益投資方和項目管理方，也獲得3.5%的收益率，兩者都獲得合理的投資收益。這就是租售比的邏輯。

　　 租售比成立的條件就是租金收入。每月租金收入可以覆蓋廣義月供即租金流入同時覆蓋100萬元銀行貸款的等額本息和首付50萬元的等額本息。

　　 在房產(chǎn)使用過程中，使用方（業(yè)主或租戶）每月支付房價總額的等額本息月供給管理方（擁有者），管理方把房貸部分的月供支付給銀行，剩余部分是本金（首付）收入。若是自持，那就是個人僅支付銀行部分，剩余部分在首付中自行抵扣。

　　 租售同權(quán)，在相同效益下，個人選擇成本最低的方案。而國外的二手房市場表明租房和自持的成本相差無幾。之所以用租售比來表達(dá)月供和房價的關(guān)系，因為租金是兩種生活選擇方式在實質(zhì)意義上的統(tǒng)一。

　　3

　　 租售比如何影響房價

　　 房產(chǎn)的租售比在特定時期是確定的，只與利率有關(guān)。不同房產(chǎn)的價格預(yù)測主要受租金影響。

　　 1、利率與租售比

　　 由于存在房貸利率，房價與月供也就是房租的比值永遠(yuǎn)小于360。但是利率越高，本息變大，需要支付的租金也變大，此時租售比也會變大。仍采用上面案例，房價150萬（全部視為借貸本金），當(dāng)房貸利率為3.5%時，月度本息為6735.67元，年度本息為80828.04元，房價是月租金的222倍，租售比是5.39%。當(dāng)房貸利率為2%時，月度本息為5544.29元，年度本息為66531.50元，房價是月租金的270倍，租售比是4.43%。當(dāng)房貸利率為1%時，月度本息為4824.59元，年度本息為57895.11元，房價是月租金的310倍，租售比是3.85%。

　　 租售比是年度租金與房價的比值。在個人首付回報率和房貸利率一致時，年度本息與銀行貸款余額的比值和年度租金與房價的比值一致。根據(jù)等額本金邏輯，只要房貸利率確定，租售比就是確定的唯一值。 戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

　　 2、空置與租金

　　 如果房產(chǎn)不能保證連續(xù)出租，那么理論上房東就會適度提高房租，名義上房產(chǎn)價格變大。

　　 3、供需與租金

　　 如果區(qū)域內(nèi)供小于求，房租就會上漲?，F(xiàn)實中房產(chǎn)實現(xiàn)增值，表現(xiàn)為當(dāng)前公允價值大于折舊后凈值，也就是房價環(huán)比上浮。國外豪宅成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，原因在于供小于求，房租收入大于廣義月供。疊加房貸的杠桿效用，此時本金投入獲得超額回報（當(dāng)房租高于廣義月供，此時內(nèi)部收益率大于房貸利率，整體資本金收益水平為內(nèi)部收益率，而房貸利率固定，資本金額外獲得房貸部分的超額流入）。

　　 4、折舊與租金

　　 房屋作為固定資產(chǎn)要面臨折舊，前期折舊后房產(chǎn)價值低于貸款余額，那么此時房租也會稍微上調(diào)，以前期超出月供部分的資金來對沖下一個租期因房屋老齡降低租金減少的收入，或者自持時面臨的資產(chǎn)減值損失。 戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

　　 5、小結(jié)

　　 用租售比來評估房價有兩個前提，一是具體評估的房產(chǎn)其租售比是一個具體的值（由當(dāng)前房貸利率確定），絕對不是4%-6%區(qū)間任意取值。二是租售同權(quán)同成本，根本上保證房租可以代替月供，其次就是租金收入需要微調(diào)來適用模型評估。

　　 房子作為固定資產(chǎn)存在折舊，表現(xiàn)形式就是房價不斷下跌，但是在房租上可能反映不明顯。在用租售比評估房價后，要根據(jù)房齡差別進行價格調(diào)整。

　　4

　　 為什么租售比無法適用國內(nèi)房價

　　 對于經(jīng)歷過地產(chǎn)周期的人來說，無論是2012年平穩(wěn)期，還是2018年繁榮期，甚至是2022年的下行期，租售比從來沒有適用。5年內(nèi)次新房絕大部分一直在400以上。最新重點城市租售比如下圖所示。

　　 根據(jù)現(xiàn)實市場交易，房租定價沒有問題，租售比模型是一個國際通用的簡單模型。租售比不能評估房價的根本問題是現(xiàn)在的房租收入運用到模型不合適。

　　 國外租房和購房，兩個不同的生活方式享受的房屋權(quán)力一樣，租金和月供只是占有成本表現(xiàn)形式的不同，但本質(zhì)二者額度相同，資金的意義也相同。國內(nèi)租房僅僅是為了生存，房產(chǎn)的很多核心功能無法使用或者不會使用，因此租金較低。國內(nèi)租金不能完全反映占有房屋需支出的代價，表現(xiàn)形式就是租金相對于買房支付的的成本明顯偏低。

　　5

　　 結(jié)論

　　 理想狀態(tài)下，租售比是一個評估房價的工具。在國外之所以適用，核心在于租售同權(quán)，租金可以反映完整使用房產(chǎn)功能支付的成本。

　　 我們的國情是租金合理的偏低，因為租金只代表了使用期間部分價值的對價。如果繼續(xù)使用該模型，那么就會造成房價錯誤的嚴(yán)重被低估。