從直逼5.4萬/平跌至2.8萬/平，曾經(jīng)風光無限的“黃埔地王”，正在二手市場上演了一出殘酷的價值回歸。

最近，黃埔某豪宅小區(qū)成交了一套二手房，單價2.8萬/平。

這套成交出自中冶·逸璟臺，再對比一下它的“出身”，劇情就瞬間狗血了——

2016年，中冶可是以高達241%的溢價率、2.7萬/平的樓面價拿下這塊地，成為萬眾矚目的“黃埔地王”。

它最風光的時候，別墅產(chǎn)品最高成交單價直逼5.4萬/平。

十年一覺地王夢，醒來跌回解放前。

根據(jù)貝殼顯示的公開成交記錄，2013年至今，項目僅出現(xiàn)了3套成交二手房，成交價從最初的5萬/平，一路下滑至2.8萬/平。

片區(qū)中介透露，實際上今年以來，中冶逸璟臺一個月能有一宗二手成交，成交價格基本在3.2-3.3萬/平左右。

更扎心的是，隨著黃埔區(qū)嶺頭舊改羌洞安置區(qū)的建設，還將遮擋中冶逸璟臺正南向的大部分景觀視野，更把墅類產(chǎn)品包圍在中間。

難怪近期不少業(yè)主主動降價，我們在貝殼上看到，同戶型掛牌價已經(jīng)去到2.9萬/平了，成交價預計只會進一步下探。

除了中冶逸璟臺，在樓市最瘋狂的那幾年，也誕生過不少高價地王。

而如今進入二手市場的它們，日子又過成了什么樣？

那些年高價拿的地

如今都成了業(yè)主流的淚

我們先來看看，近10年溢價率最高的10宗地塊。

這份榜單很有意思，幾乎所有高溢價地塊，都誕生于2016年的增城，可見當年增城樓市有多火。

僅次于中冶逸璟臺的，是增城的疊溪花園，雖然成交樓面價并不算高，但溢價率達到181%。

疊溪花園如今在片區(qū)的二手市場中算是一個比較熱門的小區(qū)，在貝殼統(tǒng)計的朱村成交小區(qū)榜單里能排進前5。

2019年，疊溪花園的新房成交均價在1.9萬/平左右。而近期成交的二手房源，成交價僅為4400-4700元/平，總價不到40萬，就能買一套三房。

再看看綠地瓏玥府，當年綠地以樓面價1.2萬/平拿下地塊，2019年小區(qū)新盤成交價2.1萬/平。

如今小區(qū)在售的二手房源不多，僅有13套掛牌，近期二手成交均價為9898元/平。

在拿地溢價排行前10中，跌得最狠的，當屬朱村的萬科春風十里。

2019年，萬科春風十里新房成交價去到2.7萬/平，而從最近的二手房成交看，部分低樓層房源最低6500元/平就能入手。而小區(qū)目前的整體成交價不過7300元/平，對比地價幾乎腰斬。

同在朱村的遠洋招商保利東灣，跟萬科春風十里可謂一對“難兄難弟”。高達1.5萬/平的拿地價，2019年剛開盤時，建面約115平戶型最高賣到3.5萬/平，成為區(qū)域的價格標桿。如今，小區(qū)二手成交價僅在8000-9000元/平徘徊。

各區(qū)“地王”在二手市場里

都有怎樣的境遇？

看完了溢價率排行前10的地塊，我們也看看近10年，廣州樓市拍出的各區(qū)“地王”，進入二手市場中的表現(xiàn)如何。

先來看看海珠，海珠目前已有二手房在售的“地王”，當屬2021年被中海以5萬/平成交樓面價拿下的中海觀澔府。

中海觀澔府目前能查到的公開二手成交有2套，都是去年初賣出的。

一套位于 2 棟的 16 樓，為 126.99 ㎡的四室兩廳，成交總價為 750 萬，折合單價 5.9 萬 / ㎡。

另一套則是位于2棟的2樓，為126㎡的四室兩廳，成交總價為730萬，折合單價5.7萬/㎡。

目前中海觀澔府掛牌的二手房源也不多， 掛牌價在5-6萬/平左右，同比幾乎腰斬，可見業(yè)主們?yōu)榱速u房也是“沒招了”。

接著看看荔灣，荔灣地價TOP3里已經(jīng)在二手市場中流通的小區(qū)有兩個。

其中，荔灣地王——冷凍廠地塊在2019年被保利以4.2萬/平的地價拿下，即如今的保利天珺，當年新房成交價8.4萬/平左右。

去年，小區(qū)出現(xiàn)了第一套二手房成交，由于樓層較低，成交價僅5.5萬/平。

目前小區(qū)內有不少二手房源掛牌，掛牌價仍堅挺在8-10萬/平左右。

中海學仕里，2019年被中海以3.4萬/平地價拿下，如今仍是荔灣地價TOP3。

2020年，項目開盤時新盤成交均價高達5.9萬/平，如今，小區(qū)二手房成交均價4萬/平左右。

白云近10年地價TOP3里同樣已經(jīng)有兩個小區(qū)進入二手市場。

白云“地王”是中國鐵建在2020年以樓面價4.4萬/平拿下的江夏村地塊，即如今的中國鐵建·西派云峰。

小區(qū)的開盤成交均價在8萬/平左右，去年，小區(qū)出現(xiàn)了首套二手成交房源，成交價12萬/平。不過，目前小區(qū)的整體掛牌價有所回落，在6.5-8萬/平左右。

這也是我們盤點到現(xiàn)在，價格表現(xiàn)相對堅挺的一個小區(qū)。

白云的地價季軍，則是以3.5萬/平拿地的龍湖招商·天鉅。小區(qū)當初的新房成交均價在4.7萬/平左右，去年小區(qū)二手房成交價僅3.4萬/平左右，已接近拿地成本。

地王褪色

價值回歸

總的看下來，中心區(qū)的“地王項目”，雖然也經(jīng)歷了市場“擠水分”，但自身價值依然受到市場認可。

比較慘烈的，是在2020年以前在郊區(qū)以高溢價拿地的“地王項目”。

這些曾經(jīng)的高溢價地塊大多分布在城市的邊緣或者剛需板塊。當年的狂熱，本質上是房企在豪賭“城市擴張”的紅利。

當年的拿地價格受到市場情緒的裹挾，而在如今市場深度調整之后，片區(qū)的實際價值回歸。

那些跌破地價的項目，大多是“剛需產(chǎn)品豪宅化”。拿地貴了，就強行包裝成豪宅賣。

一旦你的產(chǎn)品力匹配不上當年的“地王”身價，市場就會無情地抹去所有的“面粉溢價”。

地王，只是開發(fā)商拿地時的勇氣，絕不是二手房價的保險柜。

對于購房者而言，這或許是一個警示：在房地產(chǎn)市場，追逐熱點往往意味著高風險

，而堅持價值投資，關注項目的基本面，才是抵御市場波動的長久之計。

地王的光環(huán)會褪色，但土地的價值規(guī)律永不改變。在當下這個市場調整期，或許正是重新審視什么是真正價值的好時機。

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