香港樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折信號，內(nèi)地買家悄然布局背后有何邏輯？

租金回報率超4%、成交連續(xù)9個月破千，香港樓市釋放什么信號？

香港樓市悄然轉(zhuǎn)變，內(nèi)地買家占比近四分之一說明什么？

政策優(yōu)化與人才流入雙輪驅(qū)動，香港樓市迎來新周期

香港樓市近期傳遞出的信號值得關(guān)注。連續(xù)多月的成交數(shù)據(jù)升溫、政策環(huán)境轉(zhuǎn)變與資本流向的變化，正逐漸勾勒出市場新一輪周期的輪廓。差餉物業(yè)估價署公布的私人住宅售價指數(shù)顯示，2025年9月該指數(shù)升至292.5，實現(xiàn)連續(xù)四個月上漲，創(chuàng)下14個月新高。與此同時，住宅成交量亦保持活躍，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月香港一手住宅成交突破1700宗，連續(xù)第九個月維持在千宗水平以上。

市場活躍度的提升不僅體現(xiàn)在基礎(chǔ)交易量上，更反映在結(jié)構(gòu)性變化中。高端住宅市場表現(xiàn)尤為突出，10月香港共錄得66宗價值超過5000萬港元的大額房產(chǎn)交易，較9月的33宗實現(xiàn)翻倍增長，創(chuàng)下年內(nèi)單月新高。今年前10個月，此類高端交易累計已達322宗，成為近七年同期次高。此外，租賃市場的活躍也為樓市回暖提供支撐，9月私人住宅租金指數(shù)觸及200.0，是2019年8月以來的最高水平。有中介機構(gòu)統(tǒng)計，目前全市有112個住宅小區(qū)的租金回報率超過按揭成本，出現(xiàn)“供平過租”現(xiàn)象，其中34個小區(qū)回報率達到或超過4%。

這一輪市場變化背后，是多重因素共同作用的結(jié)果。2024年初香港特區(qū)政府調(diào)整樓市管理措施，包括減免額外印花稅、買家印花稅等，為市場釋放了明確政策信號。其中，總價400萬港元及以下住宅的印花稅大幅降至100港元，顯著降低了首次置業(yè)者的入門門檻。與此同時，利率環(huán)境的變化也為市場注入活力。今年5月，香港銀行同業(yè)拆息一度回落至0.7%左右，帶動按揭利率下行。盡管近期拆息有所回升，但整體借貸成本仍較年初有明顯下降。

人口流動因素同樣不容忽視。香港各項人才引進計劃在2024年6月至2025年6月期間共收到超過19萬份申請，其中近14萬份獲批。這批新赴港人群不僅帶來居住需求，也推高了租賃市場的活躍度。有房產(chǎn)研究機構(gòu)指出，新來港人才普遍具有較強購買力，即使選擇租房也能承受較高租金，間接推動房產(chǎn)投資價值重估。

值得深入分析的是，香港樓市此輪變化與內(nèi)地城市市場走勢出現(xiàn)分化。從中原城市領(lǐng)先指數(shù)看，2025年以來香港樓市呈現(xiàn)溫和回升態(tài)勢，而同期內(nèi)地部分一線城市仍處于調(diào)整階段。這種分化背后是兩地市場基礎(chǔ)面的差異。香港樓市主要以自有資金為主，按揭貸款比例相對較低，開發(fā)商負債結(jié)構(gòu)也更為穩(wěn)健，這使得市場調(diào)整更多表現(xiàn)為價格理性回歸。而內(nèi)地部分城市則需應(yīng)對開發(fā)商債務(wù)壓力與居民房貸負擔(dān)等結(jié)構(gòu)性問題。

對于市場參與者而言，當(dāng)前香港樓市既蘊含機遇也需關(guān)注風(fēng)險。從積極方面看，政策環(huán)境優(yōu)化、利率水平適度以及人才持續(xù)流入為市場提供基本面支撐。但同時也應(yīng)注意到，香港作為開放型經(jīng)濟體，其房地產(chǎn)市場受國際資本流動影響較大，未來利率走勢、全球經(jīng)濟環(huán)境變化都可能帶來波動。有分析觀點認為，香港樓市可能進入一個新的平衡階段，既不會重現(xiàn)過去大幅上漲的局面，也不太可能再度深度調(diào)整，而是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的分化發(fā)展。

對于有實際居住需求的人群而言，當(dāng)前市場環(huán)境提供更多選擇空間。有房產(chǎn)顧問建議，購房者可重點關(guān)注交通便利、配套成熟的區(qū)域，同時根據(jù)自身財務(wù)狀況合理規(guī)劃。對于投資需求，則需要更加精細地評估不同區(qū)域、不同類型房產(chǎn)的租金回報潛力和長期價值增長空間。

從更宏觀視角看，香港樓市的變化也反映全球資本對安全資產(chǎn)的重新定價。港元與美元掛鉤的制度、普通法體系下的產(chǎn)權(quán)保護，以及東西方交匯的獨特地位，使得香港房產(chǎn)在不確定性增加的國際環(huán)境中顯現(xiàn)出一定避險屬性。據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，今年前10個月，內(nèi)地買家在港購房金額已達1097億港元，占私人住宅總成交量的24%，占比較去年同期增長20%以上。

市場參與者普遍認為，香港樓市的未來發(fā)展將取決于多重要素的持續(xù)互動。人才引進政策的長期效果、利率環(huán)境的未來走勢以及全球經(jīng)濟的整體方向，都將對市場產(chǎn)生重要影響。與過去相比，當(dāng)前市場參與者的決策更加理性，不再盲目追漲，而是更注重房產(chǎn)的長期價值與自身需求的匹配度。這種市場心態(tài)的成熟，或許正是香港樓市進入新階段的另一個重要標志。