我是紫沐，這是我第480篇日記。

新的一年，廣州樓市好像拿到了新的劇本。

扛把子珠江新城連續(xù)8周量價齊升，12月總成交333套，對比10月上漲30%，連財聯(lián)社都專門發(fā)了篇電報。

具體到個盤，匯悅臺一套低層284㎡，放盤不到一個月就火速成交，總價6000萬。

好兄弟廣粵尊府幾乎同步成交一套195㎡，總價2870萬。

另外像嘉裕公館、中海璟暉、保利心語這些中流砥柱也迎來止跌，房價基本穩(wěn)住。

雖然很多人頗有微詞，覺得單套止跌不能代表全部。

但平心而論，就春節(jié)前割肉筍盤頻出的節(jié)點，珠城能有這表現(xiàn)，是很振奮人心的信號了。

至少說明市場對年初釋放的政策利好，不再毫無波瀾。

只是，針對樓市今年會有V型反轉的言論，依然不敢茍同。

畢竟真實的樓市環(huán)境，比很多人體感還要冷，樓市要面對的難題還有很多。

翻開25年的數(shù)據(jù)賬本，廣州一二手總成交合計約17萬套，對比24年繼續(xù)回落。

其中二手房成交10.88萬套，成交量是撐住了，基本跟24年持平。

但代價是，二手均價同比下跌6.7%，創(chuàng)下21年以來的新低。

全市平均議價幅度也擴大至5.9%，同比增長0.4%。

穩(wěn)住10萬+成交的背后，是無數(shù)割肉業(yè)主的血籌碼。

至于新房，全年網(wǎng)簽約6.37萬套，同比下降10.6%。

雖然總價1000萬+項目，成交均價漲至8.9萬/㎡，創(chuàng)近5年新高。

但同時單價低于3萬/㎡的項目數(shù)量，同樣創(chuàng)了新高，占比高達60%。

總價300萬以內的項目，占比也暴漲至57.6%。

結合珠城這波反彈，市場分化非常明顯。

頂尖好貨依然有足夠的價格支撐，因為不管在什么環(huán)境，富人依然很富。

但開發(fā)商以價換量，買家能接受的價格越來越低，才是現(xiàn)實主流。

更扎心的是土地市場，在這個象征著預期的領域，廣州去年表現(xiàn)并不好。

不僅賣地金額大幅縮水，參與土拍的開發(fā)商，也幾乎是國企兜底。

關于土拍，之前文章有深入聊過，這里不贅述：落后912億！廣州土拍被杭州“降維打擊”，到底輸在哪？

所以珠城這波反彈，固然是個好信號。

但指望樓市在26年來個深V反轉，有點不太現(xiàn)實。

另外還有個很重要的點，就是經(jīng)濟。

雖然宏觀數(shù)據(jù)很亮眼，25年GDP增長也保持在5%以上。

但具體到國民財富，從21年樓市下行開始，國民財富縮水了150-200萬億，而同期GDP增長只有20萬億左右。

相當于辛辛苦苦做牛馬，結果工資是漲了兩萬，但房子虧了50萬。

這就是為什么，明明宏觀經(jīng)濟很好，大家還是不愿意消費。

這里面更底層的邏輯，是房子消失的金融屬性。

過去大家愿意把財富沉淀在樓市，是因為房子有金融屬性，能抗通脹。

但這幾年樓市預期越來越萎靡，房地產的金融屬性基本被磨光了。

沒有金融屬性的房子，就會變得跟普通消費品一樣，落地打八折。

這種觀念一旦形成，觀望情緒會越來越濃，愿意加杠桿上車的人也會越來越少。

這也是為什么，前段時間要重新強調房地產有金融屬性的原因。

因為只有房地產重新拿回金融屬性，才有抗通脹的基礎。

只是想在普遍悲觀的環(huán)境下，重新豎立一面旗幟，不是件容易的事。

所以樓市想反轉，要解決的東西還有很多。

供需和土地財政之間的平衡，經(jīng)濟和就業(yè)的復蘇，都需要時間去慢慢解決。

指望在短短一年內，把這些難題全部攻克，不現(xiàn)實。

具體到廣州，還有個變數(shù)，就是產業(yè)和人口。

廣州作為一線城市，雖然底蘊還在，教育和醫(yī)療依然遙遙領先。

但如何在舊引擎失速的環(huán)境下，把低空經(jīng)濟、生物醫(yī)藥、芯片制造這些新引擎搞好，是必須邁過的一道坎。

只有孵化更多高薪崗位，把人才留住，讓年輕人錢包真正鼓起來，才是房價企穩(wěn)的關鍵。

少喝雞湯，多看口袋。

現(xiàn)在市場充斥著各種噪音，有人喊空，有人喊多。

但最真實的，是你自己的需求和錢包。

如果你是剛需自住，現(xiàn)在確實是不錯的入場時機。

因為價格跌到位了，利率也低，選擇面也廣。

但如果你是想博一把“政策紅利”賺快錢，那我勸你趁早收手。

在局勢還未徹底明朗之前，每次反彈時間，最適合做的其實是賣房。

那些過時的老破小，趁著窗口期，能出就出了吧。

管理好現(xiàn)金流，優(yōu)化手中的資產，才是最優(yōu)策略。

2026年，廣州樓市還在渡劫，抓緊你的安全繩，別被輕易甩下牌桌。