文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

國貿(mào)在松江新城的第三個項(xiàng)目，掛出了規(guī)劃方案。

中山街道SJC10010單元14-01號地塊，擬建11幢4F疊加別墅類產(chǎn)品，以及2幢7F小高層，另有1幢6F的公租房。

7#和14#樓做了首層架空，中間打造了下沉庭院。

住宅戶數(shù)239戶，其中，疊墅136戶，洋房84戶，公租房19戶。

從方案本身看，很難說這是一個會制造話題的項(xiàng)目。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不張揚(yáng)，形態(tài)也談不上先鋒。

空間邏輯延續(xù)了萃嶼原墅的那套思路，定位改善型低密社區(qū)，沒有多少新鮮感。

當(dāng)下流行的抬板設(shè)計(jì)，風(fēng)也沒刮到松江新城。

地塊的現(xiàn)實(shí)條件，也沒有給項(xiàng)目加分。

兩側(cè)高壓線，正南方有高壓鐵塔，是個先天短板。

這不是一個適合講故事的地段，也不是一個能靠氣質(zhì)取勝的區(qū)位。

就在這張規(guī)劃圖公示之前不久，國貿(mào)地產(chǎn)上海公司完成了關(guān)鍵的人事更替——

國貿(mào)地產(chǎn)副總經(jīng)理鹿兵接任上海公司總經(jīng)理。

風(fēng)控、內(nèi)控、法務(wù)體系出身，讓他的職業(yè)底色更偏向“守盤型”。

也正因如此，這個項(xiàng)目呈現(xiàn)出來的氣質(zhì)，幾乎就是他管理風(fēng)格的投射。

沒有豪賭，也沒有激進(jìn)。

更多的是在復(fù)雜周期里保持判斷力，在情緒起伏中守住節(jié)奏感。

小股操盤

去年的10月的上海第八輪土拍中，國貿(mào)聯(lián)手松江交投，以65619萬的底價(jià)拿下了SJC10010單元14-01號地塊。地塊成交均價(jià)21500元/㎡，裝標(biāo)不低于2500元/㎡。

這是國貿(mào)近兩年內(nèi)在松江新城摘得的第三塊地。

往前追溯，2024年5月28日，國貿(mào)聯(lián)合松江交投摘得廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)04-02號地塊，后來被打造成國貿(mào)·海上原墅。

該項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)的熱盤，現(xiàn)已五次開盤，連續(xù)3次觸發(fā)積分，五批次均價(jià)5.5萬/㎡。

2025年2月20日，國貿(mào)&金地&星獅摘得方松街道SJC10008單元05a-24號地塊地塊，被打造成萃嶼原墅。

但在這三次下注中，14-01號地塊的特殊性十分明顯：

這是國貿(mào)在松江新城項(xiàng)目中，持股比例最低的一次。

在萃嶼原墅項(xiàng)目中，星獅作為資方持股51%，操盤者國貿(mào)持股40%，金地持股9%。

海上原墅項(xiàng)目中，國貿(mào)通過間接和直接持股約67%、松江交投持股16.5%。

而14-01號地塊的項(xiàng)目公司——上海松江交發(fā)貿(mào)房地產(chǎn)有限公司，由上海松江商業(yè)發(fā)展集團(tuán)、上海松江交之影置業(yè)、上海筑成房地產(chǎn)分別持股61.5%、33.5%、5%。

股權(quán)穿透后可以看到，松江國投等平臺合計(jì)持股95%，操盤方國貿(mào)僅占5%。

話語權(quán)不在手上，操盤責(zé)任卻在肩上。

這種模式，對房企而言并不輕松：收益空間有限，風(fēng)險(xiǎn)敞口卻并不小。

愿意接受這樣的結(jié)構(gòu)，說明國貿(mào)在松江看重的，不單純是某個項(xiàng)目的利潤回報(bào)，而是持續(xù)存在的機(jī)會。

很多房企進(jìn)入上海，是為了存在感；國貿(mào)選擇松江，更像是為了穩(wěn)定感。

自2014年首入上海起，國貿(mào)便將落子點(diǎn)放在松江。十一年時間，在滬開發(fā)的14個項(xiàng)目中，有11個集中于此。

這個板塊不在聚光燈下，卻有著持續(xù)輸出改善需求的能力。

當(dāng)市場情緒高漲時，它顯得平淡；當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷時，它反而成了安全區(qū)。

國貿(mào)在松江反復(fù)復(fù)制的，正是這樣一套邏輯：

低密度、疊墅、電梯洋房、成熟配套半徑，這些元素組合在一起，不一定造就爆款，但很容易形成放心盤。

在這個周期里，減少失誤，本身就是一種進(jìn)攻。

提速、換帥并行

去年11月，國貿(mào)上海公司完成總經(jīng)理更替，鹿兵接棒周中慶。

這位年僅40歲的高管從福州調(diào)任上海，肩負(fù)著推動國貿(mào)地產(chǎn)在華東市場持續(xù)增長的重任。

這是一次發(fā)生在上升期的人事調(diào)整，信號本身就足夠明確。

很多企業(yè)在壓力最大時換人，國貿(mào)選擇在成績向好時調(diào)整節(jié)奏。

這種做法，往往意味著目標(biāo)已經(jīng)從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)中再進(jìn)”。

鹿兵的履歷，很難用傳統(tǒng)地產(chǎn)高管的標(biāo)簽去概括。

風(fēng)控、內(nèi)控、法務(wù)體系出身，讓他更像一位擅長守盤的經(jīng)理人。

他的職業(yè)生涯在2019年迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，當(dāng)年他出任廈門國貿(mào)房地產(chǎn)事業(yè)部內(nèi)控與風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理、及國貿(mào)地產(chǎn)法務(wù)風(fēng)控中心總經(jīng)理。

從廈門到福州，再到上海，他的每一次調(diào)動，都發(fā)生在企業(yè)需要更強(qiáng)管理能力的時候。

如今接手上海公司，面對的是競爭最激烈、客戶最理性的市場之一。這既是機(jī)會，也是一場壓力測試。

過去一年，國貿(mào)地在上海實(shí)現(xiàn)114.04億元的銷售額，權(quán)益銷售額81.99億元。

2024年，這兩個數(shù)字分別是42.95億元、25.7億元。

相比之下，這是一條清晰的上升曲線。

在上海市場，國貿(mào)地產(chǎn)近年來多次出手奪地。除了松江的幾塊地，去年7月，國貿(mào)還與象嶼合作以7.58億元競得奉賢新城地塊。

在行業(yè)整體放緩的大背景下，任何增長都更像逆水行舟。

繼續(xù)向前，需要的不只是營銷能力，更需要管理層對節(jié)奏的掌控。

鹿兵此刻走到上海這個位置，本質(zhì)上是在接一場耐力賽的第一棒。

而國貿(mào)在松江一塊塊并不耀眼的土地，正是這場耐力賽的起點(diǎn)。