1月8日，阿里法拍平臺上一套位于廣州的保利天悅超大平層豪宅結束首拍，最終因無人報名而流拍。

該豪宅地址為暉悅一街1號401房，建筑面積768㎡；評估價8562.6萬元，起拍價打9折約7706萬元，折合單價每平方米10萬多。

目前，該樓盤公開掛牌的同類房源中，僅有一套建筑面積約756平方米的高層單位在售，總價約1.48億元，折合單價約每平方米19.6萬元。

也就是說，前述被拍賣豪宅相比同類型掛牌價幾乎打了5折，都無人問津。

當然，掛牌價通常比較虛高，只能作為參考。而法拍房固有的風險，也是流拍的重要原因之一。

其潛在風險和費用如下：

1、目前，該物業(yè)由被執(zhí)行人居住使用，騰房清退存在不確定性。

相關執(zhí)行案號多達8個，都是連續(xù)的，分別是：（2025）粵01執(zhí)2993號、（2025）粵01執(zhí)2994號……（2025）粵01執(zhí)3000號。

這種情況可能是，被執(zhí)行人涉及多筆債務而合并執(zhí)行。

2、水電、物業(yè)管理等欠費、土地出讓金、其他未明確繳費義務人的費用，均由買受人自行解決。據物業(yè)工作人員告知，截至2025年6月，欠繳相關物業(yè)費用約13817.9元。

連物管費都拖欠，可見被執(zhí)行人已經山窮水盡了，增加了騰房清退的風險。

根據該小區(qū)3.6元/月/平米的單價，該被執(zhí)行人可能拖欠了5個月的物管費。累積到現在，又增加了1倍以上。

3、因未能進入室內，其內部構造有改動的可能，標的物的戶型和朝向僅供參考。

可能被執(zhí)行人根本不配合，所以法院執(zhí)行人員無法進入室內了解房屋的具體情況。

4、存在抵押

可能是抵押權下的拍賣，成交后抵押權解除，價款用于償還抵押權人債務。

拍賣成交后，法院將出具確認拍賣成交裁定書和協助執(zhí)行通知書，送達給相關主管部門辦理產權過戶手續(xù)；但可能存在因不符合相關管理部門的具體要求而不能過戶、不能取得所有權證書等產權證明風險。

5、標的面積最終以國土房管部門確權為準，如有出入，拍賣成交價款不予調整。

6、本次拍賣標的物外觀結構、內在質量，現存的、潛在的實物及法律上的瑕疵等全部問題，以過戶時的實物現狀為準。

7、應當由原權利人承擔的稅費由買受人先行墊付。

第5~7條都是法拍房的標配條款。

保利天悅于2012年開盤，2014年起開始入住。開盤時最低價僅每平方米2.5萬，歷史最高成交單價是20萬，發(fā)生在2023年。

阿里法拍平臺顯示，同在廣州市海珠區(qū)暉悅一街的豪宅，有兩筆成交記錄：

1、2023年5月5日，一套建筑面積約373平方米的2層單位，以約4484萬成交，單價約12萬。

2、2025年9月19日，一套建筑面積約302平方米的12層單位，以約2556萬成交，單價約8.47萬。

第二筆發(fā)生在3個多月前，參考性較強！