北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我為在北京的女兒女婿問(wèn)房子問(wèn)題。女兒還在讀博，收入靠和朋友承接一些小項(xiàng)目，非常不穩(wěn)定，預(yù)計(jì)后年才能穩(wěn)定工作，預(yù)計(jì)年薪20萬(wàn)左右，以后有可能增長(zhǎng)。女婿博士后，所以有買(mǎi)房資格，目前在某民企研究所工作，草創(chuàng)期間收入不高，也是預(yù)計(jì)2028年之后有可能大幅增長(zhǎng)，目前每年稅后30萬(wàn)。

孩子明年在海淀清河上幼兒園。他們現(xiàn)在加我們的支援能有150萬(wàn)的首付，請(qǐng)問(wèn)是否應(yīng)該買(mǎi)房？不買(mǎi)的話擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，但如果不買(mǎi)到三年后應(yīng)該能有更多的首付和月供能力。

A：

1、您有點(diǎn)兒凡爾賽了，稅后30萬(wàn)還收入不高？稅前得40多了吧？這在北京絕對(duì)能排進(jìn)前10%了，再大幅增長(zhǎng)還不得百萬(wàn)起步？

如果真的預(yù)期收入很高，那其實(shí)沒(méi)必要著急買(mǎi)房。因?yàn)榘茨壳暗氖赘叮退闶窃儋J款300萬(wàn)（月供1.5萬(wàn)左右）也無(wú)非是買(mǎi)400多萬(wàn)的，在海淀的話買(mǎi)不到多宜居的，基本就是典型的剛需房，而且學(xué)區(qū)溢價(jià)還有可能偏高，過(guò)幾年還肯定得換房。

而如果過(guò)幾年增加了首付和還款能力，那就能一步到位了。另外既然孩子明年才上幼兒園，那就是三年后才入學(xué)，上學(xué)前買(mǎi)房也并不耽誤擇校入學(xué)。

2、房?jī)r(jià)上漲只能說(shuō)有可能，反正香港和深圳部分地區(qū)的房?jī)r(jià)在近期有所抬頭，而歷次行情基本多數(shù)都是從深圳開(kāi)始，畢竟那兒的金融更活躍。但就算是北京也上漲，我不認(rèn)為能漲多少，頂多是跟隨通脹而已。

3、所以我建議就做兩手準(zhǔn)備吧，既然錢(qián)準(zhǔn)備好了那就關(guān)注行情，明年春節(jié)前后如果成交量上漲就關(guān)注，或者是有了重大的利好政策那就買(mǎi)，沒(méi)有的話索性等著。

僅供參考。

二

Q:

朝陽(yáng)的工居證能買(mǎi)海淀的房子吧，您對(duì)西三旗學(xué)區(qū)怎么看？是否有潛力？我知道溢價(jià)低，但應(yīng)該對(duì)我們這種還沒(méi)有北京戶口的算合適吧？預(yù)算500萬(wàn)左右，首付貸款各半。

也考慮過(guò)朝陽(yáng)的，但網(wǎng)上都評(píng)價(jià)不太好，擔(dān)心將來(lái)還得換房。您建議買(mǎi)朝外的慧忠里嗎？或者是人朝的芍藥居？

A：

1、工居證在買(mǎi)房資格上等同于北京戶口，只要有錢(qián)就買(mǎi)哪兒的都行，海淀或東西城的隨便挑。

2、我對(duì)西三旗怎么看？沒(méi)什么看法，只能聊事實(shí)，也就是用學(xué)區(qū)溢價(jià)來(lái)判斷學(xué)校級(jí)別+受家長(zhǎng)們追捧的程度。我怎么看不重要，關(guān)鍵是家長(zhǎng)的看法。

從溢價(jià)來(lái)說(shuō)，西三旗是典型的丘陵地帶，資源不均導(dǎo)致溢價(jià)的差距大。高的跟海淀平均值差不多，比如育新的。低的則是都沒(méi)什么溢價(jià)，也就是海淀學(xué)籍的價(jià)值，在西三旗是大多數(shù)。

3、是否有潛力我不知道，這還是問(wèn)懂教育的吧。但我認(rèn)為西三旗這地段兒或許有潛力，等著看規(guī)劃的效果吧。

4、對(duì)非京籍可以算合適，溢價(jià)低說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)少，對(duì)口學(xué)校的學(xué)位就有可能不緊張，進(jìn)入對(duì)口校的概率就高。尤其是溢價(jià)再低，那就算沒(méi)進(jìn)入對(duì)口校也不算吃虧。

5、學(xué)區(qū)或?qū)W校的選擇只能家長(zhǎng)定，外人不方便建議。我只能說(shuō)朝陽(yáng)區(qū)更重視房產(chǎn)，非京籍進(jìn)入對(duì)口校的概率更高。另外像朝外這級(jí)別的學(xué)區(qū)房溢價(jià)不低，基本等于東西海的平均值。芍藥居則略低一些，物有所值吧，都是一分錢(qián)一分貨。

6、總之這還是自己先做決定吧，我只能是列出各種情況，僅供參考而已。

三

Q:

房山的燕山您常來(lái)嗎？現(xiàn)在之前80多萬(wàn)的房子已經(jīng)跌到40多萬(wàn)了。不到1萬(wàn)一平，算超跌嗎？

A：

1、燕山，我肯定不常去啊，幾十年也沒(méi)去過(guò)幾次。主要是當(dāng)?shù)夭惶m合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有土地供應(yīng)，而且我家也沒(méi)親戚在燕化。

2、80多萬(wàn)的跌到40多萬(wàn)了，有這么邪乎嗎？這我還真沒(méi)注意。那如果是房租沒(méi)降多少，而房?jī)r(jià)腰斬，從理論上來(lái)說(shuō)就肯定算超跌了。

我剛看了一下燕山，確實(shí)有40多萬(wàn)的小兩居掛牌，50多平的，您指的是這種戶型吧？那如果房子不難租，而且租金在1000左右，那就算超跌了，月租穩(wěn)定的超過(guò)1000更算超跌。

但這得是“真實(shí)房租”啊，就是這套房得能在一兩個(gè)月之內(nèi)租出去，或者說(shuō)每年的空置期不超45天，這計(jì)算出的數(shù)值才有意義。

3、要不您發(fā)給我?guī)讉�(gè)真實(shí)的掛牌房源吧，我覺(jué)得挺有價(jià)值的，值得關(guān)注。

僅供參考。

四

Q:

雙橋的房子適合養(yǎng)老嗎？現(xiàn)實(shí)情況是房?jī)r(jià)低，但之所以低是因?yàn)榕涮撞积R，養(yǎng)老合適嗎？將來(lái)能保值嗎？

A：

1、養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)或需求是什么��？您要是追求配套齊全那就不合適，追求房?jī)r(jià)低那就合適，這讓我怎么說(shuō)啊？所以還是看自己更重視什么吧，外人不好建議。

2、您的要求好像有點(diǎn)兒高了，看樣子是想買(mǎi)配套齊全+房?jī)r(jià)低+保值好的，再加上居住的性價(jià)比高，是不是�。�

如果是這意思，那我只能說(shuō)一分錢(qián)一分貨，在預(yù)算不太高的情況下只能是適當(dāng)取舍，不好買(mǎi)到各項(xiàng)兼顧的。

3、另外雙橋看哪個(gè)小區(qū)，有保值還不錯(cuò)的，比如遠(yuǎn)洋的，但價(jià)格不算多低。其他價(jià)格低的就看具體情況了，我只能說(shuō)之前的價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)，否則也不會(huì)今天的價(jià)格。將來(lái)的不敢預(yù)測(cè)，看發(fā)展吧，或許配套齊全了就保值更好了。

僅供參考。

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