北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是整十年前（2015）買的通州東亞尚品臺(tái)湖，是商住公寓，4.2米loft，每平2.85萬總價(jià)全包120萬加裝修10萬，兩套接近260萬。

現(xiàn)在的價(jià)格您應(yīng)該也知道，租金也降到了2000多。我現(xiàn)在倒不用錢，就是老覺得這房鬧心，如果通州不再管控是否會(huì)好些？環(huán)球影城的長期利好會(huì)影響大嗎？

A：

1、這幾天凈是問公寓怎么辦的，估計(jì)都是因?yàn)轸[心。不過在我看來沒必要，既然買了，而且按現(xiàn)在的價(jià)值來說，租金收益率也很高，不著急用錢那就留著吧，沒必要為難自己。

2、現(xiàn)在多少錢了？這我還真沒注意。如果租金2000多的話，那以300左右的租售比，總價(jià)在7/80萬差不多。那跟120萬相比也不算賠的太多，畢竟還有腰斬膝斬的呢。

我要建議是別縱向的跟自己比較，還是橫向的比較別人買公寓的吧，比您賠的多的有的是，多看看他們或許就不鬧心了。

3、通州現(xiàn)在就沒什么管控了，而且五環(huán)外還更寬松呢。或許再出臺(tái)利好，明年春節(jié)前后等著看吧。有了政策至少不會(huì)再走弱，看看香港“撤辣”之后這一年的效果就知道了，尤其是最近幾個(gè)月的。

4、環(huán)球影城不會(huì)再有什么利好了，建設(shè)完畢就不會(huì)再有大的基建投入，這種主題公園對(duì)周邊的影響也不大，至少不會(huì)拉動(dòng)房價(jià)。這參考鳥巢水立方吧，甚至是故宮，對(duì)周邊房價(jià)有影響嗎？或許有影響，堵車太多的話有可能拉低，但幾乎不會(huì)有利好。

僅供參考。

二

Q:

我們是純自住買房，首付150總價(jià)350-400w。請(qǐng)問應(yīng)該首選豐臺(tái)還是大興？都說南三環(huán)是洼地，是否有抄底的價(jià)值？我們工作單位在蓮花橋和大興薈聚，中間及周邊都可以考慮，主要是考慮性價(jià)比。

A：

1、大興和豐臺(tái)，這都是行政區(qū)的規(guī)模，范圍太大了吧？還是聊具體的地段兒或板塊吧，否則聊這些太宏觀的沒什么意思。打個(gè)比方就跟拿著幾百塊錢想聚餐，問吃火鍋還是炒菜合適？還是聊具體的飯館兒吧，否則掰扯半天也沒用。

2、既然是蓮花橋和薈聚上班，那我認(rèn)為首選就應(yīng)該是大興啊，緊著一邊通勤方便，總比倆人都辛苦強(qiáng)啊。尤其是有了孩子之后，最好有一個(gè)能早到家陪孩子的，無論生活還是教育都更合適。

我建議就先看薈聚周邊吧，商品房和老房都有，這400萬之內(nèi)的預(yù)算也適合這里，流動(dòng)性至少不弱。

3、性價(jià)比的話可以算賬，用總價(jià)除以目標(biāo)房源的預(yù)估租金，如果不高過650就算不低。西紅門高米店的應(yīng)該差不多，幾乎等同于市區(qū)。

僅供參考。

三

Q:

豐臺(tái)和光里小區(qū)的地段怎么樣？自住為主兼顧保值，300萬算合適的選擇嗎？

A：

1、和光里的地段兒，普通吧，不算太強(qiáng)。主要是北邊是高速，南邊是鐵道，東邊又是總后南大院，所以導(dǎo)致這地段兒顯的孤單了，也不太好做規(guī)劃，想吸引外來人群不是太容易。

2、不過這小區(qū)是商品房，質(zhì)量在當(dāng)年還算不錯(cuò)的，跟北邊的豐體時(shí)代是同一個(gè)開發(fā)商，只是小區(qū)的性質(zhì)不同而已。那個(gè)年代的房子不好賣，管的也嚴(yán)，各家開發(fā)商的質(zhì)量都還行，要不然更不好賣。

另外當(dāng)年的土地也不太值錢，尤其是五里店這種板塊，千八百萬的就能拿塊地。所以開發(fā)的時(shí)候也就相對(duì)寬松，樓間距大，以后很少有這么大方的事兒了。

3、其他沒什么特殊的了，自住為主吧，投資角度的別期望值太高，到目前為止這里算不上投資板塊，小區(qū)也不算改善盤。但這也有對(duì)應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，也就是居住的性價(jià)比相對(duì)高，300萬算是合適的選擇。

僅供參考。

四

Q:

我是北京人，但既沒房也沒錢，**街您覺得明年騰退有戲嗎？如果沒希望，我想先自己買套小的自住，要不然總租房也不是事兒，您覺得現(xiàn)在算時(shí)機(jī)嗎？

我在西邊上班，想買在房山線沿線，**萬首付，10萬備用金，月供最高*千，您幫著給介紹一下小區(qū)和房子吧，帶電梯的兩居室就行，帶車位。說實(shí)話我自己都不好意思的，您這的有錢人太多，動(dòng)不動(dòng)就千八百萬的。

A：

1、我不懂騰退，但上網(wǎng)搜了一下沒看到您家那片兒的騰退計(jì)劃，那估計(jì)怎么也得后年了。

2、房子是用來住的，能接受租房就沒必要買，什么時(shí)候覺得不劃算vs受不了了，那再聊買不買的事兒。

我認(rèn)為現(xiàn)在租房是不太劃算的。比如一套價(jià)值200萬的房，市區(qū)平均租金4000來塊錢吧，即便扣掉物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和控制器，收益率也在2%以上。而現(xiàn)在四大行的最高存款利息才1.5%，國債1.7%。年要是有200萬，最高收益每年3.4萬，租這么個(gè)小房卻得花5萬左右，您覺得劃算嗎？

3、找房的事兒您還是問房山中介吧。不過多說一句，您這要求偏高了，房山哪怕是閻村也得小2萬起步，一套兩居室150萬吧。而且一個(gè)車位也得大幾萬起步，跟您備用金差不多，指望讓業(yè)主贈(zèng)送的話比較難。

要不您還是找當(dāng)?shù)刂薪橄葐枂柊�，先看閻村，綠城百合或許有這價(jià)格的。但考察好，價(jià)格偏低的大多數(shù)都有硬傷，比如頂層底層和臨街有噪音一類的。

4、另外不是北京的有錢人多，而是能在北京買房的都有點(diǎn)家底兒，所以咨詢我的才顯的都有錢。但這些人的買房錢未必都是掙來的，其中大部分都是用老房子換的。有的是因?yàn)橘I房早，有的則是回遷房安置房，也有的是當(dāng)年的福利分房，幾萬塊錢就買下了。甭管當(dāng)年的什么房吧，現(xiàn)在都漲到幾百萬，一想換房不就顯的都是有錢人了嗎？

其實(shí)您家只是沒趕上拆遷而已，否則現(xiàn)在讓別人看來也是有錢人。或者如果過些日子騰退了，無論拿錢還是要房也至少價(jià)值小200萬，同樣是有錢人。

僅供參考。

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