回顧剛過去的2025年，上海樓市雖面臨眾多挑戰(zhàn)，但仍誕生了5大“百億樓盤”，在冰封的行情中破冰而出。

這五個(gè)百億盤，各有傳奇，以220.3億元登頂年度銷冠上海壹號(hào)院，全年五開五罄；金陵華庭以累計(jì)近220億元的銷售額緊咬比分，雙峰并立。

緊隨其后的是華潤(rùn)置地的翡雲(yún)悅府，這個(gè)10萬+/㎡的豪宅項(xiàng)目，全年賣掉了1123套，攬金160億。

這個(gè)項(xiàng)目不僅是全國單價(jià)10w+樓盤里套數(shù)最高的，也是上海年內(nèi)唯一銷售套數(shù)破千的項(xiàng)目，順手就包攬了上海銷售面積、銷售套數(shù)第一名。

留意一下銷售套數(shù)榜也很有意思，去年上海全市銷售套數(shù)Top 5，僅華潤(rùn)置地一家就包攬了三席，除了榜首的翡云悅府，還有銷售套數(shù)排在第二的時(shí)代之城，排在第四的中環(huán)置地中心。

還有上年底前入市，首開日光、刷爆頭條的澐啟濱江，短短一個(gè)月，該項(xiàng)目就熱銷318套，攬金66億，劍指2026年王座。

這么硬核的業(yè)績(jī)，也讓華潤(rùn)置地毫無懸念地登頂上海全年權(quán)益銷售榜首位。

此外，前灘南的前灘公館，續(xù)銷的保利世博天悅，也都躋身到了“百億俱樂部”之列。

幾個(gè)百億盤，構(gòu)成了上海樓市的頂流頭部，也成為支撐市場(chǎng)繁榮的中堅(jiān)力量。你能看到：

哪怕市場(chǎng)再冷，照樣有人能夠通殺。

這些百億項(xiàng)目中，有的話題不斷，有的強(qiáng)勢(shì)掘金，但真要找個(gè)最有看點(diǎn)的，還得是翡雲(yún)悅府。

不同于其他坐擁黃金地段、匯集頂流標(biāo)簽的豪宅，翡雲(yún)悅府所處的“新楊思”，既無濱江稀缺景觀，也非傳統(tǒng)老錢腹地。

它更像浦東一張“白紙作畫”，未來尚存想象，先天便少了幾分眾人追逐的爆款基因。

但該項(xiàng)目仍然能和燙金地段的豪宅同臺(tái)競(jìng)技，強(qiáng)勢(shì)闖入百億陣營(yíng)。

僅8個(gè)多月，連續(xù)開盤12次，3次觸發(fā)積分，共賣出1123套房子，算一下相當(dāng)于月均流速達(dá)到了“恐怖”的140套，視線之內(nèi)，罕有敵手。

同時(shí)，項(xiàng)目首開認(rèn)購939組，創(chuàng)下了上海2025新房認(rèn)購率最高記錄。

盤點(diǎn)一下，僅在翡雲(yún)悅府這一個(gè)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地上海團(tuán)隊(duì)就一口氣打破了五個(gè)記錄：

去年上海市場(chǎng)認(rèn)購率最高、流速最快、銷售套數(shù)最多、銷售面積最大，以及全國單價(jià)10w+樓盤里套數(shù)最高。

這也給我們提供了一個(gè)很好的觀察切口，可以看見上海樓市乃至整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已步入全新維度，艷姐總結(jié)了觀察到的三個(gè)現(xiàn)象。

01

現(xiàn)象一

從“誰賣的好”

到“誰能突破板塊上限”

在很多地產(chǎn)項(xiàng)目還在比拼誰賣的好、誰去化速度快、誰能日光的時(shí)候，一些項(xiàng)目在另一個(gè)維度，悄悄完成了另一個(gè)創(chuàng)舉：

搶奪板塊定價(jià)權(quán)，打破板塊上限值。

具體來說，就是刺破板塊價(jià)格的“天花板”，展現(xiàn)了完美的價(jià)格沖關(guān)；同時(shí)又實(shí)現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)熱銷，走出了獨(dú)立行情。

以上海市場(chǎng)為窗口，我們可以浦東新楊思來舉例。

這個(gè)板塊的規(guī)劃能級(jí)很高，藍(lán)圖勾畫的也頗具想象力，但此前入市的項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)績(jī)都不溫不火，甚至面臨去化難題，既聚攏不起人氣，也搶占不了榜一，遑論去刺激市場(chǎng)購買力。

很明顯，這個(gè)板塊需要一個(gè)能真正能定義板塊價(jià)值的標(biāo)桿項(xiàng)目，來擔(dān)當(dāng)板塊價(jià)值崛起的強(qiáng)大引擎，來充當(dāng)區(qū)域價(jià)值的錨點(diǎn)。

也是在這里，華潤(rùn)置地打了一場(chǎng)相當(dāng)經(jīng)典的“突破板塊上限”的經(jīng)典戰(zhàn)例。

2024年11月，華潤(rùn)聯(lián)合體經(jīng)過202輪鏖戰(zhàn)，以40%的中止溢價(jià)在新楊思拿地，樓面價(jià)達(dá)到7.4萬/㎡，板塊地王誕生。

僅僅三個(gè)月后，在市場(chǎng)還沒反應(yīng)過來時(shí)，新楊思“舊地王”旁再添“新地王”，至此，上海第一個(gè)“雙地王”項(xiàng)目就此誕生。

“雙地王”一出，迅速吸引了市場(chǎng)的高度關(guān)注，奠定了項(xiàng)目獨(dú)有的基調(diào)，為后續(xù)塑造高端豪宅價(jià)值體系埋下伏筆。

“轟地王”還僅僅是第一步，因?yàn)榘鍓K內(nèi)新房均價(jià)維持在9w-10w的價(jià)格，華潤(rùn)置地要保本，整盤均價(jià)要去跨越式挑戰(zhàn)12w+，帶頭去當(dāng)板塊的“價(jià)格刺破者”，難度系數(shù)呈幾何級(jí)上升。

華潤(rùn)置地上來先發(fā)起了一場(chǎng)“認(rèn)知戰(zhàn)”，重新梳理新楊思的的想象力，把新楊思這個(gè)金色中環(huán)重點(diǎn)區(qū)域中唯一定位“國際消費(fèi)中心”的板塊，塑造為錨定消費(fèi)的浦東3.0的增長(zhǎng)極，與陸家嘴、張江三心鼎立，助力浦東的世界進(jìn)程。

這些價(jià)值體系亮點(diǎn)，讓新楊思強(qiáng)勢(shì)闖入大眾視野，價(jià)值深入人心，徹底改寫市場(chǎng)對(duì)板塊的認(rèn)知，讓新楊思成為了繼陸家嘴、前灘、張江之后的下一個(gè)置業(yè)熱土。

這一系列的打法，不僅向市場(chǎng)與客戶傳遞出堅(jiān)實(shí)信心，更昭示著它激活板塊、賦能未來的魄力與實(shí)力。

這樣強(qiáng)大的市場(chǎng)說服力，不是所有開發(fā)商都能具備的，它很大程度上基于行業(yè)的積淀、精準(zhǔn)的判斷與兌現(xiàn)諾言的能力。

隨后翡雲(yún)悅府的首開均價(jià)達(dá)到10.72萬，并以爆賣的姿態(tài)席卷市場(chǎng)，讓浦東內(nèi)中環(huán)賣出了內(nèi)環(huán)的價(jià)格，一下子就把新楊思這個(gè)板塊的上限再度往上拉升了一截。

曾經(jīng)的中產(chǎn)板塊，如今順利躍升到豪宅區(qū)。

更重要的是，翡雲(yún)悅府也想市場(chǎng)傳遞了一個(gè)關(guān)鍵的信號(hào)：

行情下行期，它是捅破板塊價(jià)格天花板的存在；行情上行期，更將是價(jià)值跳漲的領(lǐng)頭羊。

回過頭來復(fù)盤，這一系列的布局如同一盤精心落子的大棋局，極大地放大了新楊思的的整體板塊價(jià)值與想象空間。

其實(shí)不止新楊思這一個(gè)案例，去年華潤(rùn)置地上海團(tuán)隊(duì)打造的幾個(gè)項(xiàng)目，不僅銷售套數(shù)榜上名列前茅，無一例外都突破了板塊的天花板：

中環(huán)置地中心

成為寶山南大板塊的現(xiàn)象級(jí)紅盤，

在嘉定南翔板塊展現(xiàn)出的強(qiáng)大市場(chǎng)統(tǒng)治力，以及

以年末現(xiàn)象級(jí)黑馬的姿態(tài)刷屏……

多留意下華潤(rùn)置地上海團(tuán)隊(duì)針對(duì)幾個(gè)爆款項(xiàng)目的營(yíng)銷操盤手法，無一不是“快節(jié)奏+搶節(jié)點(diǎn)”的高速打法，節(jié)奏快到能拉出殘影，在時(shí)間維度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)同行的精準(zhǔn)碾壓。

速度快的同時(shí)，幾個(gè)項(xiàng)目的操盤團(tuán)隊(duì)也是制造話題的高手，自拿地起便懸念不斷、熱度不墜，同時(shí)又始終保持著高階的價(jià)值輸出與品牌定力，牢牢占據(jù)用戶心智與話題頭條，形成難以逾越的品牌護(hù)城河。

幾乎可以這么說，除了華潤(rùn)置地，換做其他普通的項(xiàng)目，或者再更換一個(gè)開發(fā)商，項(xiàng)目所在板塊的整體激活程度，都不一定能達(dá)到如此高的層級(jí)。

02

現(xiàn)象二

從“造房子”

到“城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”

回到具體的實(shí)操層面，拋開浦東新楊思板塊的價(jià)值躍升，關(guān)鍵是贏在了哪里？

艷姐的觀察是：

運(yùn)營(yíng)之王和超級(jí)央企的雙重底盤托舉。

①運(yùn)營(yíng)之王，“第二曲線”業(yè)務(wù)重構(gòu)行業(yè)邏輯；

如果你以為華潤(rùn)置地是單一的“開發(fā)商”，那你就錯(cuò)了！

這幾年，從“開發(fā)商”向“城市運(yùn)營(yíng)商”的身份革新，已成為頭部房企的戰(zhàn)略共識(shí)。

上行期，頭部房企拼規(guī)模，拼利潤(rùn)；下行期頭部房企拼戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，拼商業(yè)模式，這才是頭部房企未來能“活得好、活得久”的本質(zhì)。

剛剛過去的2025年，保利發(fā)展、中海等頭部央企還在維系2000億的規(guī)模，但問題是隨著城市大拆大建時(shí)代結(jié)束，2000億的規(guī)模又能維持多少年？

換句話說，地產(chǎn)上半場(chǎng)是大開發(fā)，地產(chǎn)下半場(chǎng)是城市運(yùn)營(yíng)。

以華潤(rùn)置地為代表的少數(shù)巨頭，是“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的經(jīng)典案例，除了數(shù)字上的領(lǐng)先，深層的底層語境是，只有活得好、活得久，才有動(dòng)力和能力去造“好房子”，去激活城市動(dòng)能。

華潤(rùn)置地能成為“運(yùn)營(yíng)之王”的一大標(biāo)簽——片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)模式。

2008年，華潤(rùn)置地在深圳南山大沖村的283㎡舊改，集統(tǒng)籌、規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)為一體，以“街區(qū)+MALL”的商業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈、公共空間升級(jí)，將城中村蛻變?yōu)樯钲诳苿?chuàng)中樞，號(hào)稱“南山模式”。

深圳萬象天地

自南山模式開始，華潤(rùn)置地一路開掛，先后摸索出以“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”為核心的溫州龍港模式、以“文商旅片區(qū)統(tǒng)籌”為核心的三亞海棠灣模式、以“文體基建設(shè)運(yùn)營(yíng)”為核心的深圳大運(yùn)模式。

放眼全國，在國內(nèi)任何一個(gè)城市任何一個(gè)板塊的運(yùn)營(yíng)，都可以從華潤(rùn)置地這4大模式中找到解決方案。

這一套不斷進(jìn)化的城市運(yùn)營(yíng)方法論，已經(jīng)成為行業(yè)學(xué)習(xí)復(fù)制的模板，但能發(fā)揮最大的勢(shì)能的還得看華潤(rùn)置地自己。

②

超級(jí)央企，全業(yè)態(tài)閉環(huán)重構(gòu)城市價(jià)值新坐標(biāo)。

大家知道，城市運(yùn)營(yíng)并不是一錘子買賣，周期短則3、5年，長(zhǎng)則8年、甚至10年，這意味著前期需要巨大的資金投入。

所以，為什么是華潤(rùn)置地敢于為“城市運(yùn)營(yíng)商”持續(xù)投入？又率先完成了向“城市運(yùn)營(yíng)商”的身份革新？

艷姐覺得，這不僅是因?yàn)檫^去華潤(rùn)置地成功案例奠定的行業(yè)信譽(yù)，更因?yàn)椋?b>不管是華潤(rùn)置地還是其背后的母公司華潤(rùn)集團(tuán)，錢袋子夠扎實(shí)、底盤夠厚。

放眼整個(gè)行業(yè)，比華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)表現(xiàn)還要穩(wěn)健的，寥寥無幾，何況背后還站著“航母級(jí)”的華潤(rùn)集團(tuán)。

在母公司全鏈路資源底盤支持下，華潤(rùn)置地完全具備強(qiáng)大的片區(qū)運(yùn)營(yíng)托底能力，為城市定錨價(jià)值新坐標(biāo)，所以才能在上海的不同區(qū)域、不同板塊，打造了諸多地標(biāo)紅盤。

城市運(yùn)營(yíng)開發(fā)商的特殊角色+片區(qū)統(tǒng)籌的強(qiáng)大實(shí)力，為華潤(rùn)置地構(gòu)建了強(qiáng)大的護(hù)城河，也是其區(qū)別于其他開發(fā)商最關(guān)鍵的底層邏輯。

我們常說，選擇產(chǎn)品，是選擇它所承諾的未來，更是選擇其背后的支撐體系，這一點(diǎn)在翡云悅府和背后的華潤(rùn)置地身上，更加具象化呈現(xiàn)了。

說白了，正是因?yàn)樵诹己玫牡妆P之上還在全力以赴，不管是品牌還是產(chǎn)品，都從細(xì)節(jié)中扎扎實(shí)實(shí)地打動(dòng)了客戶，所以翡云悅府才可以在快節(jié)奏的推盤中不斷加深產(chǎn)品品牌形象，也得到了最好的回饋，也由此成為2025年：

上海樓市的又一個(gè)傳奇。

03

現(xiàn)象三

從“賣點(diǎn)堆砌”

到“打包生活方案”

過去一年來，被稱為“好房子元年”，關(guān)于什么是“好房子”的問題，正在重構(gòu)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值坐標(biāo)系，各大房企紛紛拿出了“壓箱底的寶貝”，

我們看到，華潤(rùn)置地推出了“三好十二優(yōu)”產(chǎn)品體系；綠城拿出沉淀多年的《好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2025》，濱江以“五好房子”勾勒人居理想，龍湖更是布了高達(dá)435條細(xì)化條款的《龍湖好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》……

行業(yè)正在從過去比拼材質(zhì)、配置的“參數(shù)競(jìng)賽”，轉(zhuǎn)向體系化、理念化的產(chǎn)品哲學(xué)之爭(zhēng)。

拿華潤(rùn)置地的“好房子”產(chǎn)品體系舉例，這套體系將“好房子”的抽象理念，細(xì)化為“好社區(qū)、好產(chǎn)品、好服務(wù)”三大維度下的十二項(xiàng)具體場(chǎng)景。

在這套體系中，房子不再是孤立的存在，而是生活的容器，行業(yè)創(chuàng)新正在從單一的產(chǎn)品點(diǎn)狀創(chuàng)新，走向系統(tǒng)性的生活解決方案。

拿已經(jīng)經(jīng)過市場(chǎng)業(yè)績(jī)驗(yàn)證的翡雲(yún)悅府為例，可以觀察華潤(rùn)這套產(chǎn)品體系落地的細(xì)節(jié)。

大面積采用LOW-E玻璃與鋁板的立面，構(gòu)筑了超大尺寸玻璃與超高窗墻比，讓外立面的玻璃占比達(dá)到了遠(yuǎn)超同類產(chǎn)品的約80%。

翡雲(yún)悅府示意圖

在陽光下，整棟建筑仿佛巨大的水晶棱鏡，墻面仿佛在光線下自然“隱形”，室內(nèi)外空間在光影里溫和地對(duì)話。

從大堂星級(jí)酒店式會(huì)所的穹頂水晶燈，到下沉庭院里精心設(shè)計(jì)的社交空間，再到連接社區(qū)與街區(qū)的活力通道，前衛(wèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格能讓你感受到某種超越項(xiàng)目本身的"未來美學(xué)藝術(shù)"。

翡雲(yún)悅府示范區(qū)實(shí)景圖

華潤(rùn)置地上海公司也將這套產(chǎn)品體系進(jìn)一步延伸拓展，讓產(chǎn)品更具海派的精致與氣質(zhì)，將國際化的審美，細(xì)膩地融入本地的生活肌理，讓“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，向上海這座講究“腔調(diào)”與“實(shí)用”的城市深度致敬。

艷姐此前曾提到過，華潤(rùn)置地的很多產(chǎn)品設(shè)計(jì)是具備“市場(chǎng)領(lǐng)創(chuàng)能力的”，通俗點(diǎn)說就是在華潤(rùn)置地項(xiàng)目露面之前，開發(fā)商不敢、不舍或干脆想不到還能這么做。

比如中環(huán)置地中心最大特色就是大量的270度轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)，在此之后，越來越多開發(fā)商都在非市區(qū)的項(xiàng)目中落地了270度轉(zhuǎn)角窗，但只要一細(xì)問，基本都是：學(xué)華潤(rùn)置地的。

在翡雲(yún)悅府這個(gè)項(xiàng)目上，同樣有產(chǎn)品“領(lǐng)創(chuàng)能力”的體現(xiàn)，比如通過承重結(jié)構(gòu)優(yōu)化出的三面飄窗，得以讓主臥利用整面飄窗打造嵌入式收納系統(tǒng)，解放衣柜空間；衛(wèi)生間利用飄窗打造雙臺(tái)盆，空出一側(cè)引入天光的梳妝空間……

120㎡樣板間實(shí)景圖

比如從玄關(guān)的雙面柜到宛如“變形金剛”般的儲(chǔ)物系統(tǒng)，再到衛(wèi)生間墻體內(nèi)的隱藏式收納，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)家的儲(chǔ)物能力遠(yuǎn)超視覺預(yù)期，這些都得歸功于華潤(rùn)MAX收納體系的功勞。

120㎡樣板間實(shí)景圖

在上海市場(chǎng)，這些都是華潤(rùn)置地率先打磨成熟、推向市場(chǎng)的創(chuàng)舉，相信未來又會(huì)在業(yè)內(nèi)掀起一場(chǎng)變革潮流。

此外， 華潤(rùn)置地提出的“潤(rùn)澤美好”服務(wù)體系， 這個(gè)體系概括下來就是要做 好 三件事：

通過細(xì)致的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，讓房子“老得慢一點(diǎn)”；嫁接資源為業(yè)主創(chuàng)造便捷和有溫度的生活內(nèi)容，讓生活“幸福多一點(diǎn)”；通過社群運(yùn)營(yíng)鏈接志趣相投的友鄰，讓鄰里“聯(lián)結(jié)緊一些”。

這套服務(wù)并非千篇一律，強(qiáng)調(diào)“一項(xiàng)一策”，意思是會(huì)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的地段、文化和居住人群的特點(diǎn)，來定制服務(wù)方案。

整個(gè)體系的目標(biāo)很清晰：讓房子在時(shí)間里保值，讓生活在社區(qū)里增值。

過去，“服務(wù)”一詞在地產(chǎn)行業(yè)的鏈條里，常常被排在“開發(fā)”與“銷售”之后，像是一種必要的“售后”。而現(xiàn)在，以華潤(rùn)置地為代表的開發(fā)商，正試圖把服務(wù)的基因，前置到項(xiàng)目規(guī)劃之初。

當(dāng)大家在“硬件”上越來越趨同時(shí)，真正的差異，將在漫長(zhǎng)的居住歲月里，通過看不見的“軟件”，也就是持續(xù)的服務(wù)與運(yùn)營(yíng)來顯現(xiàn)。

結(jié)語：

當(dāng)行業(yè)告別粗放增長(zhǎng)，真正的高手早已登高望遠(yuǎn)，站在三個(gè)維度上構(gòu)筑起自己的價(jià)值壁壘：

用片區(qū)運(yùn)營(yíng)能力重塑板塊價(jià)值，用系統(tǒng)產(chǎn)品能力定義生活標(biāo)準(zhǔn)，用全周期服務(wù)能力護(hù)航資產(chǎn)未來。

華潤(rùn)置地通過翡雲(yún)悅府向市場(chǎng)展示了一個(gè)完整的能力閉環(huán)：以"造城者"的格局拉升板塊天花板，以"產(chǎn)品家"的匠心構(gòu)建生活場(chǎng)景，以"運(yùn)營(yíng)商"的遠(yuǎn)見守護(hù)長(zhǎng)期價(jià)值。

這恰恰解釋了為何在充滿挑戰(zhàn)的2025年，翡雲(yún)悅府能夠逆市創(chuàng)下上海新房認(rèn)購率紀(jì)錄：無論如何，市場(chǎng)永遠(yuǎn)會(huì)為真正具有系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)值創(chuàng)造者用腳投票。

單點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的時(shí)代已然終結(jié)，系統(tǒng)能力的時(shí)代正在開啟。那些能夠將城市遠(yuǎn)見、產(chǎn)品哲學(xué)與運(yùn)營(yíng)智慧融為一體的企業(yè)，終將成為穿越周期的贏家。

主編：張艷

責(zé)編：浩浪、Eric、行輪

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

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