文 |朝子亥

本文為深度觀點(diǎn)解讀，僅供交流學(xué)習(xí)

一份對(duì)賭協(xié)議，讓昔日地產(chǎn)大亨被迫交出核心控制權(quán)，而那位曾在戈壁灘看農(nóng)藥手冊(cè)看的津津有味的華爾街獵人，再次驗(yàn)證了自己在資本寒冬中精準(zhǔn)抄底的能力。

這場(chǎng)資本風(fēng)暴的背后，藏著的不是簡(jiǎn)單的“自救失敗”，而是單偉建，美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)耶倫的高徒，帶著國(guó)際資本的精密布局和老道手腕，聯(lián)合國(guó)內(nèi)巨頭對(duì)萬達(dá)發(fā)起的一場(chǎng)精準(zhǔn)“圍獵”。

事件的背景，對(duì)賭條款里的陷阱

單偉建的背景實(shí)在太能打。這位在北京出生、在內(nèi)蒙古戈壁灘干農(nóng)活的投資大佬，是美國(guó)前任財(cái)長(zhǎng)耶倫的高徒，求學(xué)期間和她結(jié)下師生情誼，至今聯(lián)系密切。

他的履歷橫跨學(xué)術(shù)、世界銀行、摩根大通，乃至在亞洲資本圈摸爬滾打多年。單偉建執(zhí)掌的太盟投資，管理著550億美元的資產(chǎn)，被稱為“亞洲小黑石”。

他最擅長(zhǎng)的，就是在別人最困難的時(shí)候下場(chǎng)抄底，把那些被低估但極具潛力的資產(chǎn)牢牢攥在手中。亞洲金融危機(jī)、各種經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，他都能踩準(zhǔn)點(diǎn)，賺得盆滿缽滿。

對(duì)比之下，王健林的擴(kuò)張神話在2010年代一度風(fēng)頭無兩。那句“定個(gè)小目標(biāo)先賺一個(gè)億”，一度成了網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)。

萬達(dá)靠地產(chǎn)開發(fā)和廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，推著企業(yè)一路高歌猛進(jìn)，甚至喊出“全球買買買”的豪言壯語(yǔ)。

可惜好景不長(zhǎng)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，加上海外投資屢屢碰壁，萬達(dá)的資金鏈越來越繃緊，擴(kuò)張大旗不得不收一收。

到了2023年末，萬達(dá)商管的財(cái)務(wù)狀況已然岌岌可危?？傌?fù)債高達(dá)3041億元，而賬上的現(xiàn)金和等價(jià)物只剩126億元，現(xiàn)金短債比僅剩0.53。

萬達(dá)資金鏈險(xiǎn)些斷裂，平時(shí)的運(yùn)營(yíng)都成了問題，多筆債券融資項(xiàng)目被迫中止，融資渠道近乎全部堵死。

王健林只能把希望壓在珠海萬達(dá)商管上市這一招上，想靠上市融資救命，但房企政策紅線、合規(guī)壓力等因素交織，上市計(jì)劃屢屢擱淺，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型反成最后一根稻草，王健林被逼到了墻角。

2021年，單偉建帶著太盟投資出手，表面上是雪中送炭，實(shí)則早已設(shè)好了局。

這次注資背后，附帶著極為苛刻的對(duì)賭協(xié)議：珠海萬達(dá)商管必須在2023年底前完成上市，否則要支付440億元對(duì)賭費(fèi)用。

這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬達(dá)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)金儲(chǔ)備，擺明了是“要么上市續(xù)命，要么巨款破產(chǎn)”的死局。

單偉建的判斷精確到位。2021到2023年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，政策和市場(chǎng)環(huán)境都對(duì)房企極為不利。

珠海萬達(dá)商管上市的概率本就不高，這份對(duì)賭協(xié)議其實(shí)是提前為抄底鋪路?？此剖恰熬融H”，其實(shí)是把萬達(dá)死死綁在資本戰(zhàn)車上。

但王健林那時(shí)根本沒有選擇空間。資金鏈已經(jīng)瀕臨斷裂，太盟的注資已是少數(shù)能救命的選擇。哪怕知道對(duì)賭條款極為苛刻，也只能咬牙接受。

可惜的是，在資本博弈的精準(zhǔn)算計(jì)上，王健林終究不如單偉建老道，沒想到上市失敗后，對(duì)賭協(xié)議會(huì)讓自己徹底喪失主動(dòng)權(quán)，最終陷入資本陷阱。

超級(jí)基金對(duì)萬達(dá)的合圍，反映的行業(yè)困境

2023年底，珠海萬達(dá)商管上市失敗已成定局，440億元的對(duì)賭費(fèi)像懸在頭頂?shù)睦小?/strong>

單偉建沒有獨(dú)自下場(chǎng)，而是聯(lián)合了騰訊控股、陽(yáng)光人壽、京東系等一眾國(guó)內(nèi)資本巨頭，組建起超級(jí)基金，注資600億元，直接拿下珠海萬達(dá)商管60%的股權(quán)。王健林的股份被稀釋到40%，商管業(yè)務(wù)的控制權(quán)就此易主。

這600億元不只是簡(jiǎn)單的股權(quán)收購(gòu)，里面還包含部分債務(wù)豁免和流動(dòng)性補(bǔ)充。

這樣一來，太盟的收購(gòu)成本降低不少，萬達(dá)的緊急債務(wù)危機(jī)也暫時(shí)得到緩解，交易迅速落地。

太盟主導(dǎo)資本和決策，騰訊、京東可用自己的數(shù)字化資源賦能萬達(dá)，陽(yáng)光人壽則補(bǔ)充資金，形成“資本加資源”的協(xié)同效應(yīng)。

國(guó)內(nèi)外資本聯(lián)合抄底背后，其實(shí)都是在分散風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。

雖然商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入寒冬，但萬達(dá)商管手里的幾百個(gè)廣場(chǎng)依舊有穩(wěn)健的現(xiàn)金流，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

國(guó)際資本帶來資金和全球視野，國(guó)內(nèi)資本則能化解本土政策風(fēng)險(xiǎn)、提供數(shù)字化轉(zhuǎn)型新方向。騰訊、京東的加入，更是賭未來消費(fèi)市場(chǎng)回暖后，數(shù)字場(chǎng)景和線下商業(yè)的深度融合。

萬達(dá)的故事并非孤例，反而揭示了行業(yè)的普遍困境。

近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)收緊政策，“三道紅線”讓融資幾乎全面收緊，債務(wù)壓力日益加大。很多民營(yíng)房企面臨轉(zhuǎn)型與融資的雙重壓力，被動(dòng)引入外部資本續(xù)命。

但遺憾的是，許多民營(yíng)企業(yè)家都擅長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，面對(duì)資本規(guī)則，對(duì)賭協(xié)議、股權(quán)稀釋等環(huán)節(jié)卻經(jīng)驗(yàn)不足。

在資本主導(dǎo)變革的時(shí)代，這種短板被無限放大，容易在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)丟失企業(yè)控制權(quán)。萬達(dá)的案例，正是產(chǎn)業(yè)邏輯向資本邏輯讓位的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的黃金年代已經(jīng)過去，行業(yè)更看重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力和現(xiàn)金流穩(wěn)定性，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成了資本爭(zhēng)奪的新焦點(diǎn)。

對(duì)萬達(dá)和王健林來說，短期內(nèi)這600億確實(shí)救了急，商管業(yè)務(wù)得以延續(xù)，運(yùn)營(yíng)步入正軌。

可隨之而來的，是王健林從昔日的“掌舵人”變成了“小股東”，商業(yè)版圖大幅縮水，控制權(quán)旁落。

未來，萬達(dá)商管雖然能借助資本和數(shù)字化資源升級(jí)，但企業(yè)戰(zhàn)略已不再由王健林主導(dǎo)，擴(kuò)張邏輯也將被資本驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)邏輯取代。

對(duì)于整個(gè)行業(yè)，這場(chǎng)抄底潮無疑將加速優(yōu)勝劣汰。中小房企的生存空間被進(jìn)一步壓縮，行業(yè)集中度持續(xù)提升。

資本主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)已成為趨勢(shì)，那些能平衡資本和運(yùn)營(yíng)、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)，才有可能在新格局下站穩(wěn)腳跟。

給我們的啟示

王健林的“輸”，歸根結(jié)底是產(chǎn)業(yè)思維在資本思維面前的敗北。單偉建這次的600億抄底，不只是一次資本操作，更是全球化資本與本土產(chǎn)業(yè)融合的結(jié)果。

太盟聯(lián)合國(guó)內(nèi)資本的模式，既體現(xiàn)了國(guó)際資本對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的信心，也揭示了民營(yíng)房企在資本博弈上的短板。

在這個(gè)行業(yè)變革、資本重構(gòu)的時(shí)代，民營(yíng)企業(yè)家既要守好產(chǎn)業(yè)基本盤，也得補(bǔ)上資本運(yùn)作的短板。

控制權(quán)固然重要，但生存和發(fā)展有時(shí)候需要借助外部資本的力量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)企業(yè)升級(jí)，未必不是新環(huán)境下的明智選擇。

展望未來，資本主導(dǎo)的并購(gòu)重組一定會(huì)更加頻繁。萬達(dá)只是行業(yè)變革的一個(gè)縮影。隨著市場(chǎng)更加成熟，資本流動(dòng)更高效，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)獲得更多資源。

對(duì)咱中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家來說，唯有積極適應(yīng)資本規(guī)則、提升綜合能力，才能在新一輪變革中站穩(wěn)腳跟。

你覺得產(chǎn)業(yè)思維和資本思維，哪一個(gè)對(duì)企業(yè)更重要？面對(duì)資本主導(dǎo)的行業(yè)重構(gòu)，民營(yíng)企業(yè)家該怎么破局？萬達(dá)這樣的案例，會(huì)不會(huì)成為行業(yè)里的新常態(tài)？歡迎在評(píng)論區(qū)說說你的看法！

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參考資料：
《太盟投資集團(tuán)將組建500億元基金收購(gòu)萬達(dá)旗下48家萬達(dá)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年交割》——澎湃新聞