2026 年，房地產政策將會怎么走？

前段時間《求是》雜志刊登的評論員文章引起了廣泛關注，這也是可以理解的。

目前，決定房地產市場何時能夠止跌企穩(wěn)，短期來看核心因素有三個：

第一是經濟面，預計不會明顯改善，依然是拖累樓市的核心因素。

第二是金融面，正逐步改善，目前房地產金融環(huán)境指數已連續(xù)翻紅，對樓市起到正面作用。

第三是政策面，政策是影響房地產短周期波動的關鍵因素。

實際上，過去兩三年，每當有一波強刺激政策落地后，部分高能級城市就會出現成交量反彈，甚至價格短暫止跌。

所以，目前大家都在期盼 2026 年能出臺重大有力的救市政策。

今天，我們就來深度聊聊這個話題。

求是雜志評論員文章不宜高估

首先，要深入認識《求是》雜志的這篇評論員文章。

之前我做過一期相關節(jié)目，多個自媒體平臺累計流量超過兩百萬。

對于這篇文章，很多人持高度樂觀態(tài)度，而我則相對謹慎。

有人梳理了《求是》雜志過去多年刊登的房地產類評論文章：

比如 ，2016 年提出 “積極穩(wěn)妥化解房地產庫存”。

因為 2015 年四季度國家高層會議已明確房地產去庫存方向，這篇評論員文章只是進一步解讀國家政策，并無新意，且 2016 年全國一線城市和核心二線城市樓市已回暖，房價漲幅較快。

2017 年又發(fā)布《促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展》一文。

主題中性，實則帶有部分抑制樓市過熱的傾向，彼時全國樓市全面繁榮，部分熱門城市已收緊調控。

2021 年的文章主題是 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

2021 年上半年樓市熱度較高，國家出臺了多項政策，這篇文章是重塑和強調房地產調控的重要性，但 “房住不炒” 早在 2016 年 12 月z央經濟工作會議就已首次提出，至今已強調五年，《求是》雜志再發(fā)表類似觀點，并無強烈的新信號。

所以還是要重申我的觀點：《求是》雜志這篇文章確實有一些新提法，看似信息量較大，但它依然是一篇評論性質、帶有交流探討性質的文章，并非政策定調。

老楊從事房地產行業(yè)二十五年，專門研究房地產宏觀面、政策面、市場面，至今正好二十年。

房地產呈周期性波動，政策的作用是盡量熨平周期，但大家一定要明白，市場周期的慣性力量非常大。

它火爆時熱度會持續(xù)很久，調控政策難以立刻見效；而過去四年多，樓市進入調整期，很多刺激政策的效果也不明顯。

上一輪樓市繁榮期，全國房價從 2015 年 5 月開始由跌轉漲，到 2016 年 3 月 25 日，深圳和上海率先收緊調控以抑制房價過熱，之后眾多熱門城市陸續(xù)出臺調控政策，但直到 2021 年七八月份，房地產市場才出現明顯降溫。

從 2016 年到 2021 年，樓市緊縮政策、抑價政策不斷升級加碼，歷經五六年才逐步穩(wěn)住樓市。

這一過程中，國家相關權威媒體也發(fā)表過不少抑制樓市過熱的文章。

2016年權威人士提示房地產泡沫

舉一個典型例子：2016 年 5 月 9 日，《人民日報》刊發(fā)重要文章《開局首季問大勢》。

“權威人士談當前中國經濟”，雖未指明權威人士具體身份，但作為官媒，其權威性毋庸置疑。

文章提出諸多新觀點，引發(fā)全社會高度關注和熱烈討論。

其中提到，“樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險，控制不好就會引發(fā)系統性金融危機，導致經濟負增長，甚至讓老百姓財富持續(xù)縮水”“不能也沒必要用將來的辦法硬推經濟增長”。

還明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即 “回歸各自政策定位，尊重各自發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長手段”。

同時指出 “當前民營企業(yè)投資幅度下降，房地產泡沫、過剩產能是 2016 年房地產領域風險，債券、股市、匯市、非法集資等風險點增多”。

要知道，2016 年 5 月全國中西部地區(qū)中小城市房價尚未大幅上漲，文章就已提示房地產泡沫問題，還早早提及不良貸款、地方債務、股市、匯市、非法集資等風險點，警示杠桿過高的危害，其中就包括房地產領域！

事實上，2018 年、2019 年類似 P2P 的非法集資金融泡沫破裂，許多家庭損失慘重，而房價直到 2021 年夏天才開始由漲轉跌。

由此可見，《人民日報》這篇權威人士文章提前好幾年就為各類風險（包括房地產風險）敲響了警鐘，但市場慣性太大，文章發(fā)布后雖引發(fā)廣泛討論，卻很快被忽視！

無論是企業(yè)還是居民個人，依舊按部就班買房、投資、購買高息理財 —— 在高額回報面前，即便國家核心官媒的強烈風險警示，也難以觸動企業(yè)和個人的投資風險意識。

分享這個案例，就是想告訴大家，市場周期力量極強，很多政策表態(tài)和政策本身對扭轉市場的作用仍存疑。

但最后我還是要強調，無論如何，《求是》這篇文章釋放了一些積極信號，2026 年房地產政策力度肯定會明顯超過 2025 年，因為 2025 年國家層面基本沒有出臺相關房地產政策。

展望 2026 年房地產政策走向

從需求側來看，結合宏觀經濟政策，目前主要靠財政發(fā)力，貨幣政策空間不大，房地產領域亦是如此。

個人和房企的融資貸款方面不會有太大政策空間，但財政稅收方面會有動作：

第一是貸款貼息，即對個人買房貸款進行貼息，該政策此前已有外媒報道，合理性強，落地概率較大；

第二是稅收減免，一方面會加大個人房貸利息抵扣個人所得稅的力度，另一方面可能調降房地產交易的契稅和增值稅，尤其是二手房交易增值稅，有可能實現全面免稅。

從供給側來看，主要將在三個方面推進：

第一是加大國家對收儲新房用作保障房的支持力度，甚至可能成立專門機構統籌推進；

第二是對涉及動拆遷的項目，加大貨幣化安置力度，同時推進房票制度；

第三是控制部分地方政府的土地供應，尤其是房地產庫存壓力大、樓市低迷的地區(qū)和城市。

在上述政策作用下，我認為 2026 年房地產市場表現將會強于 2025 年。雖然核心房價要實現止跌企穩(wěn)仍有一定難度，但房價跌幅將會縮小，出現邊際改善。