作者 | 城投君

2025年12月30日，據(jù)上交所披露，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鄭州城發(fā)”或“公司”）2025年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為已受理。該項(xiàng)目擬注冊(cè)金額37億，品種為私募，發(fā)債人鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司，債券存量規(guī)模171.28億，行業(yè)建筑裝飾。

2025年6月，聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司（以下簡稱“聯(lián)合資信”）確定維持鄭州城發(fā)公司主體長期信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

2024營收微增2025年三季度虧損超8億

數(shù)據(jù)顯示，2024年鄭州城發(fā)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入97.6億元，同比增長3.71%；凈利潤3.97億元，同比上漲24.25%。然而進(jìn)入2025年，公司經(jīng)營壓力顯現(xiàn)：前三季度營收23.50億元，同比下降5.62%；利潤總額和凈利潤分別為-8.03億元和-8.31億元，出現(xiàn)季度虧損。

業(yè)務(wù)多元擴(kuò)張：住房租賃成增長引擎

2024年鄭州城發(fā)營業(yè)總收入97.6億元，同比增長3.71%；收入主要來源于土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施及施工建設(shè)、安置房代建、房地產(chǎn)銷售和住房租賃及管理等核心板塊，其中土地整理以35.71億元的收入規(guī)模成為第一大收入來源，占主營業(yè)務(wù)收入的40.58%。值得關(guān)注的是，住房租賃及管理業(yè)務(wù)成為推動(dòng)收入增長的核心引擎。2024年，該板塊實(shí)現(xiàn)收入7.09億元，并拉動(dòng)公司綜合毛利率同比增長。

此外，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入14.46億元，也成為收入增長的重要助力，截至2025年3月底，公司已完工商品房項(xiàng)目去化進(jìn)度良好，為短期現(xiàn)金流提供了穩(wěn)定支撐。

鄭州城發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張背后仍存在結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。一方面，核心業(yè)務(wù)的投資壓力持續(xù)凸顯。截至2025年3月底，公司在建土地整理項(xiàng)目計(jì)劃總投資合計(jì)551.73億元，已投資307.12億元，已累計(jì)回款166.56億元，回款效率較低，未來尚需投資規(guī)模較大�；A(chǔ)設(shè)施及施工建設(shè)業(yè)務(wù)則受上年高基數(shù)影響，2024年收入13.23億元，同比下降26.60%。另一方面，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來銷售及回款情況受房地產(chǎn)市場行情等影響大，面臨較大的不確定性。公司自持的保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園、水利工程等項(xiàng)目，雖預(yù)期能形成持續(xù)性收益，但回款周期長，對(duì)資金平衡能力提出更高要求。

2300億資產(chǎn)背后流動(dòng)性較弱

截至2024年底，鄭州城發(fā)合并資產(chǎn)總額2304.04億元，較上年底增長24.51%，主要系新增城中村改造專項(xiàng)借款以及外購房源用于保租房所致。

其中，流動(dòng)資產(chǎn)747.10億元，占32.43%，包括貨幣資金111.04億元，應(yīng)收賬款209.83億元，其他應(yīng)收款45.13億元，存貨334.78億元；非流動(dòng)資產(chǎn)1556.94億元，占67.57%，包括長期應(yīng)收款438.02億元，投資性房地產(chǎn)646.92億元，在建工程98.79億元，無形資產(chǎn)92.52億元，其他非流動(dòng)資產(chǎn)242.23億元。公司資產(chǎn)以非流動(dòng)資產(chǎn)為主，非流動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模較上年底增幅較大。截至2025年3月底，公司合并資產(chǎn)總額2479.36億元，較上年底增長7.61%，主要系應(yīng)收城中村改造專項(xiàng)借款增加所致。

鄭州城發(fā)公司資產(chǎn)流動(dòng)性較弱。公司資金主要沉淀于土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成的存貨和應(yīng)收賬款，以及外購或自建的物業(yè)資產(chǎn)。2024年底，公司存貨規(guī)模達(dá)334.78億元，應(yīng)收賬款209.83億元，其中應(yīng)收賬款前五大欠款方合計(jì)余額173.40億元，集中度高達(dá)82.14%，且3年以上賬齡占比達(dá)31.49%，回款周期存在較大不確定性；投資性房地產(chǎn)規(guī)模雖達(dá)646.92億元，部分項(xiàng)目仍處于建設(shè)中，公允價(jià)值無法可靠取得，難以快速變現(xiàn)補(bǔ)充流動(dòng)性。

負(fù)債總額1691億元 債務(wù)壓力攀升

截至2024年底，鄭州城發(fā)公司負(fù)債總額1691.53億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)73.42%；其中流動(dòng)負(fù)債473.17億元，占比27.97%，包括短期借款22.60億元，應(yīng)付賬款77.43億元，其他應(yīng)付款86.24億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債270.32億元；非流動(dòng)負(fù)債1218.36億元，占比72.03%，包括長期借款473.16億元，應(yīng)付債券285.35億元，長期應(yīng)付款285.35億元，主要系融資規(guī)模擴(kuò)大及城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)借款增加所致，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)仍以非流動(dòng)負(fù)債為主。

從債務(wù)期限分布看，截至2025年3月底，公司將于2026年面臨一定的債務(wù)集中兌付壓力。

有息債務(wù)方面，評(píng)級(jí)報(bào)告合并口徑將長期應(yīng)付款中有息部分納入長期債務(wù)核算。截至2024年底，鄭州城發(fā)全部債務(wù)1068.53億元，較上年底增長19.08%，其中，長期債務(wù)占72.57%，債務(wù)結(jié)構(gòu)較合理。從債務(wù)指標(biāo)看，截至2024年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率、全部債務(wù)資本化比率和長期債務(wù)資本化比率較上年底均有所上升。

公司債務(wù)杠桿水平持續(xù)提高，仍存在較大的外部融資需求。截至2025年3月底，鄭州城發(fā)資產(chǎn)負(fù)債率和全部債務(wù)資本化比率進(jìn)一步提升至75.41%和64.25%；2025年三季度利潤總額-8.03億元，凈利潤-8.31億元，投資現(xiàn)金流量凈額-40.42億元，籌資現(xiàn)金流量凈額-32.24億元，資金缺口較大，主要依賴籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流入補(bǔ)足，公司仍存在較大的外部融資需求。

政府補(bǔ)貼5.18億元 盈利質(zhì)量待提升

2024年，鄭州城發(fā)公司營業(yè)總收入97.6億元，同比增長3.71%，利潤總額7.01億元，凈利潤3.97億元；營業(yè)成本80.94億元，同比略有下降，營業(yè)利潤率同比增長2.48個(gè)百分點(diǎn)。公司期間費(fèi)用控制能力一般，2024年期間費(fèi)用19.22億元，占營業(yè)總收入的比重為19.70%。

非經(jīng)常性損益方面，2024年，公司公允價(jià)值變動(dòng)收益為8.33億元，為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)增值收益，占利潤總額的比重為118.76%，公司利潤總額對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)收益依賴性強(qiáng)；其他收益主要為政府補(bǔ)貼，2024年為5.18億元；投資收益系長期股權(quán)投資收益，2024年為-0.79億元。同期，公司應(yīng)收類款項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備形成的信用減值損失對(duì)利潤形成一定侵蝕�？傮w來看，非經(jīng)常性損益對(duì)公司利潤影響很大。

從短期償債指標(biāo)看，截至2024年底，公司流動(dòng)比率157.89%，速動(dòng)比率87.14%，兩者較上年底均有所下降，流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障程度較高。截至2024年底，公司現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.38，有所下降，現(xiàn)金類資產(chǎn)對(duì)短期債務(wù)的保障程度較弱。截至2025年3月底，公司流動(dòng)比率和速動(dòng)比率有所提升，現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.35，較上年底略有下降。整體看，跟蹤期內(nèi)公司短期償債指標(biāo)表現(xiàn)尚可。

從長期償債指標(biāo)看，2024年，公司EBITDA指數(shù)為27.86，EBITDA對(duì)利息支出的覆蓋程度繼續(xù)增強(qiáng)；公司全部債務(wù)/EBITDA倍數(shù)為38.36，表現(xiàn)弱。整體看，公司長期償債指標(biāo)表現(xiàn)較弱。

銀行授信方面，截至2024年底，公司獲得的各類金融機(jī)構(gòu)授信額度為1007.46億元，未使用額度為401.01億元，備用流動(dòng)性充足，公司間接融資渠道暢通。2024年，鄭州市國資委以資本公積轉(zhuǎn)增資本7.01億元，公司實(shí)收資本增長至27.01億元。此外，公司還獲得業(yè)務(wù)補(bǔ)貼及專項(xiàng)資金等合計(jì)5.43億元，計(jì)入“遞延收益”“營業(yè)外收入”或“其他收益”。

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、公司債券年度報(bào)告、公司主體與相關(guān)債項(xiàng)跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告、公司債券受托管理事務(wù)報(bào)告、公開債券募集說明書及行業(yè)研報(bào)、企業(yè)預(yù)警通等公開數(shù)據(jù)。