作者 | 城投君

2025年12月30日，據(jù)上交所披露，鄭州城市發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“鄭州城發(fā)”或“公司”）2025年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為已受理。該項目擬注冊金額37億，品種為私募，發(fā)債人鄭州城市發(fā)展集團有限公司，債券存量規(guī)模171.28億，行業(yè)建筑裝飾。

2025年6月，聯(lián)合資信評估股份有限公司（以下簡稱“聯(lián)合資信”）確定維持鄭州城發(fā)公司主體長期信用等級為AAA，評級展望為穩(wěn)定。

2024營收微增2025年三季度虧損超8億

數(shù)據(jù)顯示，2024年鄭州城發(fā)實現(xiàn)營業(yè)收入97.6億元，同比增長3.71%；凈利潤3.97億元，同比上漲24.25%。然而進入2025年，公司經(jīng)營壓力顯現(xiàn)：前三季度營收23.50億元，同比下降5.62%；利潤總額和凈利潤分別為-8.03億元和-8.31億元，出現(xiàn)季度虧損。

業(yè)務多元擴張：住房租賃成增長引擎

2024年鄭州城發(fā)營業(yè)總收入97.6億元，同比增長3.71%；收入主要來源于土地整理、基礎設施及施工建設、安置房代建、房地產(chǎn)銷售和住房租賃及管理等核心板塊，其中土地整理以35.71億元的收入規(guī)模成為第一大收入來源，占主營業(yè)務收入的40.58%。值得關注的是，住房租賃及管理業(yè)務成為推動收入增長的核心引擎。2024年，該板塊實現(xiàn)收入7.09億元，并拉動公司綜合毛利率同比增長。

此外，房地產(chǎn)銷售業(yè)務收入14.46億元，也成為收入增長的重要助力，截至2025年3月底，公司已完工商品房項目去化進度良好，為短期現(xiàn)金流提供了穩(wěn)定支撐。

鄭州城發(fā)業(yè)務擴張背后仍存在結(jié)構性挑戰(zhàn)。一方面，核心業(yè)務的投資壓力持續(xù)凸顯。截至2025年3月底，公司在建土地整理項目計劃總投資合計551.73億元，已投資307.12億元，已累計回款166.56億元，回款效率較低，未來尚需投資規(guī)模較大?；A設施及施工建設業(yè)務則受上年高基數(shù)影響，2024年收入13.23億元，同比下降26.60%。另一方面，公司房地產(chǎn)業(yè)務未來銷售及回款情況受房地產(chǎn)市場行情等影響大，面臨較大的不確定性。公司自持的保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園、水利工程等項目，雖預期能形成持續(xù)性收益，但回款周期長，對資金平衡能力提出更高要求。

2300億資產(chǎn)背后流動性較弱

截至2024年底，鄭州城發(fā)合并資產(chǎn)總額2304.04億元，較上年底增長24.51%，主要系新增城中村改造專項借款以及外購房源用于保租房所致。

其中，流動資產(chǎn)747.10億元，占32.43%，包括貨幣資金111.04億元，應收賬款209.83億元，其他應收款45.13億元，存貨334.78億元；非流動資產(chǎn)1556.94億元，占67.57%，包括長期應收款438.02億元，投資性房地產(chǎn)646.92億元，在建工程98.79億元，無形資產(chǎn)92.52億元，其他非流動資產(chǎn)242.23億元。公司資產(chǎn)以非流動資產(chǎn)為主，非流動資產(chǎn)規(guī)模較上年底增幅較大。截至2025年3月底，公司合并資產(chǎn)總額2479.36億元，較上年底增長7.61%，主要系應收城中村改造專項借款增加所致。

鄭州城發(fā)公司資產(chǎn)流動性較弱。公司資金主要沉淀于土地整理、基礎設施建設形成的存貨和應收賬款，以及外購或自建的物業(yè)資產(chǎn)。2024年底，公司存貨規(guī)模達334.78億元，應收賬款209.83億元，其中應收賬款前五大欠款方合計余額173.40億元，集中度高達82.14%，且3年以上賬齡占比達31.49%，回款周期存在較大不確定性；投資性房地產(chǎn)規(guī)模雖達646.92億元，部分項目仍處于建設中，公允價值無法可靠取得，難以快速變現(xiàn)補充流動性。

負債總額1691億元 債務壓力攀升

截至2024年底，鄭州城發(fā)公司負債總額1691.53億元，資產(chǎn)負債率達73.42%；其中流動負債473.17億元，占比27.97%，包括短期借款22.60億元，應付賬款77.43億元，其他應付款86.24億元，一年內(nèi)到期的非流動負債270.32億元；非流動負債1218.36億元，占比72.03%，包括長期借款473.16億元，應付債券285.35億元，長期應付款285.35億元，主要系融資規(guī)模擴大及城中村改造項目專項借款增加所致，公司負債結(jié)構仍以非流動負債為主。

從債務期限分布看，截至2025年3月底，公司將于2026年面臨一定的債務集中兌付壓力。

有息債務方面，評級報告合并口徑將長期應付款中有息部分納入長期債務核算。截至2024年底，鄭州城發(fā)全部債務1068.53億元，較上年底增長19.08%，其中，長期債務占72.57%，債務結(jié)構較合理。從債務指標看，截至2024年底，公司資產(chǎn)負債率、全部債務資本化比率和長期債務資本化比率較上年底均有所上升。

公司債務杠桿水平持續(xù)提高，仍存在較大的外部融資需求。截至2025年3月底，鄭州城發(fā)資產(chǎn)負債率和全部債務資本化比率進一步提升至75.41%和64.25%；2025年三季度利潤總額-8.03億元，凈利潤-8.31億元，投資現(xiàn)金流量凈額-40.42億元，籌資現(xiàn)金流量凈額-32.24億元，資金缺口較大，主要依賴籌資活動現(xiàn)金凈流入補足，公司仍存在較大的外部融資需求。

政府補貼5.18億元 盈利質(zhì)量待提升

2024年，鄭州城發(fā)公司營業(yè)總收入97.6億元，同比增長3.71%，利潤總額7.01億元，凈利潤3.97億元；營業(yè)成本80.94億元，同比略有下降，營業(yè)利潤率同比增長2.48個百分點。公司期間費用控制能力一般，2024年期間費用19.22億元，占營業(yè)總收入的比重為19.70%。

非經(jīng)常性損益方面，2024年，公司公允價值變動收益為8.33億元，為以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)增值收益，占利潤總額的比重為118.76%，公司利潤總額對公允價值變動收益依賴性強；其他收益主要為政府補貼，2024年為5.18億元；投資收益系長期股權投資收益，2024年為-0.79億元。同期，公司應收類款項計提壞賬準備形成的信用減值損失對利潤形成一定侵蝕?？傮w來看，非經(jīng)常性損益對公司利潤影響很大。

從短期償債指標看，截至2024年底，公司流動比率157.89%，速動比率87.14%，兩者較上年底均有所下降，流動資產(chǎn)對流動負債的保障程度較高。截至2024年底，公司現(xiàn)金短期債務比為0.38，有所下降，現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期債務的保障程度較弱。截至2025年3月底，公司流動比率和速動比率有所提升，現(xiàn)金短期債務比為0.35，較上年底略有下降。整體看，跟蹤期內(nèi)公司短期償債指標表現(xiàn)尚可。

從長期償債指標看，2024年，公司EBITDA指數(shù)為27.86，EBITDA對利息支出的覆蓋程度繼續(xù)增強；公司全部債務/EBITDA倍數(shù)為38.36，表現(xiàn)弱。整體看，公司長期償債指標表現(xiàn)較弱。

銀行授信方面，截至2024年底，公司獲得的各類金融機構授信額度為1007.46億元，未使用額度為401.01億元，備用流動性充足，公司間接融資渠道暢通。2024年，鄭州市國資委以資本公積轉(zhuǎn)增資本7.01億元，公司實收資本增長至27.01億元。此外，公司還獲得業(yè)務補貼及專項資金等合計5.43億元，計入“遞延收益”“營業(yè)外收入”或“其他收益”。

數(shù)據(jù)來源：公司年報、公司債券年度報告、公司主體與相關債項跟蹤評級報告、公司債券受托管理事務報告、公開債券募集說明書及行業(yè)研報、企業(yè)預警通等公開數(shù)據(jù)。