基于對全球37個重點(diǎn)市場的持續(xù)追蹤與調(diào)研，仲量聯(lián)行最新報告《全球房地產(chǎn)市場展望：六大趨勢重塑2026年商業(yè)地產(chǎn)格局》指出，2026年全球商業(yè)地產(chǎn)市場正迎來結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期。全球主要經(jīng)濟(jì)體的增長預(yù)期趨于樂觀，貿(mào)易局勢緩和、通脹趨穩(wěn)、利率下行，為市場營造了更穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。對中國市場而言，經(jīng)濟(jì)基本面的韌性與高質(zhì)量發(fā)展要求為商業(yè)地產(chǎn)的長期價值奠定了基礎(chǔ)。值得指出的是，中國在科技創(chuàng)新領(lǐng)域的持續(xù)突破，以及龐大而高效的供應(yīng)鏈體系，正為中國企業(yè)在國內(nèi)及海外的業(yè)務(wù)拓展和空間需求注入全新動力。

全球范圍內(nèi)，建筑原材料、勞動力及融資成本持續(xù)高企，迫使全行業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性的成本重構(gòu)。仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，72%的企業(yè)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人將“成本控制與預(yù)算效率”列為2026年的首要任務(wù)。應(yīng)對之道在于主動管理，企業(yè)應(yīng)聚焦三大方向：預(yù)算精細(xì)化審核、空間利用率優(yōu)化、運(yùn)營流程數(shù)字化。

對業(yè)主而言，這意味著通過預(yù)防性維護(hù)和精準(zhǔn)的資本支出規(guī)劃來提升資產(chǎn)回報。對租戶而言，則需嚴(yán)格檢視運(yùn)營開支，靈活調(diào)整不動產(chǎn)組合以匹配業(yè)務(wù)需求。科技成為關(guān)鍵賦能杠桿，自動化與數(shù)字化解決方案在降本方面潛力巨大，但需審慎權(quán)衡對員工體驗與生產(chǎn)力的影響。

從全球視角看，經(jīng)濟(jì)不確定性及高昂的建造成本正在抑制新增開發(fā)活動。在北美與歐洲等主要市場，2026年多個資產(chǎn)類別的新增供應(yīng)預(yù)計將進(jìn)一步收縮，優(yōu)質(zhì)辦公與物流空間的短缺將更為顯著，導(dǎo)致租戶面臨有限的選擇與租金成本上升的局面。

然而，中國市場的實際情況有所不同，大多數(shù)城市的商業(yè)地產(chǎn)市場整體仍處于新增供應(yīng)高位。與此同時，存量物業(yè)的升級改造需求日益凸顯。在城市更新的大背景下，大量既有建筑已難以滿足現(xiàn)代辦公與消費(fèi)體驗的要求。如何有效推動其煥新改造與功能提升，正成為市場參與者面臨的新課題，同時也孕育著新的機(jī)遇。

其中，節(jié)能改造是一項務(wù)實的選擇。全球研究表明，如果改造時機(jī)得當(dāng)、方案有效，這類項目有可能為資產(chǎn)帶來超過55%的價值提升。在中國，這正成為資產(chǎn)優(yōu)化和片區(qū)維度城市更新的重要方向。

2026年，人們不再僅僅為“空間”付費(fèi)，而是為在其中獲得的“感受”付費(fèi)。建筑或場所如果不能提供良好的體驗，其吸引力將迅速下降，資產(chǎn)價值也將受損。

這一趨勢在中國市場正變得日益顯著。比如，在辦公樓市場，企業(yè)正積極通過優(yōu)化空間來吸引和留住人才。從增設(shè)綠植、提供靈活工位與專注艙，到引入高品質(zhì)咖啡服務(wù)，這些改善體驗的投入已成為衡量辦公場所競爭力的新標(biāo)準(zhǔn)。仲量聯(lián)行調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)員工對辦公體驗給予高度評價時，84%的人會對到崗辦公持更積極的態(tài)度。

因此，資產(chǎn)的地理位置策略也在發(fā)生變化。能融入周邊街區(qū)生活、配套便利、環(huán)境宜人的“生活方式區(qū)位”，正受到更多青睞。仲量聯(lián)行研究表明，位于此類活力街區(qū)的辦公樓，可獲得顯著的租金溢價。對業(yè)主和運(yùn)營商而言，能否創(chuàng)造一個讓人愿意停留、促進(jìn)互動且宜人的環(huán)境，正成為決定資產(chǎn)長期價值的關(guān)鍵。

此次調(diào)研顯示，超過90%的房地產(chǎn)企業(yè)已啟動AI試點(diǎn)，但能達(dá)成主要目標(biāo)的不足5%。2026年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)在于如何將分散的試點(diǎn)整合為可持續(xù)的規(guī)?；瘧?yīng)用。

核心制約并非技術(shù)本身，而是實施基礎(chǔ)不足：如缺乏高質(zhì)量數(shù)據(jù)支撐、缺乏變革管理路徑、缺少既懂業(yè)務(wù)又懂?dāng)?shù)據(jù)的復(fù)合型人才。這導(dǎo)致大量項目停留在試驗階段，難以產(chǎn)出可量化的商業(yè)回報。

在市場環(huán)境審慎、預(yù)算受限的背景下，企業(yè)需要將有限資源聚焦于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)好、業(yè)務(wù)痛點(diǎn)明確、能快速驗證價值的場景，并以務(wù)實態(tài)度推動技術(shù)落地。

房地產(chǎn)與能源的關(guān)系正從簡單消耗轉(zhuǎn)向深度集成。穩(wěn)定、清潔的電力供應(yīng)，正成為媲美區(qū)位優(yōu)勢的核心競爭力。在電力成本高企的市場中，能源效率提升將為資產(chǎn)帶來顯著的價值增長。

盡管中國并非普遍電價高企的市場，但驅(qū)動融合的力量同樣強(qiáng)勁。AI計算、數(shù)據(jù)中心等高載能產(chǎn)業(yè)對用電穩(wěn)定性提出極高要求；“雙碳”目標(biāo)與ESG合規(guī)要求，正推動業(yè)主與租戶積極部署屋頂光伏、儲能等分布式能源解決方案。這不僅是為對沖未來風(fēng)險，更是為塑造資產(chǎn)的綠色標(biāo)簽與長期競爭力。能夠整合能源解決方案的資產(chǎn)，其收入潛力相較于租金可提升25%至50%。

商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域正從專業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)走向多元化。全球范圍內(nèi)，監(jiān)管政策變革與新技術(shù)賦能，正降低投資門檻。例如，英國的萬事達(dá)協(xié)議(Mansion House Accord)，以及美國近期的行政令——允許401(k)計劃將私募房地產(chǎn)基金納入投資標(biāo)的，為市場引入退休儲蓄等長期資金；同時，區(qū)塊鏈等技術(shù)的成熟應(yīng)用，使得高價值物業(yè)能夠以數(shù)字代幣等形式進(jìn)行細(xì)分和交易，實質(zhì)上降低了單筆投資的門檻，讓更廣泛的投資者群體得以參與。

在中國市場，2025年的投資活動呈現(xiàn)出謹(jǐn)慎與分化并存的局面。機(jī)構(gòu)投資者在整體資產(chǎn)價格調(diào)整背景下保持觀望，但部分資產(chǎn)類別仍顯示出較強(qiáng)韌性——具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的零售物業(yè)、受益于政策支持的長租公寓等資產(chǎn)獲得持續(xù)關(guān)注，核心區(qū)位的辦公樓也保持著一定的投資熱度。與此同時，險資、家族辦公室等長期資本正成為市場越來越重要的參與者。

值得關(guān)注的是，投資者的關(guān)注點(diǎn)正從新建項目轉(zhuǎn)向現(xiàn)有物業(yè)的升級改造。以上海等城市為例，隨著“商改住”政策明確，對老舊商業(yè)項目進(jìn)行功能改造正成為新的投資方向。

全球商業(yè)地產(chǎn)市場正在回歸對資產(chǎn)本質(zhì)的審視。對投資者而言，這意味著從單純關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模轉(zhuǎn)向關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量。那些能夠通過精細(xì)化運(yùn)營提升效率、通過空間優(yōu)化提升租戶粘性、通過能源管理創(chuàng)造可持續(xù)價值的資產(chǎn)，將在市場調(diào)整期展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。

對企業(yè)而言，不動產(chǎn)決策正變得更加務(wù)實。選擇辦公場所不再只是成本考量，而是人才戰(zhàn)略的延伸。員工對工作環(huán)境的要求日益具體——從健康環(huán)保的硬件條件，到靈活高效的協(xié)作空間，再到融入社區(qū)的便利設(shè)施。能夠滿足這些需求的空間，正成為企業(yè)吸引和留住人才的重要籌碼。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作