北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

我們目前一套大紅門(mén)建欣苑次頂層64兩居，一套洋橋二層小兩居（我父母?。?，都是我們分別在婚前較高位買(mǎi)的。目前兒子一歲多，31年上學(xué)，兩居住著擠，想置換，預(yù)算能到8/900。

方案一是把大紅門(mén)次頂層賣(mài)了，直接買(mǎi)學(xué)區(qū)房，又擔(dān)心房子買(mǎi)了再跌。

二是賣(mài)了大紅門(mén)租房，就害怕生活不大安定。

三是賣(mài)了大紅門(mén)，純買(mǎi)一個(gè)無(wú)學(xué)區(qū)屬性的純?yōu)樽≈?，臨上學(xué)再買(mǎi)占坑。

四是就在大紅門(mén)湊合住，直到真住不下，或者到上學(xué)節(jié)骨眼再說(shuō)，一直不大想接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)（精裝的房子目前跌很多，與其直面虧損不如茍著?。?。

請(qǐng)問(wèn)您有什么建議嗎？能否給指導(dǎo)指導(dǎo)。

章哥：

1、建欣苑次頂層，這是典型的自住為主。小區(qū)是保障房性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，高樓層從居住角度則是性價(jià)比相對(duì)高，如果換成學(xué)區(qū)房可就肯定沒(méi)有這性價(jià)比了。

因?yàn)殡m然預(yù)算能到8/900萬(wàn)，在東西海也算普通學(xué)區(qū)房，溢價(jià)的比例降不下多少，平均值基本在25%左右吧。也就是說(shuō)，花8/900萬(wàn)買(mǎi)房，得到600來(lái)萬(wàn)的居住體驗(yàn)，另外200多萬(wàn)是學(xué)區(qū)的價(jià)值。溢價(jià)在孩子上學(xué)前是利用不到價(jià)值的，還得承擔(dān)入學(xué)人數(shù)下降后的保值風(fēng)險(xiǎn)。

所以考慮好再換吧，常規(guī)建議是學(xué)區(qū)房沒(méi)必要準(zhǔn)備太早。畢竟按照現(xiàn)在的人口趨勢(shì)，低谷期至少要持續(xù)到2031年。也就是您家孩子上學(xué)了，趨勢(shì)也有可能到底了，請(qǐng)問(wèn)到時(shí)候您如何應(yīng)對(duì)？

2、賣(mài)了+租房，那就算算賬唄。北京現(xiàn)在的平均租金收益是1.8%，但您這套房既然性價(jià)比相對(duì)高，那我估計(jì)您這套房應(yīng)該價(jià)值在300萬(wàn)左右，租金在5000左右，每年6萬(wàn)吧，年化收益2%左右。

那假定賣(mài)了房存銀行，現(xiàn)在的五大行存款利率是最高1.5%，國(guó)債1.7%。也就是您最高的穩(wěn)妥的年化收益能有5萬(wàn)左右，但要想租回現(xiàn)在這套房要花6萬(wàn)，您覺(jué)得合適嗎？

另外現(xiàn)在的利率趨勢(shì)還是下降通道，不少銀行甚至都沒(méi)有5年期存款了，最高3年的。因?yàn)殂y行也認(rèn)為利率還有可能降，承諾的太長(zhǎng)了怕吃虧。而租金是和本地區(qū)人口+平均收入強(qiáng)相關(guān)的，除非是人口明顯逃離或百姓的整體收入下降，那租金才有可能隨之下降。您覺(jué)得哪種可能性大？周期能有多久？歷史上有過(guò)幾次先例？

3、換個(gè)無(wú)學(xué)區(qū)的住著，過(guò)幾年再換學(xué)區(qū)房。那這也是典型的改善了，憑個(gè)人喜好選擇就行。只是考慮好置換成本，現(xiàn)在平均是置換一次的稅費(fèi)3%左右，兩次就是6%，不計(jì)裝修。那就算算賬吧，如果房?jī)r(jià)沒(méi)變化，以100平來(lái)說(shuō)，兩次置換可就把廚房換沒(méi)了，至少是少了個(gè)衛(wèi)生間。

4、是否湊合著也看自己，能接受就住著，忍不了就換唄。房子是用來(lái)住的，自己的感受最重要。

5、總之我沒(méi)什么明確建議，只是列出這些情況供參考。換房是大事兒，甭著急，考慮好了再?zèng)Q定。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。