天河，來了個猛的。

位于廣棠的越秀閱璟臺，對外開放了營銷中心，首推90平三房、100平的高層3-4房，以及115平、135平板樓4房。

1）閱璟臺分為東西兩個地塊，現(xiàn)在看到的東地塊為更完整的大地塊，3棟21-25F的小高層塔樓，以及11棟15-17F的板樓。

2）戶型上，閱璟臺每一戶都有自己的電梯廳；板樓是正南正北的兩梯兩戶、專梯入戶的低密小高層；全南向塔樓，單邊位沒有并排互相遮擋，舒適度和光照朝向都不錯；

3）首開A7#、A8#、A10#，容積率2.1，涵蓋了90-135平所有戶型，首開三棟比較靠近馬路，噪音會相對大一點，但采光會好一點，取決于業(yè)主取舍。

4）閱璟臺位于金融城北的廣棠，對口保利天瑞九年制的省實天河學(xué)校；

5）預(yù)計元旦后會開放樣板房，在春節(jié)前會開盤。

先來看看大家最關(guān)注的戶型圖。

135平板樓四房兩衛(wèi)

兩梯兩戶、私梯入戶的獨立電梯廳，有采光，面積很大可以做鞋柜，與另一邊通過防火梯連接，兩邊互不干擾。

四面寬朝南，右邊有獨立房間，可以做長輩房或者兒童房，這個格局如果后期自己裝修的話，也能改個小衛(wèi)生間。

南北雙陽臺，生活和景觀陽臺分開，135平主要優(yōu)勢是大公區(qū)和大電梯廳。

115平四房兩衛(wèi)

格局和135平差不多，臥室和客廳面積整體縮小了，整體面寬也變小了。

有一個次臥連接陽臺，私密性比起135會差一點，但也可以延伸擴展出更大的面積。

幾個優(yōu)勢點都還在，私梯入戶的舒適性，四面寬朝南的采光和視野，115平拉低了上車價格，但犧牲的不多，對于預(yù)算不太充足的客戶更合適。

東南向100平3+1房兩衛(wèi)

這個戶型做的比較傳統(tǒng)，四面寬朝南，南北對流布局，門不對門錯開了，入戶門口也有電梯廳面積可以使用。

100平戶型對于電梯廳的使用會決定室內(nèi)面積大小，如果將玄關(guān)和鞋柜前移到電梯廳，就可以收獲一個更大開間的客廳。

在屋子里只需做一個更加簡潔和小面積的玄關(guān)柜隔開就好了，戶型閃賺騰挪的操作空間是有的。

東南向90平三房兩衛(wèi)

經(jīng)典豎廳布局，90平就基本都要帶入戶玄關(guān)，客廳也是做了臥室/書房的改造格局。

而且，客廳也做了飄窗來擴展開間面積，以后做一面柜子收納也挺方便的。

西南向90平三房兩衛(wèi)

跟東南向完全不同的格局，橫廳的南北對流和LDBK正方形會客廳都能做到，公區(qū)的一體性會更好。

總的來說，越秀這次的戶型圖和定位是很匹配的，而且做出了新意，并沒有把面積做的很小，強調(diào)的是生活起居的舒適性和私密性。

大家看戶型圖能發(fā)現(xiàn)很特別的一點，越秀在每一個戶型圖都留了電梯廳面積。

這也是越秀此次最大的革新，對于入戶門口的電梯廳面積，做了更好的設(shè)計、適配，增加私密性和功能擴展性。

過往，一些兩梯兩戶的大平層項目，實際上電梯廳也是共享的，兩家人還是要碰面，在客廳做個鞋柜啥的，還得和鄰居商量。

但現(xiàn)在的板樓，已經(jīng)完全沒有這種煩惱。

越秀在閱璟臺主打一個“進了電梯就是家”，電梯要刷卡刷樓層，只會開自己這邊的門。

而且15-17F的小高層，這么低的梯戶比也不會擁擠。

越秀還做了幾點改變，比如說135平電梯廳。

·電梯廳門口面積很方正，有采光和通風(fēng)，做成了獨立空間；

·大戶型面積有近12個方，相當(dāng)于多個主臥了，小戶型也有6個方；

·兩邊獨立電梯廳，通過防火梯連接，互不打擾，增強私密性；

·提前把房間里的電位做到公區(qū)，后面不用業(yè)主自己改，裝監(jiān)控也方便了；

簡單的能做個雜物間和玄關(guān)，但除了鞋柜外，甚至可以通過改造把洗衣機、干衣機也前移到電梯廳，或者有些業(yè)主直接在電梯廳打火鍋。

當(dāng)然，對于絕大多數(shù)廣東人來說，核心意義還是在于玄關(guān)前移意味著室內(nèi)面積可以更舒適。

“進了電梯就是家”這個概念，越秀產(chǎn)品進化是有意義的。

現(xiàn)在，在天河買110平就能享受到過往頂豪的待遇，也是一種產(chǎn)品進步帶來的居住平權(quán)。

對項目感興趣的朋友，掃碼私聊。

看完了產(chǎn)品，大家能給越秀閱璟臺的戶型打幾分？

再來看看項目的配套和區(qū)位。

·配建幼兒園，讀保利天瑞的九年制省實、也可搖號旁邊清華附中灣區(qū)學(xué)校，與前者直線距離約1公里，已經(jīng)正式開學(xué)；

關(guān)于項目直達(dá)學(xué)校的路，近期還是要拐到科韻路或者廣園調(diào)個頭，遠(yuǎn)期計劃改造后能直達(dá)省實。

·容積率2.1，低密度項目在天河新盤中看齊保利辰園湖境的2.07，比其它項目都要更低；

·未來可能是地鐵上蓋，地塊北側(cè)要預(yù)留19號線站點，短期內(nèi)還是依賴自駕；

家門口是廣園+科韻路兩條主干道，珠金琶都很近，日常開車通勤時間和距離很方便。

10分鐘能到金融城起步區(qū)，15分鐘到琶洲，20分鐘能到體育中心、天河北、珠江新城。

周邊環(huán)境不錯，東側(cè)是廣氮，西側(cè)是匯景，項目的南向景觀也是眺望金融城起步區(qū)。

雖然，通勤和教育配套都夠硬，但周邊商業(yè)氛圍還是待開發(fā)。

短期內(nèi)就要靠廣氮和金融城了。廣氮有現(xiàn)成的商業(yè)天健匯，以及“ing未來印”的ing square商業(yè)中心，但品牌和運營都比較一般。

好在金融城廣場、美林、山姆、宜家都很近，開車10分鐘能到。

不只是商業(yè)，整個廣棠板塊的開發(fā)進度還是相對處于前期的階段，從我們的航拍建模也能看到。

地塊周邊規(guī)劃和進度挺清晰的，片區(qū)住宅用地并不多，目前就只有越秀出讓的這兩塊，以商辦為主。

北面有約54萬平的人才公園。

最后，聊聊項目合適的客群。

·自駕客戶看重學(xué)位和通勤，省實這塊招牌有很強的號召力；

·珠金琶的企業(yè)高管和個體戶，項目面積段小，總價不會太高，但配置不低；

周邊項目保利天瑞，在售面積約113-268平，均價約8-10萬/平，部分天地樓層小戶型，可以做到7字頭。

天河壹品，在售面積約86-143平，均價約6-7萬/平，現(xiàn)樓小戶型可以做到5字頭，480萬左右能上車。

雖然閱璟臺區(qū)位和周邊氛圍不如背靠匯景新城的天瑞，但是閱璟臺距離廣園和科韻路有退距，容積率更低。

過去三年，保利天瑞的價格也很穩(wěn)定，憑借天河+低密+板樓+省實的組合拳，在缺好產(chǎn)品的天河，殺出一片天。

閱璟臺的產(chǎn)品面積段，也很巧妙的和保利天瑞做了錯位競爭。同時，閱璟臺也是在天河靠近金融城、體育中心旁面積段最小的項目。

現(xiàn)在，同樣近似的配置，越秀把面積段下放到了90-135平，給了買家們更友好的面積段。

當(dāng)然，相對于江邊動輒兩三百平的戶型，閱璟臺定位會不同。

在天河?xùn)|的小面積項目，閱璟臺是有區(qū)位和距離優(yōu)勢的，省實學(xué)校的品牌號召力也會更強。

上周，番禺大石的越秀鴻璟臺開盤，越秀開出了一個很給力的價格，238萬起售，單價2.7萬+，已經(jīng)是周邊二手的價格了。

在相對謹(jǐn)慎的市場環(huán)境下，越秀年底在定價也很尊重市場了，降低價格預(yù)期，放到閱璟臺上也是類似的邏輯。

大家可以期待下越秀的價格。

最后，大家對項目感興趣的話，掃碼私聊。