（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年，周琳因不具備北京購房資格，遂與姨父吳建國簽訂《委托購房協(xié)議》，約定由周琳全額出資，借用吳建國名義參與甲公司的集資建房項(xiàng)目，購買一號房屋。

實(shí)際履行情況如下：

全部房款65萬余元及面積補(bǔ)差款均由周琳支付；

購房手續(xù)、收房、裝修均由周琳及其丈夫陳明辦理；

自2009年交付起，一號房屋一直由周琳家庭實(shí)際居住使用；

物業(yè)、供暖、水電等費(fèi)用均由周琳繳納；

2011年，房屋登記至吳建國名下（按經(jīng)濟(jì)適用房管理）；

2021年，陳明取得北京購房資格，雙方啟動(dòng)過戶程序。

然而，在2021年9月網(wǎng)簽過程中，因吳建國涉另案民間借貸糾紛，債權(quán)人趙峰申請財(cái)產(chǎn)保全，法院依法查封了一號房屋。后該案進(jìn)入執(zhí)行程序，法院擬拍賣該房產(chǎn)。

周琳提出執(zhí)行異議，被裁定駁回后，提起執(zhí)行異議之訴，請求：

確認(rèn)其為一號房屋實(shí)際權(quán)利人；

解除查封措施；

判令繼續(xù)辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回周琳的全部訴訟請求。

借名買房關(guān)系雖成立，但不足以排除對登記在被執(zhí)行人名下房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房僅產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)

即使周琳是實(shí)際出資人并長期占有房屋，但因房屋登記在吳建國名下，周琳享有的是要求過戶的債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。

物權(quán)公示原則優(yōu)先保護(hù)善意債權(quán)人

根據(jù)《民法典》及執(zhí)行司法解釋，不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)。趙峰作為申請執(zhí)行人，基于登記信賴申請查封，屬于善意第三人，應(yīng)受法律保護(hù)。

未過戶系因自身限購原因，不符合“非因買受人自身原因”要件

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條要求“非因買受人自身原因未過戶”。本案中，周琳因自身不具備購房資格而借名，屬主動(dòng)規(guī)避政策，過錯(cuò)在己，故不滿足排除執(zhí)行條件。

借名協(xié)議不得對抗外部債權(quán)人

借名約定僅在周琳與吳建國之間有效，不能約束不知情的第三方債權(quán)人。

?? 核心規(guī)則：

“借名買房≠實(shí)際所有權(quán)可對抗執(zhí)行”。只要房屋登記在被執(zhí)行人名下，即使借名屬實(shí)，也難以阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買房最大風(fēng)險(xiǎn)：一旦出名人負(fù)債，房屋可能被查封拍賣，實(shí)際出資人難以保全。

即使有協(xié)議、付款憑證、長期居住證據(jù)，法院仍可能認(rèn)定“不足以排除執(zhí)行”。

因限購政策借名，法院通常視為“自身原因未過戶”，喪失執(zhí)行異議保護(hù)。

維權(quán)路徑：只能向出名人追償損失，無法阻止房屋被執(zhí)行。

建議：

盡量避免借名購房，尤其出名人存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)；

若確需借名，應(yīng)評估出名人信用狀況，并購買相應(yīng)保險(xiǎn)或設(shè)置擔(dān)保；

具備購房資格后立即過戶，切勿拖延；

如遇查封，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，評估是否構(gòu)成“合法買受人”以爭取例外保護(hù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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