近日，國內(nèi)低效用地再開發(fā)試點第三批典型案例公布，涉及14個?。ㄊ校?，共26個案例，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量工業(yè)用地提質(zhì)增效、存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)型、存量公共服務設(shè)施功能提升、存量片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)等不同類型，通過盤活存量土地和低效用地，不僅實現(xiàn)了土地節(jié)約集約利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、固定資產(chǎn)投資拉動，更促進了城市功能完善、人居環(huán)境改善、歷史文脈傳承和生態(tài)安全格局筑牢，為各地提供了實踐樣本與經(jīng)驗借鑒。其中山東共有4個案例，涉及濟南、青島、臨沂。

青島西海岸新區(qū)董家口化工園區(qū)改造案例（本文為節(jié)選的部分內(nèi)容）

2018年董家口化工園區(qū)批復后，國內(nèi)外多家高端化工制造企業(yè)擬與董家口經(jīng)濟區(qū)洽談投資入駐事宜，但因化工園區(qū)面積有限，園區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地面積較少，土地成為制約項目落地的關(guān)鍵因素。自2019年起，董家口經(jīng)濟區(qū)管委聚焦盤活存量用地，由管委主導、各類主體參與，充分運用市場機制，對化工園區(qū)規(guī)劃進行修編升級，通過修規(guī)再提級、收回再出讓、招商再開發(fā)、集中再供應、先建再租賃等模式，將“擠”出的存量土地用于招商項目落地，實現(xiàn)土地集約節(jié)約利用。主要做法包括

（一）修規(guī)再提級，“騰籠換鳥”招引項目落地

針對園區(qū)開發(fā)建設(shè)初期規(guī)劃前瞻性、引領(lǐng)性不足，對準入項目類別不明確，投資產(chǎn)出效益標準要求不高等問題，修編《青島董家口經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《青島董家口化工產(chǎn)業(yè)園總體發(fā)展規(guī)劃》，將園區(qū)產(chǎn)業(yè)項目定位為高端精細化工、新材料等，明確投資強度不低于1000萬元/畝、畝均稅收不

低于40萬元/畝。根據(jù)修規(guī)后的產(chǎn)業(yè)布局，對不符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的工業(yè)用地，采取騰籠換鳥的方式嫁接優(yōu)質(zhì)項目。對于不符合產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，董家口經(jīng)濟區(qū)協(xié)商引導其另行選址，在原地塊引入總投資65億元的“鏈主”企業(yè)海灣化學項目，聚焦園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)土地效益躍升。

（二）收回再出讓，“拋磚引玉”置換引新項目

針對企業(yè)拿地后未能適應外部市場和經(jīng)濟形勢變化，生產(chǎn)經(jīng)營困難、部分土地低效利用等問題，董家口經(jīng)濟區(qū)開展拉網(wǎng)式排查，建立低效用地、“僵尸企業(yè)”信息臺賬，梳理12宗951畝低效用地，進行收回后再出讓、再開發(fā)。陽煤恒源化工項目，原計劃總投資54億元，2014年取得土地，合同約定2015年開工、2017年竣工，但后期因項目資金鏈斷裂，投資計劃擱淺，造成土地低效利用。對此，董家口經(jīng)濟區(qū)根據(jù)投資協(xié)議和出讓合同約定，對其使用的153畝土地進行收回，并重新出讓給惠城環(huán)?？萍脊尽Ｄ壳盎莩黔h(huán)保新材料項目已投入運營，年產(chǎn)值3.5億元。

（三）招商再開發(fā)，“蝶變換裝”實現(xiàn)合作雙贏

針對一次性拿地面積大，但受多種因素影響無法全部高效利用，通過與企業(yè)協(xié)商，采取合作招商、自主招商等方式，引進符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項目，擴大投資規(guī)模，限期內(nèi)完成供而未用地塊的開發(fā)利用。雙星集團廠區(qū)內(nèi)有270畝供而未用土地，為盡快盤活該地塊，董家口經(jīng)濟區(qū)積極推動雙星集團以土地作價入股方式與內(nèi)蒙古幸匯國創(chuàng)重工有限公司合作，建設(shè)綠色智能礦山裝備產(chǎn)業(yè)園項目，研發(fā)生產(chǎn)160噸以上無人駕駛新能源礦卡。

（四）集中再供應，“聚零為整”成片開發(fā)建設(shè)

園區(qū)原土地權(quán)屬分散，國有建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、農(nóng)用地混雜，無法成片有效利用。為實現(xiàn)板塊內(nèi)土地成片開發(fā)建設(shè)，董家口經(jīng)濟區(qū)采用“聚零為整、集中連片”方式，劃定專用區(qū)域發(fā)展特定產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)統(tǒng)一供地、統(tǒng)一配套，發(fā)揮了園區(qū)的集聚效應。如立足青島市高端化工新材料優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈，對504畝零星地塊、邊角地進行整合劃片，劃定為精細化工集聚區(qū)，通過國有土地回購、集體土地征收后，再統(tǒng)一供應，落地精細化工項目，實現(xiàn)高端化工企業(yè)“鏈條式”“集群式”發(fā)展。

（五）先建再租賃，“筑巢引鳳”供給標準廠房

針對一些新技術(shù)、輕資產(chǎn)的項目和企業(yè)，因缺乏初期啟動資金難以落地等問題，董家口經(jīng)濟區(qū)引導國有平臺公司利用現(xiàn)有土地資源建設(shè)標準化廠房，通過租賃、股權(quán)合作等方式，助推項目成功落地。如總投資約8億元的聚烯烴成核劑項目，是省新舊動能轉(zhuǎn)換重大項目庫第一批優(yōu)選項目，填補國內(nèi)多項技術(shù)空白。該項目由董家口發(fā)展集團按照項目工藝要求投資建設(shè)標準化廠房，前期租賃給項目方使用，待項目達到上市條件后再依約將土地和廠房轉(zhuǎn)讓給項目方，既解決了項目落地燃眉之急，又實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值。

聲明：上述內(nèi)容疏漏難免，僅供有限參考，不支持以論據(jù)使用

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