北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

在網(wǎng)上看到您回憶怡?；▓@的文章，感慨萬千啊，我當(dāng)年就是想買這里，但各種原因沒有買成，后悔了好長(zhǎng)時(shí)間。請(qǐng)問現(xiàn)在您還建議嗎？小區(qū)已經(jīng)老了，物業(yè)也不如以前了，保安也早就不是當(dāng)年的帥小伙了，最關(guān)鍵的就是這塔樓問題，一是擔(dān)心保值，二是擔(dān)心防火。

A：

1、我是否建議不重要，重要的是能否找到性價(jià)比高的房源吧。在這種時(shí)期是有可能撿漏兒的，能買到超跌的房子就算成功。這問當(dāng)?shù)刂薪榘?，可以用租售比來比較，數(shù)值越低的越劃算。

2、老了能怎么辦呢？就算房齡新的也逐年變老，跟人一樣，只能是看自己是否接受“徐娘”了？保安確實(shí)挺可惜的，我對(duì)當(dāng)年的帥小伙兒們也印象挺深?，F(xiàn)在不是沒有帥保安，而是物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雇不起了。要不攛掇物業(yè)漲錢吧，錢到位，精神保安也就到位了。

擔(dān)心塔樓那就買板樓唄，怡海也有啊，比如典型的恒泰園的小板樓，保值挺好的。防火的事沒法兒聊，只能自己決定。

3、總之我沒什么建議，您說的都是很現(xiàn)實(shí)的情況，我頂多是建議先看板樓而已，其他沒什么可說的。

僅供參考。

借網(wǎng)友這防火的話題聊兩句，也是怡海的往事。大概是2006年前后吧，怡海五期或六期開盤的時(shí)候。當(dāng)時(shí)我在豐科園有個(gè)辦公室，某天去開會(huì)時(shí)聽同事講了個(gè)新聞，怡海正在施工的一棟塔樓著火了。

著火不新鮮，新鮮的是人家怡海物業(yè)，竟然在消防隊(duì)還沒來的時(shí)候，就組織保安們爬樓把火給滅了。30層的塔樓啊，是用人傳人的方式把滅火器甚至水桶給送上去的。就算火勢(shì)不大，那這種事兒聽著也挺讓人驚嘆的。

反正我們當(dāng)時(shí)就反思自己的物業(yè)和保安了，不是我們自吹，這幫人甭說滅火，不趁火打劫就不錯(cuò)了。所以當(dāng)時(shí)只能感慨怡海的物業(yè)真不是蓋的，據(jù)說保安也凈是退伍兵，這身體素質(zhì)和無畏的精神確實(shí)了不起。

不過這都是20多年前的事兒了，一切都是看發(fā)展，現(xiàn)在不太可能再有這種事兒了。扭頭兒再看看我們單位的保安，當(dāng)年的看門大叔已經(jīng)榮升為保安隊(duì)長(zhǎng)了，沒別的優(yōu)勢(shì)，只因?yàn)樗难雷疃?，另外幾個(gè)還不如他呢……

二

Q:

一家三口在朝陽(yáng)管莊北京新天地老人住。我和媳婦陪孩子西城上學(xué)租房子，已經(jīng)六年級(jí)，集體戶學(xué)籍也解決了，所以沒什么學(xué)區(qū)房需求，工作也在西城?，F(xiàn)在手頭有450萬現(xiàn)金，家庭年收入大概70萬左右。

比較穩(wěn)定。想在常營(yíng)再買一套改善型房子，一方面雙方老人年紀(jì)陸陸續(xù)續(xù)大了，全家住的近一點(diǎn)相互照顧方便一些。有沒有合適的小區(qū)推薦？或者說這個(gè)方案可以嗎？

A：

1、方案當(dāng)然可以了，這是典型的改善，看自己的喜好來選擇更合適。常營(yíng)的改善小區(qū)就那幾個(gè)，找當(dāng)?shù)刂薪榻o推薦就行。

2、不過多說一句，在西城上學(xué)還得至少六年吧？那買了房子也只是周末住，這利用率可不太高。而且越到高年級(jí)的學(xué)習(xí)越緊張，兩邊跑的話從身體到心理的壓力都挺大的。

我家也曾經(jīng)折騰過一陣子，但堅(jiān)持不下來。尤其到了高中，最大的愿望是每天讓孩子多睡半小時(shí)甚至一刻鐘，否則太累了，當(dāng)父母的沒有不心疼的。

3、另外常營(yíng)保值好的以常楹公元和長(zhǎng)楹天街為典型，也就是品質(zhì)比較高的。普通小區(qū)的大戶型則價(jià)格走勢(shì)普通，當(dāng)然居住的性價(jià)比自然就相對(duì)高了。

而且既然是收入很高，那如果總預(yù)算也偏高的話，比如超過700萬，那到四環(huán)外才更合適。比如朝青一帶，這總價(jià)的流動(dòng)性相對(duì)更強(qiáng)。

僅供參考。

三

Q:

想向您咨詢一下購(gòu)房問題，240左右的預(yù)算，能住能租，以保值、抗通脹為目標(biāo)?？戳朔汲菆@一區(qū)的房子目前有一些性價(jià)比高一點(diǎn)的一居室。差不多價(jià)格的也看了昌平融澤嘉園和石景山的京漢旭城一居室，從我的目標(biāo)來看，更傾向哪個(gè)區(qū)域呢？

A：

1、能住能租保值抗通脹，這要求有點(diǎn)兒虛，都是怎么個(gè)標(biāo)準(zhǔn)??？

2、簡(jiǎn)單說吧，北京的房子只要能租的出去就肯定能住。不過如果某套房的性價(jià)比高，在不是撿漏兒的情況下，一般都因?yàn)閮r(jià)格走勢(shì)偏弱，所以才顯的性價(jià)比高的。

或者說出租和自住是兩個(gè)市場(chǎng)，在預(yù)算不太高的情況下通常是相悖的。保值好的多數(shù)租金收益不太高，而租金收益高的意味著性價(jià)比高，但背后的原因是因?yàn)闈q的慢或幅度小。所以還是適當(dāng)取舍吧，預(yù)算不太高的情況下不太好都兼顧。這就跟股票的漲幅vs市盈率似的，甘蔗很難兩頭兒甜。

3、而且您這既然有自住的想法，通勤是怎么考慮的，這三個(gè)地段兒離的遠(yuǎn)了點(diǎn)兒吧？只能說常規(guī)建議是先北后南，先商品房后老公房和安置房。所以地段兒來說先看融澤吧，小區(qū)的話則是京漢旭城。

4、另外為什么沒考慮東邊??？朝陽(yáng)的租金收益率是北京各區(qū)最高的。以京通為界，北邊四環(huán)外的多數(shù)小區(qū)也價(jià)格走勢(shì)不落后。

僅供參考。

四

Q:

我手里一套老房在豐臺(tái)角門，就是離當(dāng)年崇文看守所不遠(yuǎn)，估計(jì)是風(fēng)水原因?qū)е碌陌桑?00多萬了。想問問您，年底是不是不應(yīng)該賣房??？成交淡季。

但也考慮一個(gè)問題，老房不好賣，擔(dān)心如果行情起來了人家的先漲，我的后漲豈不是就吃虧了？我想換的房其實(shí)已經(jīng)看好了，在豐臺(tái)總部基地的萬科藍(lán)，這地段應(yīng)該比角門強(qiáng)吧？您看看這戶型。

A：

1、房?jī)r(jià)下跌是房地產(chǎn)整體大趨勢(shì)的問題，跟看守所的風(fēng)水有什么關(guān)系?。恳f風(fēng)水，那角門的底子是最講風(fēng)水的三朝皇家園林，要不然這名字從哪兒來的??？

2、如果不是著急用錢，那盡量別在年底賣房。成交淡季是因?yàn)橘I房的人少，本來老房就不好賣，年底就更難了，那價(jià)格就容易吃虧唄。一年之計(jì)在于春，再等幾個(gè)月看看行情吧，多數(shù)年份都會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春。

或者就先掛著牌，有人看房也別低價(jià)賣，到明年春天再正式砍價(jià)，或許能高點(diǎn)兒。畢竟香港房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了幾個(gè)月了，深圳的近期有些抬頭，上海的也有跡象，北京的等著看是否被傳導(dǎo)吧。

3、從地段兒來講當(dāng)然是豐科園這邊強(qiáng)一些了，新板塊+產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各種配套都齊，如果第五實(shí)驗(yàn)成為劃片學(xué)校那就更強(qiáng)了，對(duì)口小區(qū)有可能成為學(xué)區(qū)房漲出溢價(jià)。

小區(qū)也不錯(cuò)，早期沒什么人看好，規(guī)模小+有保障房，但有可能是萬科的物業(yè)確實(shí)到位吧，反正到目前為止這價(jià)格走勢(shì)沒落后。

4、全南戶型挺好的，就是樓層低了點(diǎn)兒，常規(guī)來講算硬傷。我要建議是再考察一下采光吧，畢竟樓間距不太寬。

僅供參考。

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