北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

我的情況比較復(fù)雜，還想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)。目前孩子有北京戶口，房子有兩套，一套是北七家鎮(zhèn)價(jià)值200萬(wàn)出頭的2003年無(wú)電梯的老房子，另一套是朱辛莊剛剛收房的新房，帶電梯，還沒(méi)有裝修和入住，價(jià)值估計(jì)是550-580萬(wàn)吧。房貸兩個(gè)房子加起來(lái)還剩下100萬(wàn)。這兩套房子這幾年已經(jīng)賠了150左右。

孩子2027年上小學(xué)。夫妻雙方希望孩子以后達(dá)到一個(gè)大概率能上一本的學(xué)習(xí)水平。夫妻兩個(gè)人一個(gè)在廣安門(mén)國(guó)企上班工作相對(duì)穩(wěn)定，另一個(gè)沒(méi)有工作，在家炒股做投資，收入不穩(wěn)定。

現(xiàn)在夫妻雙方意見(jiàn)不統(tǒng)一。一個(gè)想把兩個(gè)房子或者北七家的舊房子賣(mài)了換東城學(xué)區(qū)房，從小學(xué)就在城里上（如果是賣(mài)兩套，就直接買(mǎi)一個(gè)能住的兩居室，如果只賣(mài)北七家的，就只能買(mǎi)一個(gè)占坑房租房子住，朱辛莊的新房租出去或者就那么放著），更看重孩子從小學(xué)開(kāi)始的教育。

另一個(gè)想等到小升初的時(shí)候再換，看學(xué)區(qū)房的溢價(jià)情況是否穩(wěn)定（因?yàn)楸本┑慕逃呶磥?lái)幾年變化挺大的），害怕學(xué)區(qū)溢價(jià)貶值太厲害。也看看孩子的學(xué)習(xí)情況，再換到城里的學(xué)區(qū)房，認(rèn)為小學(xué)階段城里和昌平的教育水平差不多，住在新房里能夠得到良好的居住環(huán)境，良好的居住環(huán)境有助于形成良好的家庭氛圍，良好的家庭氛圍對(duì)孩子的成長(zhǎng)也很重要。

不知道您是否可以從未來(lái)學(xué)區(qū)房學(xué)區(qū)溢價(jià)是否會(huì)降低的角度，和跨區(qū)幼升小與小升初的角度給一些建議？

章哥：

1、我倒沒(méi)覺(jué)得多復(fù)雜，只是這各項(xiàng)都想兼顧的要求有點(diǎn)兒高，或者說(shuō)是想的有點(diǎn)兒多，不太好各項(xiàng)兼顧。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，北七家這房是典型的自住為主，投資角度一般不太強(qiáng)。所以如果能自住就留著，確定住不上的話就意義不大了。

新房更是長(zhǎng)期自住才合適，出租的話則是算算裝修費(fèi)和租售比吧，看是否劃算？但想好了，無(wú)論自住還是出租都得至少是五年以上，要不然計(jì)入裝修成本就不合適了。

3、如果換學(xué)區(qū)房，那常規(guī)建議是最好從幼升小開(kāi)始。畢竟很多習(xí)慣都是童子功，錯(cuò)過(guò)周期就得付出更大的努力。孟母三遷的時(shí)候是孟子六歲，十多歲再換房那或許就得考慮岳母丈母娘的態(tài)度了。

4、另外新房的居住環(huán)境肯定好，但是否有助于家庭氛圍和孩子成長(zhǎng)則未必，至少是沒(méi)有必然的聯(lián)系。把這概念放大，全中國(guó)如果按人均居住環(huán)境來(lái)說(shuō)，最差的就是北京上海，而越是房?jī)r(jià)低的小城市則居住環(huán)境越好，但您覺(jué)得家庭氛圍和孩子成長(zhǎng)有什么區(qū)別？

再一點(diǎn)，不同的行政區(qū)，小學(xué)階段怎么可能教育水平差不多?。窟@從房子的學(xué)區(qū)溢價(jià)就能看出來(lái)，朝陽(yáng)的最典型，小+初都對(duì)口牛校的溢價(jià)才高，而只有中學(xué)對(duì)口牛校的就明顯降低了。能買(mǎi)的起學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)都不傻，都會(huì)算賬，也都會(huì)分析比較的。

而且就算教育水平差不多，大家學(xué)的都是同一套教材，那學(xué)習(xí)氛圍也是有很大不同的。孟母三遷選的不是教育水平，而是孩子的成長(zhǎng)環(huán)境vs學(xué)習(xí)氛圍，在什么圈子里混，將來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的概率才更高。

但這看自己的理解吧，確實(shí)也有小升初換了環(huán)境才爆發(fā)的。典型的就是前幾年的西城狀元俞笑，小學(xué)在房山，小升初到廣外。此前的成績(jī)不太強(qiáng)，是靠校額到校才去的四中，之后卻小宇宙爆發(fā)奪了狀元。但這種情況不多，大多數(shù)還都是從小就混圈子。

5、學(xué)區(qū)房的溢價(jià)是否穩(wěn)定沒(méi)法兒預(yù)測(cè)，大概率是穩(wěn)定不了的，永遠(yuǎn)在波動(dòng)。所以常規(guī)建議是如果擔(dān)心保值問(wèn)題，那就買(mǎi)占坑兒房，既節(jié)省資金也降低風(fēng)險(xiǎn)。

另外如果預(yù)算高的話可以買(mǎi)相對(duì)兼顧的，總價(jià)越高的溢價(jià)越低。哪個(gè)頂級(jí)學(xué)區(qū)都有溢價(jià)很低的，甚至還有沒(méi)溢價(jià)的，但缺點(diǎn)就是都很貴。

6、我沒(méi)什么建議，只能說(shuō)學(xué)區(qū)溢價(jià)大概率是逐年降低的，這參考韓國(guó)首爾和日本東京吧，還有臺(tái)灣省的臺(tái)北，都人口走低很多年了，溢價(jià)的平均值也都下降了。另外換學(xué)區(qū)的常規(guī)建議就是越早越好，提前熟悉教育模式和氛圍。

僅供參考。

借網(wǎng)友這話題講個(gè)案例吧，前兩年有個(gè)家長(zhǎng)買(mǎi)的海淀老破小，孩子還沒(méi)入學(xué)。過(guò)了些日子這家長(zhǎng)給我發(fā)信息說(shuō)“房子換值了”。

因?yàn)樗液⒆釉谠瓉?lái)的回遷房小區(qū)，跟幼兒園+鄰居小伙伴們每天都是快樂(lè)的玩耍。而到了海淀之后，孩子回家竟然問(wèn)了他幾個(gè)問(wèn)題，都是“宇宙是否有邊界，時(shí)間是否有始終，光速能否被突破”什么的。而還主動(dòng)要求買(mǎi)科普書(shū)和學(xué)英語(yǔ)，要不然和小伙伴們不好玩兒到一起。

所以這家長(zhǎng)才感慨說(shuō)房子換值了，因?yàn)楦淖兞藢W(xué)習(xí)環(huán)境。這對(duì)于天才來(lái)說(shuō)或許無(wú)所謂，山里娃照樣兒能上清北。但對(duì)于大多數(shù)普通孩子來(lái)說(shuō)，小時(shí)候的氛圍能影響很多……

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。