財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉最近公開(kāi)表示：房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的一個(gè)稅種，雖然在房地產(chǎn)下行過(guò)程中推行比較難，但還是應(yīng)該適時(shí)推出。

　　退休的原部長(zhǎng)級(jí)干部的發(fā)聲通常不是隨意的，代表上層先對(duì)民間吹風(fēng)，看看大家的反應(yīng)。

　　疫情后，樓繼偉已經(jīng)多次公開(kāi)提到房產(chǎn)稅這個(gè)話題。其實(shí)作為財(cái)政系統(tǒng)的代表，他的態(tài)度更多站在緩解地方債務(wù)的角度上。從樓的發(fā)言中，我們至少可以把握二點(diǎn):

　　1.主張推出房地產(chǎn)稅的博弈一直在進(jìn)行

　　2.民間爭(zhēng)議的法律和征收難點(diǎn)早已經(jīng)不是問(wèn)題

　　3.“適時(shí)推出”的表述意味著沒(méi)有懸念，所要顧忌無(wú)非是各方的平衡。

　　房產(chǎn)稅吹風(fēng)都幾年了，但是由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌壓力太大，所以遲遲沒(méi)有出臺(tái)。但是房地產(chǎn)稅遲早是會(huì)出臺(tái)的，而且由于財(cái)政緊張，出臺(tái)時(shí)間點(diǎn)不會(huì)太久，最快可能未來(lái)一兩年內(nèi)就會(huì)在部分城市試點(diǎn)。并且試點(diǎn)之后如果沒(méi)有出現(xiàn)太大的問(wèn)題（比如房?jī)r(jià)大幅下跌），那么在 2030年之前就會(huì)在全國(guó)落地。

　　那么為什么房產(chǎn)稅會(huì)這么快到來(lái)?

　　原因很簡(jiǎn)單，地方財(cái)政快要撐不住了。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，土地財(cái)政一直是地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)的核心命脈。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，這根“頂梁柱”開(kāi)始出現(xiàn)巨大的收支缺口。

　　回望歷史，2021年是土地財(cái)政的巔峰之年。當(dāng)年，全國(guó)土地出讓收入高達(dá)8萬(wàn)億元。如果再算上由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的各類關(guān)聯(lián)稅收（約占賣(mài)地收入的15%），兩者相加，地方政府從土地中獲取的直接與間接收入接近10萬(wàn)億元之巨。

　　正是憑借著這筆豐厚的“賣(mài)地錢(qián)”，各地政府有了底氣大肆舉債、擴(kuò)張建設(shè)。目前公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，地方政府的顯性負(fù)債已達(dá)47.5萬(wàn)億元，隱性負(fù)債約10.5萬(wàn)億元，合計(jì)總債務(wù)規(guī)模在58萬(wàn)億元左右。如今，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道，賣(mài)地收入斷崖式下跌，這沉甸甸的債務(wù)負(fù)擔(dān)正壓得地方財(cái)政難以喘息。

　　事實(shí)也的確如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，導(dǎo)致賣(mài)地收入不僅腰斬，甚至跌得更慘。2024年，全國(guó)地方賣(mài)地收入僅剩4.8萬(wàn)億元，加上相關(guān)稅收，總收入約為5.5萬(wàn)億元。這一數(shù)據(jù)意味著，全國(guó)約有30%的省份面臨著嚴(yán)峻的財(cái)政困難，其財(cái)政收入與支出的缺口已拉大到35%以上，入不敷出已成常態(tài)。

　　正因?yàn)槿绱?，去年中央明確提出要對(duì)地方政府加大支持力度，確保其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這里有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)大家必須明白：在中國(guó)，地方政府的運(yùn)轉(zhuǎn)是絕對(duì)的剛性兜底，絕不能停擺。如果不兜底，基層治理不僅會(huì)陷入癱瘓，更重要的是，像養(yǎng)老金、醫(yī)保這類民生剛性支出一旦斷裂，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

　　所以，面對(duì)當(dāng)前地方財(cái)政的困局，國(guó)家必然會(huì)想方設(shè)法去解決?；诖耍掖笾聹y(cè)算了一下，為了保證大部分地方政府能夠維持運(yùn)轉(zhuǎn)，每年至少需要從房地產(chǎn)鏈條中獲取約7萬(wàn)億元的收入。在過(guò)去的模式中，這筆錢(qián)的構(gòu)成大約是：賣(mài)地收入6萬(wàn)億 + 房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)稅收1萬(wàn)億。相比之下，2024年這兩項(xiàng)總和降至約5.5萬(wàn)億，中間的缺口就已經(jīng)達(dá)到了1.5萬(wàn)億。

　　進(jìn)入2025年，形勢(shì)變得更加嚴(yán)峻。今年前十個(gè)月，全國(guó)賣(mài)地收入僅在2.5萬(wàn)億左右徘徊，預(yù)計(jì)全年總額很難突破3萬(wàn)億。就算加上關(guān)聯(lián)稅收，總收入也將不足3.5萬(wàn)億。這與維持運(yùn)轉(zhuǎn)所需的7萬(wàn)億紅線相比，形成了一個(gè)高達(dá)3.5萬(wàn)億的巨大缺口。

　　在房地產(chǎn)一直無(wú)法止跌企穩(wěn)的情況下，明年賣(mài)地收入很有可能繼續(xù)下降，那么帶來(lái)直接影響就是地方財(cái)政缺口會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

　　所以明年房產(chǎn)稅大概率會(huì)推出試點(diǎn)，截止到2025 年，全國(guó)城市商品房?jī)r(jià)值大致520萬(wàn)億，加上商鋪與寫(xiě)字樓，接近 600 萬(wàn)億。這 600萬(wàn)億的房產(chǎn)哪怕是扣除 200 萬(wàn)億的免稅幅度，也有近 400萬(wàn)億的稅基，400 萬(wàn)億的稅基假如平均房產(chǎn)稅率是0.8%，也能給地方財(cái)政帶來(lái) 3.2 萬(wàn)億的收入。這3.2 萬(wàn)億對(duì)于地方財(cái)政就是維持運(yùn)轉(zhuǎn)的救命錢(qián)。

　　未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)比較理想的發(fā)展模式大致是這樣：500 萬(wàn)億的商品房，每年折舊率按照 2%計(jì)算，每年大致就能產(chǎn)生 10 萬(wàn)億的商品房銷售，對(duì)應(yīng)的賣(mài)地收入以及關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收，大致是 3萬(wàn)億--3.5 萬(wàn)億左右。如果再加上 3.2 萬(wàn)億的房產(chǎn)稅收入，恰好就能滿足地方財(cái)政房地產(chǎn)7萬(wàn)億左右的生命線。

　　大家看懂其中的邏輯了吧，由于大家現(xiàn)在不買(mǎi)房了，所以賣(mài)地收入下滑了5個(gè)億左右，造成財(cái)政壓力。為了彌補(bǔ)這部分損失，只能收存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅。存量房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大概500億左右，按照1%來(lái)收房產(chǎn)稅正好能補(bǔ)上賣(mài)地收入下滑的空缺。也就是說(shuō)，我們將從“土地財(cái)政”，轉(zhuǎn)變成“存量稅收”。

　　當(dāng)然，還存在另一種可能：如果在房產(chǎn)稅試點(diǎn)期間出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，比如引發(fā)二手房市場(chǎng)“雪崩”，導(dǎo)致不計(jì)成本的恐慌性拋售和踩踏，那么房產(chǎn)稅向全國(guó)推廣的步伐勢(shì)必會(huì)被推遲。這正是目前遲遲不敢貿(mào)然推行房產(chǎn)稅的核心顧慮——擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，進(jìn)而推高斷供率，給銀行體系帶來(lái)巨大壓力。

　　房產(chǎn)稅一旦推出，對(duì)樓市的沖擊幾乎是必然的。最直接的表現(xiàn)就是二手房掛牌量激增，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大。而且，越是品質(zhì)一般、競(jìng)爭(zhēng)力差的剛需盤(pán)，跌幅往往越大，抗跌能力極弱。

　　在房地產(chǎn)尚未真正企穩(wěn)的當(dāng)下推出房產(chǎn)稅，無(wú)異于讓市場(chǎng)繼續(xù)“深度探底”。這方面，日本就是一個(gè)典型的參考樣本。日本房?jī)r(jià)在1990年觸及高點(diǎn)后，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)近20年的陰跌，直到2009年才基本筑底。在此期間，全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌了近50%，而東京、大阪等六大核心城市的房?jī)r(jià)更是暴跌了62%。

　　反觀國(guó)內(nèi)，自2021年高點(diǎn)以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)平均跌幅大約在30%左右。具體到一線城市：北京、上海跌幅約為30%，廣州約為40%，深圳則在35%上下。雖然跌幅不及當(dāng)年的日本，但在房產(chǎn)稅的預(yù)期壓力下，能否穩(wěn)住局面仍是未知數(shù)。

　　按照日本經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)跌 10%左右，一線城市大致還跌 15%左右就可以企穩(wěn)。房?jī)r(jià)企穩(wěn)之日，就是房地產(chǎn)稅出臺(tái)之時(shí)。

　　所以，最后就給大家三個(gè)建議：

　　第一，趁著房產(chǎn)稅還沒(méi)出來(lái)之前，趕緊將自己手里多余的房產(chǎn)賣(mài)掉。

　　第二，準(zhǔn)備上車(chē)的同學(xué)，可以再等一等，在房產(chǎn)稅出來(lái)之后再去抄底。

　　第三，手持現(xiàn)金之后，可以買(mǎi)入實(shí)物黃金+美債相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品，金融知識(shí)豐富的也可以選擇投資全球股市。具體原因，公開(kāi)平臺(tái)不方便，我寫(xiě)進(jìn)知識(shí)星球了。