「西安房哥」是本地購房服務(wù)平臺，深耕11年，接地氣，說人話！

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有些事不上秤沒有四兩重，上了秤一千斤都打不??！

昨天，西安通報(bào)了房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治行動的典型案例，包括地域拉踩、唱衰樓市、販賣焦慮、業(yè)主賠錢賣房等不良現(xiàn)象。

引起大家討論最多的，是抖音博主，長期以“業(yè)主賠錢賣房”為話題，刻意渲染市場波動，其通過消極化、片面化論調(diào)引導(dǎo)業(yè)主大幅降價(jià)，獲取二手房交易機(jī)會的行為。

（圖片來源：網(wǎng)信西安）

也就是大家熟悉的中介上門砍價(jià)視頻，初衷是為有需求的業(yè)主找到低價(jià)的房子，但在過度情緒渲染下，卻慢慢變了味。

西安房東，苦上門砍價(jià)，久矣！

二手風(fēng)云

如果說過去幾年，最心煩意亂的一群人，一定有西安房東，準(zhǔn)確說不是電影里十套，八套收租的包租婆，而是過去十年間，在西安買房安家，置業(yè)的普通人。

眼瞅著樓市分化下行，大家一窩蜂都在追逐新房，二手房仿佛成了昨日黃花，房東的心也像坐了過山車一樣，七上八下，在不安中又充滿迷茫，這種情緒不是空穴來風(fēng)，而是市場真實(shí)反饋。

壹

肉眼可見的激烈競爭

2026年，全國樓市回調(diào)，西安樓市下行，已是人人都懂的樸素現(xiàn)狀，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份，70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大，西安也不例外，新房連跌15個月。

（來源：國家統(tǒng)計(jì)局）

同期的二手房表現(xiàn)，西安二手房價(jià)格也連續(xù)下跌24個月，環(huán)比下降1.1%，同比下降8.2%，兩年的數(shù)據(jù)在這里，沒有人可以否認(rèn)，作為房東，身處漩渦之中，自然不能幸免。

與價(jià)格回調(diào)相伴的還有二手房掛牌量的不斷增加，這代表著房東扎堆賣房的風(fēng)向。

以二手龍頭貝殼的數(shù)據(jù)為例，2022初，貝殼二手掛牌量超10萬套，2023年約13萬套，2024年約15萬套，最新的2025年底，已超17萬套，四年時(shí)間，掛牌猛增近7萬套。

（12月貝殼指數(shù)）

市場兩級反轉(zhuǎn)，賣房的比買房的人多，二手供需失衡，又加速房東賣房意愿，降價(jià)成為簡單有效的辦法。

貳

單一且壟斷的賣房渠道

但真到下定決心要賣，怎么賣，多錢賣，多數(shù)西安人是懵比的，當(dāng)年都是跟風(fēng)搖號，覺得房子買到手，漲價(jià)后等人上門就行，誰曾想，自己要下場，這就和五星級酒店外出擺攤一樣，怎么吆喝攬客都是能力空白。

于是大家自然而然想到了中介，包括但不局限于鏈家、德祐、百年行、21世紀(jì)、中環(huán)、住商、樂遠(yuǎn)等，雖然牌子五顏六色，但背后都是貝殼統(tǒng)一的系統(tǒng)，所以賣房也只能找貝殼。

這種單一且壟斷的選擇下，就會有很多問題，比如中介費(fèi)，過去是買家全承擔(dān)3%，新規(guī)以后，調(diào)整為雙邊收傭金，買家付1.5%，賣家付1%，合計(jì)2.5%，但按照二手難賣的趨勢，不排除以后是房東承擔(dān)全部中介費(fèi)。

費(fèi)用之外，因?yàn)樨悮ざ值亩囝^分傭體系，以及非學(xué)區(qū)二手的客戶銳減，中介更多的精力也都花在了賣學(xué)區(qū)房和新房上，流程簡單，溝通時(shí)間短，掙得也很多，導(dǎo)致房東二手有掛牌，但咨詢少，帶看少，成交更少。

于是，最低價(jià)成交成為各個小區(qū)常見的賣房思路，但價(jià)格戰(zhàn)下，沒有贏家，一旦降下去，漲上來就很困難，上門砍價(jià)盛行，本質(zhì)也是最低價(jià)成交。

而一旦不找中介，房東自身的圈子，賣房能力，時(shí)間精力也很有限，能自己做自媒體推自己房子，滿大家找客戶的房東在西安沒幾個。

并且西安很多房東觀念上，把中介當(dāng)工具人，不懂得如何維護(hù)，本質(zhì)上這都是房東自身能力的短板。

自己無法制定規(guī)則，就只能跟著中介走，中介承擔(dān)最快的方式，就是不斷讓房東降價(jià)。

過去這都是在線下進(jìn)行，影響有限，如今自媒體發(fā)達(dá)，這種談價(jià)過程被搬到了網(wǎng)絡(luò)上，擴(kuò)大傳播的同時(shí)，也成為悲觀情緒的放大器。

叁

四代好房子的極限施壓

在西安，新房二手很少是隊(duì)友， 從來都是對手，過去是新房價(jià)格決定二手房價(jià)格，新房貴二手跟著貴，如今是二手決定新房價(jià)格，新房降二手只能降價(jià)。

有人可能不喜歡四代住宅的露臺，但很難抗拒高贈送面積，大門，會所，外立面帶來的情緒價(jià)值。

過去，這些房在在遠(yuǎn)郊，房子好但地段差，如今隨著主城更新，團(tuán)結(jié)村，幸福林帶，西部大道，西電片區(qū)等等，好房子內(nèi)卷到了二手房家門口。

地段的優(yōu)勢被磨平了，享受相同的公園，地鐵，學(xué)校，產(chǎn)品優(yōu)勢不存在了，甚至新房還有2T2戶小高，價(jià)格優(yōu)勢也沒有了，新房比二手還劃算，你是買家你怎么選。

如果說二手價(jià)格下行，庫存激增是誘因，那主城區(qū)的好房子，貼臉開大，就是把周邊二手逼到了墻角。

類似的案例太多太多，團(tuán)結(jié)村的綠城保億新房，倒逼萬科，恒大二手降價(jià)，幸福林帶的金茂，金地，倒逼融創(chuàng)，龍湖二手降價(jià)，西部大道的中糧，中海，倒逼金地，海亮，萬科降價(jià)。

雖然大家會開玩笑老A8也是A8，但奧迪再經(jīng)典，也敵不過新款A(yù)8降價(jià)促銷對老二手房的沖擊，這個趨勢不可逆轉(zhuǎn)。

但下行之下也有轉(zhuǎn)機(jī)，褶皺里面暗藏紅利，盡管這是悲觀的紅利，是趁你病，要你命的紅利，但西安市場這么大，有受眾就有需求。

上門砍價(jià)

這就是大家看到盛行于各個媒介平臺的上門砍價(jià)視頻，屬于典型的悲觀紅利，既然沒有人重視二手，但房東又有賣房需求，自然會誕生新的二手賣房模式。

壹

花和尚把經(jīng)念歪了

這就如同拼多多的盛行不是因?yàn)樘詫?，京東不好，大家也知道拼多多買東西，質(zhì)量差，問題多，但耐不住收入下降，消費(fèi)降級，好用，有效，便宜才是硬道理。

你也可以理解為上門砍價(jià)，是另類版的二手房拼多多，中介是第三方，價(jià)格由買家和賣家決定，但中介又是情緒渲染方。

下行市場，病急亂投醫(yī)的是多數(shù)，情緒是主導(dǎo)，尤其是悲觀情緒的蔓延是極快的，這也是流量的來源。

站在中介的角色，漲價(jià)賣還是降價(jià)賣都不重要，你自住不賣最難受，你愿意賣房很重要，只要成交，無論是傭金，還是拍攝費(fèi)用，還是額外收入，哪一頭都不知虧。

咱們的中介又都是雙邊撮合，成交才有收益，沒有真正意義的買家立場，單邊服務(wù)，既然買家的預(yù)算提不上去，能做的只有想辦法砍房東的價(jià)格，不斷拉低心理下限。

比如最近上海，沸沸揚(yáng)揚(yáng)的群眾演員事件，即一些二手房中介竟然玩起了“壓價(jià)戲碼”。招募演員看房甚至雇人扮演買家，上演“雙簧”來給房東施壓，達(dá)到快速成交目的。

說輕了，這叫惡意成交，制造焦慮，嚴(yán)重了根據(jù)《民法典》第一百四十八條，這種套路已經(jīng)涉嫌民事欺詐。

西安的上門砍價(jià)有沒有演員我不清楚，但輪番的砍價(jià)，最低價(jià)成交，帶來的負(fù)面效應(yīng)也是相當(dāng)嚴(yán)重的。

尤其是搭上抖音這個娛樂為主導(dǎo)的平臺，砍價(jià)本身對很多沒有買房，或無資產(chǎn)群體，也是抱著看房東笑話的心態(tài)去的，圍觀的人會把對樓市，房價(jià)，包括自身收入，工作，境遇的不滿，轉(zhuǎn)嫁發(fā)泄在房東身上。

中介拍攝時(shí)，也會相對應(yīng)的話術(shù)，比如“竟然還有人價(jià)格比我低”、“我出來的房子，絕對是全網(wǎng)最低價(jià)”，完了我就找業(yè)主，這一次把價(jià)格又打下來了“等等。

（圖片來源：網(wǎng)信西安）

在情緒與技巧的渲染下，這一套房確實(shí)通過低價(jià)成交，房東止損，中介收益，買家撿漏，看似完美閉環(huán)，但不斷的砍價(jià)情緒卻會蔓延，經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)情緒放大以后，形成二手房斷崖式降價(jià)的錯覺。

所以，西安網(wǎng)信通報(bào)里，長期以“業(yè)主賠錢賣房”為話題，刻意渲染市場波動，其通過消極化、片面化論調(diào)引導(dǎo)業(yè)主大幅降價(jià)，獲取二手房交易機(jī)會的行為，違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定，干擾群眾理性判斷，擾亂網(wǎng)絡(luò)傳播秩序的依據(jù)是非常準(zhǔn)確的。

貳

房東要學(xué)會保衛(wèi)資產(chǎn)

樓市下行不假，但不是所有房東都要跟風(fēng)賣房，房子是資產(chǎn)，是家庭壓艙石的價(jià)值依舊存在。

十年間在西安買房的，多數(shù)人仍然是自住需求，或工作通勤近，或上學(xué)置換，同時(shí)又有買房保值的訴求，這些群體是當(dāng)下西安房東的中堅(jiān)力量。

真正純投資，杠桿拉爆，轉(zhuǎn)手就賣，一天不住的有，但數(shù)量有限，他們投資失誤，找中介上門砍價(jià)，是背后催債，是貸款還不上，是止損的邏輯，這是少數(shù)。

但中介是無法辨別這些的，以上門砍價(jià)的通用模版，讓原本有自住需求，有保值預(yù)期，房子也可以不賣的群體，誤入這場最低價(jià)成交的短視頻話題里。

對多數(shù)人而言，誰沒事天天買賣房子，房價(jià)降了，但西安還是西安，仍是西北五省的核心，是常住人口超過1300萬的超大城市。

就是全世界，人口超過1000萬的城市，也只有33個，中國這么大，人口過千萬的城市也才18個，西安排名第九，是西北唯一的超大城市，這么多人住在這里，吃喝拉撒，衣食住行，都是機(jī)會和需求。

2026年，對于房東，對于西安而言，需要的不是砍價(jià)，最低價(jià)成交的盛行于悲觀情緒的蔓延，而是基于邏輯，現(xiàn)狀，規(guī)律的資產(chǎn)保護(hù)戰(zhàn)。

和房子相關(guān)的永遠(yuǎn)是擁有房子，有購房能力的群體，而非無房，且沒有購買意向的群體，路人不上網(wǎng)，網(wǎng)民不上路的情況依舊存在，對于多數(shù)西安普通人，當(dāng)下是觀望，但并非沒有需求。

大平層，小洋房，誰不喜歡，整天罵它，核心還是想擁有，真不關(guān)心，也沒有爭議了。

叁

悲觀紅利要有長期主義

換一個角度，對房產(chǎn)上下游的服務(wù)商，包括但不局限于中介而言，所謂的悲觀紅利，也不止是砍房東價(jià)格，尋求短期收益與流量滿足，向外看看，還有更多機(jī)會。

比如既然二手競爭加劇，同一個小區(qū)，同戶型，同面積的產(chǎn)品太多，裝修和房屋美化上能否關(guān)注，爭取在后期的二手房競爭中展現(xiàn)優(yōu)勢。

比如既然房子降價(jià)也不好賣，是否考慮裝修翻新，讓自己住的更舒服，而非賣掉以后錢在手里更換，最終吸引騙子上門。

比如，既然以后的新房都是以改善為主，買不起的人大量考慮二手或租房，那能否以出租為主要受益方式，當(dāng)好房東，懂租客所需，而非把舊家具放在出租房。

以前出租是純地段價(jià)格驅(qū)動，如今流通困難的大平層，洋房，大面積能否有運(yùn)營思路，認(rèn)真出租。

這些都是下行市場，悲觀情緒下的紅利機(jī)會，而非上門砍價(jià)，一條道走到黑的窄路生意。

房哥有話

對西安而言，市場已事實(shí)轉(zhuǎn)向存量市場，但無論是房東，中介，還是上下游，依舊停留在開發(fā)邏輯，而非經(jīng)營邏輯，不懂長期主義的價(jià)值。

你自己想想，你今天趁他病，要他命，等他緩過來，能不記恨你嗎？想想新房里快周轉(zhuǎn)，不重視交付，業(yè)主口碑的開發(fā)商，結(jié)局都是什么樣？

抖音盛行，AI普及，看似房子信息差消除，但基于人性的信息差卻更加厚重，情緒主導(dǎo)買房賣房的時(shí)代早已該結(jié)束。

如今的地產(chǎn)行業(yè)，已不是金融行業(yè)，而是實(shí)打?qū)嵉闹圃鞓I(yè)，前者依靠技巧和情緒，后者要的技術(shù)和積累，舊時(shí)代的腳邁不進(jìn)新時(shí)代的門。

好好想想吧，各位！

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：房哥

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