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說曹操，曹操到。

去年12月19日，京城樓花發(fā)布《中建智地，慢了下來》一文，稱中建智地拿下太陽宮0627地塊兩月余沒動靜，引起了諸多關(guān)注。

大概的內(nèi)容是，由于0627地塊緊鄰雙地鐵，設(shè)計(jì)復(fù)雜，它在打磨方案，慢工出細(xì)活。

最近，0627地塊有了新消息，披露了開發(fā)進(jìn)度條。

2025年最后一天，它的項(xiàng)目公司北京興曜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，連發(fā)兩則招標(biāo)計(jì)劃，有關(guān)施工總承包、監(jiān)理。2026年1月5日，又發(fā)出了設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃。

這三份招標(biāo)，至少傳遞出3個(gè)關(guān)鍵信息：

1、有關(guān)是否合作開發(fā)問題

興曜地產(chǎn)成立于2025年12月26日，注冊資本5000萬元，法人樊飛軍，為中建一局副總經(jīng)理，中建智地黨委書記、董事長。

穿透股權(quán)，它的唯一股東為中建智地。

太陽宮0627地塊，是2025年北京土拍的溢價(jià)之王，中建智地以43.145億元奪下，溢價(jià)39.18%，拋去商業(yè)之后，住宅樓面價(jià)約9.5萬元/平米。

土拍結(jié)束后，有消息傳出，中建智地和京投發(fā)展探討過合作開發(fā)意向。后者在TOD開發(fā)有經(jīng)驗(yàn)。

至少從目前來看，0627地塊依然是由中建智地一家進(jìn)行開發(fā)。

前不久，中建智地與越秀地產(chǎn)在朝陽區(qū)璞樾和紫京宸園合作上，出現(xiàn)了嫌隙。（詳見《舉報(bào)越秀，中建智地放出狠話》）

合伙生意不好干。這次，中建智地會愈發(fā)謹(jǐn)慎。（詳見《中建智地，開始小心翼翼》）

2、有關(guān)建安成本問題

招標(biāo)計(jì)劃顯示，0627地塊的總建筑規(guī)模約81185.14平方米，地上建筑規(guī)模約50561.68平方米，地下建筑規(guī)模約30623.46平方米。

依照北京建安成本計(jì)算，地上約5000元/平米，地下約4000元/平米，商業(yè)地產(chǎn)會比住宅高一些。

如果0627地塊按總建筑面積大致測算，每平米建安成本約6500元/平米。

花姐拿紫京宸園的招標(biāo)計(jì)劃舉例。

它當(dāng)時(shí)的投資估算為10.7783億元，總建面215,565平方米，地上建面141,126平方米，地下建面74,439平方米，合每平米建安成本約5000元/平米。

這表明，太陽宮0627地塊的建安成本，比紫京宸園高出30%。

這些高出的建安成本，大概是須建商業(yè)地產(chǎn)——地上0.74萬平米和地下0.55平米，以及地鐵17號線、10號線站廳連通。

3、有關(guān)啟動時(shí)間問題

0627地塊三份招標(biāo)計(jì)劃顯示，施工總承包和監(jiān)理的正式招標(biāo)公告，將于2026年1月31日發(fā)布；方案設(shè)計(jì)招標(biāo)的發(fā)布時(shí)間，為2026年02月05日至2026年02月12日 。

這意味著，0617地塊的方案設(shè)計(jì)中標(biāo)，至少要到2月底至3月初。然后是公示報(bào)規(guī)圖、反饋意見等。

花姐推測，如果一切順利，0627地塊的開盤時(shí)間，最快也要到4月底，距離拿地至少7個(gè)月。而北京宸園和紫京宸園的這個(gè)時(shí)間，在4-5個(gè)月。

在這三份招標(biāo)計(jì)劃曝光背后，中建智地須直面兩個(gè)問題：

一、在地鐵退線下，如何造好房子？

為什么中建智地在太陽宮地塊放慢了腳步？

它有個(gè)幸福煩惱，離地鐵太近了，緊挨地鐵10號線和17號線換乘的太陽宮站。

在0627地塊的東南面，地鐵17號線整個(gè)穿過。更為關(guān)鍵的是，地鐵外軌中心線，在用地紅線內(nèi)6-11米處。(詳見《北京三環(huán)王炸地塊，隱秘的退線》

根據(jù)土拍文件，地塊內(nèi)擬建設(shè)的敏感建筑，退17號線外軌中心線約30米。這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實(shí)際退線達(dá)到36-41米。

假如這塊地以平均退線寬38.5米、長177米計(jì)算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬平米，約占0627地塊1.95萬平米占地面積的35%。

簡而言之，0627地塊的住宅實(shí)際容積率要上浮30%，從原來的2.6，飆升至3.38。

這么高的容積率，恐怕創(chuàng)造了近幾年北京供地之最。

二、做燈塔項(xiàng)目，如何打好一場持久戰(zhàn)？

太陽宮地塊還沒正式入市，但它的對手越來越多了。

前不久，朝陽區(qū)召開了2026年擬供地推介會，一份參會名單流出，至少有17位央國企地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人出席。

2026年朝陽區(qū)擬推出12塊宅地，共計(jì)規(guī)劃建面共計(jì)137萬平米——純住宅約128萬平米，每個(gè)季度供應(yīng)三宗。

關(guān)于0627地塊未來的競爭對手，至少有三個(gè)：

1、往東南3公里的縵合北京二期，占地10.07公頃，住宅建筑規(guī)模約22.47萬平米，容積率2.23，限高80米。此塊地規(guī)劃圖，已經(jīng)公示過。

2、往東4.2公里的將臺鄉(xiāng)JT-629地塊，居住用地占地4.85萬平米、容積率2.5，建面12.13萬平米，限高80米，另外配建體育用地建面5萬平米。預(yù)計(jì)2026年一季度上市。

3、往東4公里的酒仙橋舊城區(qū)改造項(xiàng)目13地塊，住宅占地4.27萬平米，容積率2.8，規(guī)劃建面11.96萬平米，限高60米。預(yù)計(jì)2026年二季度上市。

這些地塊，不論誰入市，都可能成為0627地塊的對手。

從目前傳出的供地情況看，2026年朝陽區(qū)豪宅競爭十分激烈，購房者選擇面加大，但選房難度也增大。