12月23日下午，海淀上地0702地塊壓軸登場，只是整場土拍看下來，氣氛有些詭異。

參與競拍的只有兩家：

海開控股和北京建工。

現(xiàn)場，第一輪競價開啟后，拍賣大廳的空氣仿佛瞬間速凍，整整兩分多鐘，所有人都在盯著屏幕，卻誰也不肯先動。

直到海開終于打破僵局，緩慢地舉起了號牌，緊接著現(xiàn)場又陷入了近三分鐘的沉默。

北京建工舉牌后，海開再次報價后，無人跟進。

最終，地塊被海開收入囊中，成交總價鎖定在84.56億元，溢價率僅0.4%，住宅部分樓面價約6.96萬元/㎡。

房企的遲疑，讓一些人感到意外。

畢竟這塊地，確實是難得的好地。

上地0702地塊，位于功德寺地塊和中海樹村地塊之間，功德寺地塊也就是后面的大火的和樾玉鳴、和樾望云雙子，目前去化率均在90%上下。

中海樹村地塊，是今年北京的單價地王，近期也公布了案名，為安瀾北京，目前預(yù)售證已拿，預(yù)計均價15–18萬/㎡，在市場上可以說未開先火。

地塊再往北，直線距離約1公里，是“宇宙中心”中關(guān)村軟件園。

東北側(cè)約1公里是清河站，地鐵3號A線、昌平線南延+19支線多軌。

教育更是堪稱王炸，正兒八經(jīng)的上地學(xué)區(qū)，北京教育第一梯隊。

之前我們講安瀾北京時也提到過，上地學(xué)區(qū)最大優(yōu)勢是“無坑�！�。

上地實驗小學(xué)，海淀牛小，硬件師資雙一流；上地實驗學(xué)校九年一貫制，成績穩(wěn)定；北京市二十中學(xué)，老牌重點，高考成績一直亮眼。

小學(xué)均衡，初中強校云集，即便二派兜底，也能上個不錯的初中。

對于習(xí)慣性雞娃的海淀家長來說，這種確定性非常重要。

另外，地塊本身規(guī)劃了一塊 “貼身教育用地”，就在項目的北邊，由北京101中學(xué)承辦十二年一貫制學(xué)校，計劃2026年開工、2028年秋季開學(xué)。

如果孩子在這上學(xué)，那就是真的“目送式”教育，家長省不少心。

再加上，上地板塊本身已經(jīng)多年沒有供地了，產(chǎn)業(yè)、交通、教育、醇熟度、以及地塊的稀缺度，均在線，那為啥土拍會出現(xiàn)這種情況？

主要是門檻太高。

第一，八十多億元的體量，說大不大，但說小絕對不小，這可是年底，很多有實力吃下的玩家，有心無力。

第二，規(guī)則篩選了一批人，上地0702額外設(shè)置了競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)，需通過北京市海淀區(qū)人民政府資格預(yù)審。

第三，有商業(yè)包袱，0702地塊為組合地塊，由兩塊住宅和一塊商業(yè)地塊組成，總占地面積7.71萬平米，規(guī)劃地上建面22.54萬平米。其中商業(yè)部分，分別占總用地和建面的45.1%和58.7%。

涉及大商業(yè)，很多時候容易算不清楚賬。

業(yè)內(nèi)對海開拿下這塊地，其實早有預(yù)料。

海開是0702組合地塊的一級土地整理者，有信息優(yōu)勢，同時海開在海淀是有牌面的，深耕多年，有開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢。

近幾年，海開在海淀的存在感是比較強的。

從2021年的圓明天頌開始，海開通過高溢價地塊切入高端市場，當(dāng)時以11.5萬元/㎡的均價實現(xiàn)了較快的去化。

隨后的棲海澐頌，在2023年的成交數(shù)據(jù)中，也排在前列。

到了今年3月，永豐南的頤海澐頌開盤，單日認購額超70億，海開也借此完成了“頌系”在海淀的布局。

產(chǎn)品力的打磨上，上述幾個項目，海開也確實展現(xiàn)出了可圈可點的一面。

對于海開而言，上地0702地塊，是在熟悉的地方繼續(xù)補倉。

最后，功德寺雙子當(dāng)時住宅樓面價，在7.1萬元/㎡左右，售價基本穩(wěn)在10.5萬元/㎡。

上地0702樓面價不到7萬，賬面上有一定的操作空間。

地塊住宅部分容積率2.2、限高30米，也就是說，產(chǎn)品大概率只能是10層左右的洋房或小高層。

再加上雙地塊分割，難以排布舒展的園林，項目的產(chǎn)品應(yīng)該會走“剛改通殺”的實用路線，主力戶型預(yù)測在100—140㎡的三四居。

至于價格，大概率會在10.5萬元/㎡左右，算下來，總價約1100萬元起步。

首付300萬元上車海淀北核心區(qū)位、上地優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，對海淀家庭而言，還是有一定吸引力的。

當(dāng)然這只是預(yù)測，最終產(chǎn)品形態(tài)如何，怎么定價，還得看海開的具體考量，不管怎么說，上地地塊樓面價一出來，各大社交平臺上，就有了一些聲音：

功德寺買急了。