哈嘍，大家好，桿哥這篇評(píng)論，主要來分析2025 上海樓市 6 大信號(hào)！土著占比暴跌，全國(guó)富人瘋狂涌入搶房

2025 年上海樓市收官，不管行情好壞都已成過往。但藏在數(shù)據(jù)里的底層邏輯，才是真正的財(cái)富密碼。

復(fù)盤小胖看房的上海樓市數(shù)據(jù)，購(gòu)房者、市場(chǎng)、供給側(cè)的三大變化，甩出 6 大關(guān)鍵信號(hào)，看懂的人已經(jīng)開始布局。

上海土著買房占比暴跌，全國(guó)購(gòu)買力成主力

2025 年上海新房供需平衡，成交和供應(yīng)都在 4 萬套左右。但代表上海土著的 310 身份證買家，占比僅 37%。

對(duì)比 2020-2022 年的 42%、48%、42%，下滑趨勢(shì)明顯。

背后原因有兩個(gè)：一是上海近三年落戶人數(shù)暴增，近五年每年約 7 萬人轉(zhuǎn)戶籍，2019 年前年均僅 1 萬人；二是 3000 萬以上高端房源吸走全國(guó)一半購(gòu)買力，上海成全國(guó)富人置業(yè)首選。

地段認(rèn)知要改寫，操盤手得有 “雙向表達(dá)” 能力

土著占比下滑倒逼項(xiàng)目重新定位，尤其是風(fēng)貌別墅和大體量公寓。

市中心有個(gè)網(wǎng)紅高層項(xiàng)目，初期主打區(qū)域成熟，靠土著快速去化。后續(xù)加推土著儲(chǔ)備不足，啟動(dòng)渠道后外地客戶激增。操盤手趕緊把地段定義換成 “上海新中心”，才讓全國(guó)客戶買單。

即便是市中心項(xiàng)目，土著占比也只有 40%，地段的雙向表達(dá)能力成了操盤手的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

客群不止江浙滬，山東買家沖進(jìn)前五

很多人以為上海外地買家主要來自江浙滬，這個(gè)格局已經(jīng)變了。

江浙滬買家占比從 2021 年的 72% 降到 60%，客群全國(guó)化趨勢(shì)坐實(shí)。

外省市買家中，江蘇占 12.7% 排第一，浙江近 8% 排第二，山東以 3.9% 的占比沖進(jìn)前五，一年有 1278 個(gè)山東人在上海買房。

有意思的是，江蘇買的最多的是南通、鹽城，浙江是溫州、紹興，都不是省會(huì)城市。

區(qū)域置業(yè)邏輯大反轉(zhuǎn)，二手市場(chǎng)供需錯(cuò)配明顯

上海各區(qū)買房偏好差異巨大。黃浦區(qū)一年 1248 人買房，卻只有 102 人買在本區(qū)，417 人跑去浦東，177 人選寶山。

奉賢、松江土著 72%-73% 買本區(qū)，青浦土著卻只有 10% 留在本區(qū)。二手市場(chǎng)更有看頭，2025 年成交 22 萬套，創(chuàng)四年新高。

中環(huán)內(nèi)成交占比升至 30%，50 平米以下小戶型占比 17.2%，200 萬以下房源占比 44%。

掛牌房源 600 萬以下占 75%，成交卻集中在 500 萬以下，典型的以價(jià)換量激活市場(chǎng)。