新歲伊始，“靈魂一問(wèn)”的慣例怎能缺席：

2026年，房?jī)r(jià)怎么走？

經(jīng)歷2025年淡如水的樓市后，對(duì)這個(gè)問(wèn)題，恐怕大家都是“丈二和尚”。

確實(shí)，暫無(wú)法給出100%精準(zhǔn)的答案，但能給你一套“判斷工具”——

決定房?jī)r(jià)走向的三要素：經(jīng)濟(jì)、政策、供需。

樓市就像高速列車，慣性極大。想改變慣性，需要變量。

這三個(gè)就是能掰動(dòng)房?jī)r(jià)軌跡的關(guān)鍵變量。

>> 經(jīng)濟(jì)底色，才是買房底氣。

“2026年，你有信心能掙到更多的錢(qián)嗎？收入能穩(wěn)定嗎？”

2025年的樓市，早把真相擺明了。

豪宅市場(chǎng)壓根沒(méi)受啥影響。

就說(shuō)12月，深圳單價(jià)24萬(wàn)/平米，總價(jià)5327萬(wàn)起的豪宅，開(kāi)盤(pán)倆小時(shí)認(rèn)購(gòu)超百億。2025全年，一線城市千萬(wàn)級(jí)的日光盤(pán)比比皆是。

中產(chǎn)愁眉不展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是收入的晴雨表，強(qiáng)相關(guān)。

面對(duì)二手房超跌，深刻感受到斬殺線的殘忍。

2025年天津房?jī)r(jià)梯度有點(diǎn)畸形：沒(méi)脖子！

高端豪宅撐得??；低總價(jià)剛需盤(pán)靠降價(jià)尚能撬動(dòng)銷量；唯獨(dú)中間的改善中產(chǎn)最受傷。

為什么“科教文衛(wèi)體制內(nèi)”能成為天津的買房主力？

就因?yàn)槭杖敕€(wěn)定，預(yù)期穩(wěn)定。

只有經(jīng)濟(jì)牛市，買房人才敢加杠桿。

雖說(shuō)首付已降到15%，但實(shí)際天津新房平均首付在5成左右。

就算把首付降到10%，多數(shù)人也不敢下手。

所以，存款一直增加，貸款一直減少。

天津2025年存款已突破5萬(wàn)億（2015年才2.8萬(wàn)億），但1-11月居民貸款卻減少345億。

全國(guó)也一樣，2025年11月居民存款增加6700億，貸款減少2063億，是2007年來(lái)首次下跌。

經(jīng)濟(jì)沒(méi)底氣，再寬松的杠桿也撬不動(dòng)市場(chǎng)。

不過(guò)，喜人的風(fēng)向已現(xiàn)。

2025年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確提出“制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃”。

字節(jié)跳動(dòng)、比亞迪、寧德時(shí)代等巨頭企業(yè)，都宣布漲薪。

希望2026年，我們樂(lè)見(jiàn)“全民漲薪”。

>>利好政策，是刺激行情的及時(shí)手段。

2026年的政策力度，會(huì)比2025年大。

首先能確定的，就是房貸利率還得降。

預(yù)計(jì)2026年2月LPR將下調(diào)，2字頭的房貸利率很有預(yù)期。

2025年12月24日，北京已率先松綁限購(gòu)。

2025年12月30日，不滿兩年的二手房交易稅費(fèi)由5%降至3%。

趕在年根兒出政策，相當(dāng)罕見(jiàn)。

這波操作是新一輪救市的前奏，埋下伏筆，就等2026年發(fā)力。

地方政策也跟得很緊。

天津公積金貸款額度上調(diào)的征詢意見(jiàn)稿已出，2026年肯定落地執(zhí)行。

1月2日，《求是》發(fā)表《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》（《求是》的政治性和權(quán)威性可自行百度）。

特別提到“保持政策力度”，政策要求一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)和政策陷入博弈狀態(tài)。

在新年第二天，給樓市注入強(qiáng)心劑。

政策是“添柴火”，一方面，讓火持續(xù)燒，不能涼；另一方面，是房企和業(yè)主的“精神食糧”，對(duì)行業(yè)保持希望。

2026年，政策工具箱里還有存貨，大家可以期待一波。

>>大盤(pán)疲軟，供需關(guān)系決定區(qū)域房?jī)r(jià)。

2025年，經(jīng)濟(jì)、政策并非天津樓市的變量，房?jī)r(jià)走勢(shì)幾乎完全被供需左右。

河西樓市的戰(zhàn)火堪稱核彈級(jí)，核心原因就是供需太失衡。

24個(gè)新盤(pán)，市區(qū)最多，其中20個(gè)盤(pán)都集中在河西南。

產(chǎn)品差異化小，只能靠?jī)r(jià)格內(nèi)卷，不得不“神仙打架，凡人看戲”。

紅橋樓市之所以火出圈，也是沾了供需紅利的光。

西站板塊就倆盤(pán)在售，正好彌補(bǔ)紅橋A類板塊的供應(yīng)空白。

和平的美古花園為什么始終叫座？也是因?yàn)楠?dú)占鰲頭，沒(méi)別的新盤(pán)。

海教園6個(gè)新盤(pán)在售，十幾個(gè)老社區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，天量供應(yīng)之下房?jī)r(jià)一年降15%。

自住時(shí)代，樓市已裂變成一個(gè)個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，成也供需，敗也供需。

2025年天津出讓的77宗土地中，僅市區(qū)就23宗。

2026年，市區(qū)在售新盤(pán)恐怕將達(dá)百個(gè)。

不少板塊都將面臨“需求有限，供應(yīng)增加”的局面。

如果2026年出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策，就能從根本上改變供需結(jié)構(gòu)。

經(jīng)濟(jì)、政策、供需，三個(gè)變量對(duì)于行情的權(quán)重，各占1/3。

只要有兩個(gè)同時(shí)出現(xiàn)，樓市就能明顯轉(zhuǎn)向。

即便只出現(xiàn)一個(gè)也能打破慣性，也是向好的。