【熱點(diǎn)聚焦】

一審敗訴，二審維持，案件進(jìn)入執(zhí)行程序，名下房產(chǎn)即將被拍賣。面對(duì)這樣的困局，胡某利沒有選擇正視債務(wù)，而是與妹夫陶某云簽下一份"倒簽"至判決前的虛假租賃合同，企圖用"買賣不破租賃"原則阻止法院執(zhí)行。

60萬元租金、14年租期，這份合同看似天衣無縫，卻經(jīng)不起法律的推敲。當(dāng)親情被用作逃債的工具，當(dāng)法律程序被惡意操弄，等待他們的將是法律的嚴(yán)懲。

01 一場(chǎng)敗訴的開始

法院的判決書送達(dá)那天，胡某利的心情跌入谷底。

這場(chǎng)民間借貸糾紛，他從一審打到二審，結(jié)果都是敗訴。法院認(rèn)定他應(yīng)當(dāng)償還債務(wù)，判決已經(jīng)生效。

對(duì)于普通人來說，收到敗訴判決意味著接受現(xiàn)實(shí)、籌錢還債。但胡某利卻動(dòng)起了歪腦筋——如何才能保住自己名下的房產(chǎn)，不讓債權(quán)人拿走？

他名下有一處賓館和一處健身房，占據(jù)一、二層房產(chǎn)，還有一輛越野車。這些資產(chǎn)，是他最后的家底。如果被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，他將一無所有。

02 執(zhí)行程序的啟動(dòng)

2017年初，案件進(jìn)入執(zhí)行程序。

某縣人民法院執(zhí)行局依法對(duì)胡某利所有的賓館和健身房一、二層房產(chǎn)以及那輛越野車進(jìn)行查封，并著手組織拍賣程序。

拍賣公告一旦發(fā)出，就意味著這些資產(chǎn)將在法律程序下被變賣，所得款項(xiàng)用于清償債務(wù)。

時(shí)間緊迫，胡某利急需一個(gè)"方案"來阻止拍賣的發(fā)生。

03 妹夫的"登場(chǎng)"

關(guān)鍵時(shí)刻，胡某利想到了自己的妹夫陶某云。

陶某云是個(gè)老實(shí)人，平日里和胡某利關(guān)系不錯(cuò)。胡某利找到他，說了自己的困境，然后拋出了一個(gè)"計(jì)劃"。

這個(gè)計(jì)劃的核心，是利用法律上的"買賣不破租賃"原則。

根據(jù)法律規(guī)定，如果房產(chǎn)在出售前已經(jīng)存在租賃關(guān)系，那么新的買受人需要繼續(xù)履行原來的租賃合同。這意味著，如果能證明陶某云早在判決前就租下了這些房產(chǎn)，那么即便房產(chǎn)被拍賣，買家也無法立刻趕走陶某云這個(gè)"租戶"。

更關(guān)鍵的是，如果租期足夠長(zhǎng)、租金足夠高，房產(chǎn)的拍賣價(jià)值將大打折扣，甚至可能流拍。

04 一份"倒簽"的合同

2017年初，胡某利與陶某云經(jīng)過預(yù)謀，簽訂了一份虛假的房屋租賃合同。

這份合同的內(nèi)容看起來"完美"：

租賃標(biāo)的是胡某利名下的賓館和健身房。

租金總額高達(dá)60萬元。

租賃期限長(zhǎng)達(dá)14年。

但最關(guān)鍵的細(xì)節(jié)在于合同簽訂日期——2016年6月15日，恰好是一審法院作出民事判決之前。

通過這個(gè)"倒簽"的日期，胡某利試圖制造一種假象：在判決生效之前，這處房產(chǎn)就已經(jīng)被陶某云"合法"租下了。

為了讓這份合同更加可信，胡某利還指使他人偽造了租賃交割物資清單、租金收條等證據(jù)材料。

05 執(zhí)行異議的"出擊"

一切準(zhǔn)備就緒后，陶某云按照胡某利的指使，開始行動(dòng)。

2017年6月15日，陶某云依據(jù)那份虛假的房屋租賃合同，向某縣人民法院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求法院中止對(duì)涉案房產(chǎn)的拍賣執(zhí)行。

他的理由很"充分"：作為合法的承租人，他有權(quán)在租賃期限內(nèi)繼續(xù)使用這些房產(chǎn)，法院不能因?yàn)榕馁u而損害他的合法權(quán)益。

然而，法院執(zhí)行局的工作人員在初步審查后，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)關(guān)鍵問題：陶某云雖然拿出了租賃合同，但他并未實(shí)際占有使用涉案房產(chǎn)。

同年6月29日，法院以案外人未實(shí)際占有涉案房產(chǎn)為由，裁定駁回執(zhí)行異議。

06 升級(jí)的對(duì)抗

第一回合的失敗，并沒有讓胡某利和陶某云放棄。

既然執(zhí)行異議被駁回，那就再進(jìn)一步——提起執(zhí)行異議之訴。

2017年8月1日，陶某云以自己與胡某利存在合法租賃關(guān)系為由，向法院提起民事訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)涉案房產(chǎn)的租賃權(quán)益，并排除強(qiáng)制執(zhí)行。

這一次，事情的發(fā)展超出了債權(quán)人的預(yù)期。

法院在審理過程中，裁定中止對(duì)涉案執(zhí)行標(biāo)的的處分。這意味著，在訴訟結(jié)果出來之前，胡某利名下的房產(chǎn)暫時(shí)不會(huì)進(jìn)入拍賣程序。

胡某利的"緩兵之計(jì)"，似乎奏效了。

07 時(shí)間的拖延

對(duì)于債權(quán)人來說，這是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的煎熬。

法院的裁定雖然只是"中止"而非"終止"，但訴訟程序需要時(shí)間。從立案到開庭，從審理到判決，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要等待。

而在這段時(shí)間里，胡某利名下的房產(chǎn)被"保護(hù)"了起來，債權(quán)人拿不到一分錢。

更讓人憤怒的是，如果這起執(zhí)行異議之訴胡某利和陶某云最終勝訴，那么這些房產(chǎn)可能真的無法被執(zhí)行。

60萬元租金、14年租期——誰(shuí)會(huì)買一套需要等14年才能收房的房產(chǎn)？

08 真相的揭露

紙終究包不住火。

隨著案件的深入審理，那份"完美"的租賃合同開始露出破綻。

首先是合同簽訂日期的問題。2016年6月15日，恰好是一審判決之前，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)本身就十分可疑。為什么陶某云偏偏在這個(gè)敏感時(shí)期簽下如此大額的租賃合同？

其次是租金的問題。60萬元的租金，對(duì)于一處賓館和健身房來說，這個(gè)價(jià)格是否合理？陶某云是否有能力支付這筆款項(xiàng)？租金又是通過什么方式支付的？

更關(guān)鍵的是，陶某云作為"承租人"，為什么從未實(shí)際入住或使用過這些房產(chǎn)？如果真的簽訂了租賃合同，他為什么不行使自己的使用權(quán)？

種種疑點(diǎn)表明，這份租賃合同很可能是事后偽造的。

09 法律的審判

真相大白后，胡某利和陶某云被追究刑事責(zé)任。

一審法院審理認(rèn)為，二人共同故意以捏造的事實(shí)提起民事訴訟，妨害司法秩序，行為均構(gòu)成虛假訴訟罪。

在這起共同犯罪中，胡某利和陶某云地位、作用相當(dāng)，不區(qū)分主從犯。二人到案后均如實(shí)供述犯罪事實(shí)，依法可以從輕處罰。同時(shí)，二人均系初犯，悔罪態(tài)度較好。

法院還特別考慮到，陶某云是在胡某利的指使下參與虛假訴訟，主觀惡性相對(duì)較小。

最終判決：

以虛假訴訟罪判處被告人胡某利有期徒刑六個(gè)月，并處罰金人民幣五千元。

以虛假訴訟罪判處被告人陶某云有期徒刑六個(gè)月，緩刑，并處罰金人民幣二千元。

一審宣判后，無抗訴、上訴，判決已發(fā)生法律效力。

10 "買賣不破租賃"的濫用

這起案件揭示了一個(gè)值得關(guān)注的問題："買賣不破租賃"原則正在被某些人惡意利用。

這一原則的立法本意，是保護(hù)承租人的合法權(quán)益，避免因房屋買賣而導(dǎo)致承租人無處可住。這體現(xiàn)了法律對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，是一項(xiàng)善良的制度設(shè)計(jì)。

然而，一些被執(zhí)行人卻將這一原則當(dāng)作逃避執(zhí)行的"工具"。他們與親友串通，偽造簽訂于查封之前的長(zhǎng)期租賃合同，試圖阻止法院對(duì)房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

如果這種行為不受懲罰，"買賣不破租賃"原則將淪為逃廢債的"擋箭牌"，法律的善意將被惡意透支。

11 識(shí)別虛假租賃的要點(diǎn)

這起案件也為法院識(shí)別虛假租賃關(guān)系提供了參考。

第一，關(guān)注合同簽訂時(shí)間。如果租賃合同的簽訂日期恰好在判決生效或查封之前，需要高度警惕。被執(zhí)行人有可能通過"倒簽"日期來制造虛假的在先租賃關(guān)系。

第二，審查承租人的實(shí)際占有情況。真實(shí)的租賃關(guān)系，承租人應(yīng)當(dāng)實(shí)際占有使用租賃物。如果承租人只有一紙合同卻從未入住，租賃關(guān)系的真實(shí)性就值得懷疑。

第三，核實(shí)租金支付情況。大額租金的支付應(yīng)當(dāng)有銀行轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)。如果只有收條而無資金流水，或者資金來源可疑，都是識(shí)別虛假租賃的重要線索。

第四，關(guān)注當(dāng)事人之間的關(guān)系。本案中，胡某利和陶某云是姻親關(guān)系。被執(zhí)行人與"承租人"之間存在親屬關(guān)系或其他利害關(guān)系的，需要加大審查力度。

12 親情不是違法的理由

陶某云在這起案件中的角色，令人深思。

作為胡某利的妹夫，陶某云或許出于親情幫忙，覺得"不過是簽個(gè)字而已"。然而他沒有意識(shí)到，這個(gè)"小忙"已經(jīng)觸犯了刑法。

親情是人之常情，幫助親人也無可厚非。但當(dāng)"幫忙"的內(nèi)容涉及違法行為時(shí)，就必須堅(jiān)決說"不"。

陶某云最終被判處有期徒刑六個(gè)月、緩刑，雖然不用入獄，但這個(gè)判決將成為他一生的污點(diǎn)。僅僅因?yàn)榈K于情面"幫了個(gè)忙"，就背上了刑事犯罪的記錄，這個(gè)教訓(xùn)不可謂不深刻。

13 對(duì)被害人的警示

這起案件也提醒所有債權(quán)人：在維權(quán)過程中，要保持警惕，及時(shí)識(shí)別和舉報(bào)虛假訴訟行為。

當(dāng)發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人突然冒出"租戶""買家"等主張權(quán)利的案外人時(shí)，要仔細(xì)審查這些人的身份和與被執(zhí)行人的關(guān)系。

當(dāng)案外人提出的執(zhí)行異議明顯不合常理時(shí)，要積極向法院反映情況，提供線索。

當(dāng)懷疑存在虛假訴訟時(shí)，可以向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)檢察監(jiān)督，或者向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

法律賦予債權(quán)人維護(hù)自身權(quán)益的途徑，關(guān)鍵是要善于運(yùn)用。

14 司法公正的守護(hù)

這起案件的判決，再次證明了一個(gè)道理：法律不會(huì)放過任何一個(gè)企圖通過虛假訴訟逃避債務(wù)的人。

根據(jù)相關(guān)司法解釋，案外人在民事執(zhí)行過程中以捏造的事實(shí)提出執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴，均屬于虛假訴訟行為。

通過虛假訴訟方式干擾人民法院正常執(zhí)行活動(dòng)、為自己或者幫助他人逃避生效裁判文書確定的執(zhí)行義務(wù)，嚴(yán)重妨害司法秩序，侵害其他債權(quán)人合法權(quán)益，社會(huì)危害嚴(yán)重。

人民法院將持續(xù)加大對(duì)此類行為的打擊力度，提高甄別判斷能力，重視被害人報(bào)案和控告、群眾舉報(bào)等線索來源，及時(shí)發(fā)現(xiàn)虛假訴訟違法犯罪并依法懲處。

法網(wǎng)恢恢，疏而不漏。任何企圖鉆法律空子的行為，終將受到法律的嚴(yán)懲。

【素材來源】

本文改編自某縣人民法院審理的胡某利、陶某云虛假訴訟案。案件涉及被告人通過虛假租賃合同對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行，二人最終均被依法追究刑事責(zé)任。

本文對(duì)涉案人員姓名進(jìn)行了化名處理。文中配圖均為示意圖，與實(shí)際案件無關(guān)。如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。