作為上海第一富人區(qū)，黃浦區(qū)幾乎每個板塊都自帶“高光濾鏡”。

　　坊間一直有一種聲音，認為黃浦區(qū)房價虛高，普宅的產(chǎn)品，賣出豪宅的價格。

　　沒辦法，冠上黃浦區(qū)的名頭，建在黃浦的地段，確實會被買房人高看一眼。

　　不過，經(jīng)過這一輪調(diào)整，黃浦區(qū)有些曾被市場過度炒作的板塊，也跌出性價比了。

　　打浦橋

　　默默無聞不代表價值不高。

　　平心而論，打浦橋的位置是真的硬核。

　　北接淮海中路、新天地，東臨老西門、西靠陜西南路、南連徐匯濱江。

　　三條地鐵線在此交匯，到人民廣場、淮海路、徐家匯都在三公里范圍內(nèi)。

　　如此中心的位置，房價卻是黃浦區(qū)的洼地。

　　原因其實也很現(xiàn)實。

　　第一，開發(fā)時序錯位，錯過了黃金時代。

　　打浦橋民國時期是工廠區(qū)和棚戶區(qū)，90年代舊城改造不徹底，大量的舊里弄和老公房被保留下來。

　　2000年前后，上海樓市開啟黃金十年。

　　新天地憑借石庫門改造一飛沖天，老西門依托文廟概念嶄露頭角，董家渡金融城規(guī)劃出爐。

　　而打浦橋在做什么？

　　在修高架。

　　2000年建成通車的南北高架魯班路段，像一把利劍將打浦橋劈成兩半。

　　東側(cè)保留著老舊社區(qū)，西側(cè)雖有日月光中心崛起，但割裂感已經(jīng)形成。

　　那十年，打浦橋的鄰居們各顯神通。

　　新天地成了上海名片，老西門打文化牌，就連南邊的徐匯濱江也開始布局藝術場館。

　　打浦橋卻陷入商業(yè)孤島困境。

　　如今走在打浦橋的街道上，你會看到一種奇特的混合感：

　　日月光里是時尚的年輕人，隔壁的泰康路上還晾著居民的衣服；新建的小區(qū)旁邊，是幾十年的老式里弄。

　　這種新舊交織的感覺，讓追求純粹改善環(huán)境的買家有點猶豫。

　　第二，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有點“青黃不接”。

　　打浦橋的開發(fā)算是上海內(nèi)環(huán)比較早的一批。

　　90年代建的大同花園，當時是上?！捌礁钠隆钡臉藯U；

　　2000年初的匯龍新城、思南花園，當年也是改善型住宅的代表。

　　問題在于，這批房子現(xiàn)在都20年左右房齡了，產(chǎn)品力確實跟不上時代。

　　而新的土地供應又幾乎沒有，板塊里最近的新盤還是2018年的中海建國里。

　　沒有新產(chǎn)品，市場關注度自然就低了。

　　第三，被鄰居的光環(huán)壓制得太厲害。

　　打浦橋周邊的板塊，個個都是優(yōu)等生。

　　新天地不用說了，上海的城市名片；

　　老西門有文廟有學區(qū)；

　　南邊的徐匯濱江，這幾年大火的IP。

　　相比之下，打浦橋就顯得平平無奇了。

　　沒有頂級學區(qū)，沒有頂尖商業(yè)，也沒有地標建筑。

　　在買房人眼里，它就成了那個“什么都還行，但什么都不拔尖”的選擇。

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　　其實優(yōu)勢也很明顯

　　如果說打浦橋有什么是無可爭議的優(yōu)點，那一定是生活的便利程度。

　　商業(yè)上，日月光中心是絕對核心。

　　這個2010年開業(yè)的綜合體，曾是上海最大的地鐵上蓋商場之一，餐飲占比高達60%，是年輕人的打卡圣地。

　　除了日月光，周邊的社區(qū)商業(yè)也非常成熟。

　　蒙自路、泰康路、瑞金二路沿線，各種小店密密麻麻。

　　想吃個早餐、買點水果、修個東西，走幾步路就能解決。

　　這種便利，在很多新開發(fā)的板塊是很難體會到的。

　　醫(yī)療資源更是打浦橋的“王牌”。

　　三甲瑞金醫(yī)院、九院、中山醫(yī)院/腫瘤醫(yī)院都在步行范圍內(nèi)。

　　交通也很方便，9號線/13號線/14號線，三軌交匯。

　　到徐家匯3站，到淮海路2站，到人民廣場4站，這種通勤效率，在上海內(nèi)環(huán)也是頂尖的。

　　打浦橋的教育資源不算頂尖，但也不差。

　　西側(cè)海華小學+盧灣中學、東側(cè)盧灣實驗小學+比樂中學。

　　打浦橋的學區(qū)房價格也反映了這個“不算頂尖”的現(xiàn)實。

　　同樣是盧灣二中心，總部的學區(qū)房要13萬+，打浦橋校區(qū)只要10萬出頭。

　　這個價差，對于不是非要追求頂級學區(qū)的家庭來說，反而成了性價比的選擇。

　　而且黃浦區(qū)這幾年一直在推教育均衡化。

　　打浦橋的學校雖然不像格致、大同那樣有名，但硬件設施、師資力量都在穩(wěn)步提升。

　　對于很多務實家庭來說，這樣的教育資源已經(jīng)足夠用了。

　　房價，回歸理性

　　說完配套，重點來說說打浦橋的房子。

　　打浦橋是黃浦區(qū)最接近徐匯的板塊，房價泡沫曾經(jīng)比徐匯還要大。

　　如今，打浦橋的房價，已經(jīng)和徐匯比較偏的植物園、華涇站在了同一水平線，甚至被趕超。

　　2022年，海悅花園3房成交總價高達2225萬。

　　2024年跌過一輪，3房成交總價回落到2000萬。

　　如今，同戶型高樓層的掛牌價已經(jīng)來到1500多萬。

　　從產(chǎn)品類型來看，打浦橋的住宅主要分三類：

　　第一類是2000年左右的老標桿盤。

　　比如，綠洲仕格維花園、海悅花園、思南新苑、步高苑、大同花園。

　　這些小區(qū)房齡在20年左右，但大多維護得不錯，外立面雖然不算新，但也不顯破舊。

　　戶型設計以實用為主，得房率普遍在80%以上，比很多新房都高。

　　價格方面，這類小區(qū)現(xiàn)在掛牌均價在8-10萬之間。

　　對比新天地同年代小區(qū)13萬+的價格，價差很明顯。

　　花同樣的錢，在新天地可能只能買個兩房，在打浦橋就能買到三房。

　　第二類是90年代的早期商品房，比如南園小區(qū)、泰康小區(qū)。

　　房齡長了點，但位置往往更好，很多都靠近地鐵站。

　　價格也更友好，五六百萬能買到兩房。

　　第三類是老式里弄和公房。

　　總價低，適合預算有限但又想住在市中心的購房者。雖然居住體驗一般，但出租回報率不錯，很多能到2.5%以上。

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　　小結(jié)

　　總的來說，經(jīng)過這幾年的調(diào)整，打浦橋的房價泡沫已經(jīng)被大幅度壓縮，性價比開始顯現(xiàn)。

　　如果你在市中心工作，對通勤時間很敏感。

　　如果你更看重生活的便利性，而不是單純的“面子”。

　　如果你的預算在800-1500萬之間，想在黃浦區(qū)買個三房。

　　那么，打浦橋值得你認真看看。

　　這里可能沒有頂級學區(qū)，沒有豪宅光環(huán)，但它有上海內(nèi)環(huán)最核心的位置，有三條地鐵線的便利，有成熟到不能再成熟的生活配套。

　　而且現(xiàn)在價格調(diào)整到位后，性價比真的出來了。

　　房子說到底，還是要住得舒服、生活方便。

　　從這點來看，打浦橋有它的獨特價值。

　　畢竟，在上海內(nèi)環(huán)，能用這個價格買到這樣的地段和配套，選擇真的不多了。

　　你對打浦橋的房子有什么看法？歡迎在評論區(qū)聊聊。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。