當(dāng)初樓市正火，馬爸爸愣是給大家潑了盆冷——

“未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥”？

這話當(dāng)年很多人不當(dāng)回事，畢竟老馬不搞房地產(chǎn)，很多人覺(jué)得一個(gè)外行看不懂市場(chǎng)。

哪曾想，才幾年時(shí)間，老馬的話似乎越來(lái)越貼近現(xiàn)實(shí)，咱就看看網(wǎng)友們的經(jīng)歷：

深圳的@老劉：當(dāng)年搶著買10萬(wàn)/㎡的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在掛6.7萬(wàn)/㎡都沒(méi)人問(wèn)，虧大了。

江西的@宮崎駿說(shuō)：當(dāng)初1.6萬(wàn)/㎡買的大平層，現(xiàn)在降到6000，掛牌半年，問(wèn)的人十個(gè)手指都數(shù)得過(guò)來(lái)。

鶴崗的@王阿姨更直接：3萬(wàn)塊一套房，你要真買，我免費(fèi)給你打掃一年衛(wèi)生。

這種情況以前從沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，別說(shuō)外行看不懂，就連干了二十多年的房產(chǎn)中介，都覺(jué)得心里沒(méi)底。

當(dāng)然著急的不光是中介和手里有多套房的人，還有那些依賴賣地收入的地方，現(xiàn)在壓力也很大。

比方說(shuō)，2021年，全年土地出讓金87051萬(wàn)億元； 然而到了2024年，全年土地出讓收入48699億元，比之2021年下降了44%。壓力之大光從數(shù)據(jù)就可以看出來(lái)。

那些普通囤房人如果不想止損的話，現(xiàn)在只能拼命開源節(jié)流，但地方上呢？前幾天已經(jīng)在想辦法從稅收上動(dòng)腦筋，比如此前財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉就指出：房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)。

但這幾年房產(chǎn)稅的消息越來(lái)越少了，這也不意味著，從此就不再有房產(chǎn)稅，只是這兩年大環(huán)境不好，這個(gè)時(shí)候落地不是時(shí)候。

但有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著時(shí)間的推移，未來(lái)房產(chǎn)稅可能與大家見面，而眼下更為擔(dān)憂的不是房產(chǎn)稅，而是另外兩個(gè)與房子有關(guān)的稅：

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“20%的遺產(chǎn)稅”真的嗎？

先明確一點(diǎn)：目前我們沒(méi)有“遺產(chǎn)稅”這個(gè)稅種。

但，這并不代表房子繼承以后就一點(diǎn)稅收都沒(méi)有，根據(jù)我國(guó)《個(gè)人所得稅法》規(guī)定：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅，適用稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓收入減去財(cái)產(chǎn)原值的差額，作為應(yīng)納稅所得額。

這里20%的稅收向來(lái)被業(yè)內(nèi)人士稱之為“遺產(chǎn)稅”。意味著子女繼承房產(chǎn)以后，同樣要面臨稅費(fèi)壓力。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果父母當(dāng)初100萬(wàn)買房，子女繼承房產(chǎn)以后，評(píng)估房?jī)r(jià)為200萬(wàn)，那么只要子女賣房時(shí)不符合滿五唯一條件，凈賺的100萬(wàn)就得繳納20%的所得稅，也就是20萬(wàn)的稅費(fèi)。

而且這里面還有個(gè)重點(diǎn)，很多老人當(dāng)初買房的發(fā)票可能已經(jīng)不知去向，子女將來(lái)繼承這個(gè)房子，想要賣出，找不到歷史依據(jù)的話，房子的原值就歸為零，這樣一來(lái)，稅費(fèi)壓力可能就更大。

比如老父親當(dāng)初購(gòu)買的房子，具體多少錢大家都不知道，也沒(méi)有發(fā)票，現(xiàn)在這個(gè)房子賣200萬(wàn)，那么，稅費(fèi)就按照200萬(wàn)×20%＝400000，

當(dāng)然，如果子女繼承這個(gè)房子，在賣房時(shí)符合滿五唯一條件，就免了這個(gè)稅，或者繼承以后不打算出售，也不會(huì)涉及到這20%的稅。

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“12%的房產(chǎn)稅”又是什么？

這里所謂的12%的房產(chǎn)稅，其實(shí)也是有說(shuō)法的：

此前，國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局在官網(wǎng)上，就已經(jīng)說(shuō)的很明白了——

個(gè)人出租住房，按照租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅；

個(gè)人出租商鋪或其他房產(chǎn)的，按照租金收入的12%征收房產(chǎn)稅。

舉個(gè)例子：你出租一套住宅，月租5000元，按4%算，每月稅費(fèi)大約200元（另外可能還有個(gè)人所得稅）。

如果出租的是商鋪，同樣月租5000元，按12%算，每月稅費(fèi)大概600元。

看到這，很多人會(huì)覺(jué)得這筆稅費(fèi)其實(shí)也可以轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，如果你也這么想當(dāng)然的話，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了！

現(xiàn)在城市里到處是空置房和商鋪，出租市場(chǎng)供大于求。租金不降就不錯(cuò)了，誰(shuí)還敢隨便漲？一漲租客可能就找別家了。

說(shuō)白了，那些投資人賣不掉的房子，現(xiàn)在都在轉(zhuǎn)出租，還有保障房不斷增加，市場(chǎng)供給越來(lái)越大，你要敢增加租金，租客就能搬家。

所以對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，不管出租的是住房還是商鋪，持有成本都在增加。而且一旦廣西開了這個(gè)頭，其他城市很可能也會(huì)跟上。

更為關(guān)鍵的是，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂：如果這類稅還補(bǔ)不上賣地收入的大窟窿，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)不會(huì)提前？

所以，以前大家覺(jué)得買房賺錢拼命囤房，以后這玩意可能越來(lái)越不值錢，甚至稅收這玩意可能讓大家覺(jué)得壓力山大。

尤其是對(duì)于下一代年輕人來(lái)說(shuō)，如果房子的增值潛力越來(lái)越弱，未來(lái)繼承房子，還要支出各種費(fèi)用，很難想象，將來(lái)這些房子繼承在他們手上，甚至可能認(rèn)為燙手的山芋。

這話不是說(shuō)說(shuō)，你看看隔壁的日本，每年都會(huì)出現(xiàn)幾十億遺產(chǎn)無(wú)人繼承的局面。資料顯示，2020年日本無(wú)人繼承的遺產(chǎn)高達(dá)603億日元（約37億元人民幣），2024財(cái)年無(wú)人繼承的遺產(chǎn)提高到1291億日元（約58.7億元人民幣），創(chuàng)下2013財(cái)年有相關(guān)記錄以來(lái)的歷史新高。

之所以會(huì)出現(xiàn)超高遺產(chǎn)無(wú)人繼承的情況，一方面是因?yàn)槔先藷o(wú)兒無(wú)女，沒(méi)有家人繼承；另一方面是因?yàn)槔^承遺產(chǎn)需要繳納超高的稅費(fèi)。因?yàn)槿毡具z產(chǎn)稅超過(guò)一定額度后，稅率最高能達(dá)到55%。

比如日劇女王去年去世，留下了20億日元的巨額遺產(chǎn)（約 1.2 億人民幣），按照日本稅法，先扣除 3600 萬(wàn)日元的免稅額度，剩下的 19.64 億日元得分段計(jì)稅。算下來(lái)，繼承人要繳納10億日元的稅，差不多是遺產(chǎn)的一半。

所以在日本，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)房子空著、長(zhǎng)了草也沒(méi)人要——因?yàn)槔^承下來(lái)還要交一大筆稅，還不如租房劃算。子孫們也不傻，心里都明白這筆賬。

（文中圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）