引子

別光瞅著現(xiàn)在的心晴雅苑 —— 干凈整潔、繁花似錦、綠樹(shù)成蔭，監(jiān)控?zé)o死角，物業(yè)費(fèi)收取直逼 100%，還拿獎(jiǎng)拿到手軟，又是 “幸福社區(qū)” 又是 “治理創(chuàng)新案例”，活脫脫一個(gè)烏雞變鳳凰的范本。

其實(shí)這小區(qū) 2011 年之前，是這囧樣：消防癱瘓，電梯關(guān)人，外墻磚掉落，小偷常打卡，滿目荒夷......；前期物業(yè)，也把 “霸道” 刻進(jìn)骨子：地下停車費(fèi)從 150 漲到 450，地面從 80 飆到 350，漲價(jià)無(wú)商量、跟搶似；據(jù)說(shuō)供水設(shè)施從不清洗、化糞池堵污水管漏也家常便飯；業(yè)主反映外墻脫落，同樣也是拖到質(zhì)保期過(guò)，想動(dòng)用業(yè)主維修基金修；更離譜的是，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)聯(lián)手在小區(qū)違建出租，把人防車庫(kù)改成庫(kù)房出租，真把業(yè)主共有資產(chǎn)當(dāng)肥羊在薅。前期物業(yè)八年成果，總是和多數(shù)小區(qū)一樣：熟悉的配方、熟悉的味道、熟悉的結(jié)局。

2004 年、2008 年，業(yè)主兩撥維權(quán)，跟紅軍初期反 “圍剿” 一樣，由于經(jīng)驗(yàn)不足、輕視對(duì)手結(jié)果全敗了。那會(huì)兒業(yè)主，就是一群 “小白”，不懂法、沒(méi)組織、各自為戰(zhàn)，又找不到對(duì)方七寸；據(jù)說(shuō)當(dāng)年有業(yè)主還遭到“不法分子”的暴力打擊，維權(quán)火苗剛冒頭就被澆滅。那幾年，心晴雅苑業(yè)主見(jiàn)面，沒(méi)別的話題，全是吐槽和憋屈。

說(shuō)白了，她們當(dāng)年也踩遍了商品房小區(qū)能遇到的所有坑，中過(guò)商品房小區(qū)命中要中的所有招；跋山涉水的歷程，也堪比紅軍過(guò)草地翻雪山。

業(yè)主共有物權(quán)必須物歸原主

忍字頭上一把刀，真逼到份上，兔子也能咬人。2011 年 3 月，40 個(gè)不甘心的業(yè)主湊到一塊兒，召開(kāi)了“院壩會(huì)議”，成立了第三批維權(quán)籌備小組 —— 這架勢(shì)，有點(diǎn)像井岡山會(huì)議，人雖不多，但都是鐵心踐行業(yè)主當(dāng)家理想的硬骨頭。

小區(qū)還權(quán)之戰(zhàn)，光有勇氣不行，得像紅軍那樣，講戰(zhàn)略、講紀(jì)律，不能瞎沖。業(yè)委會(huì)一成立就定了規(guī)矩：不鬧事兒，不搞暴力，一切依法依規(guī)、有理有據(jù)跟他們掰扯。從 2013 年到 2018 年，整整 6 年，他們跟開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)打了 8 場(chǎng)官司，這場(chǎng) “持久戰(zhàn)”，堪比紅軍兩萬(wàn)五千里長(zhǎng)征。

第一場(chǎng)官司要回物業(yè)服務(wù)樓，第二場(chǎng)官司確認(rèn)權(quán)屬，后面的執(zhí)行、上訴、再審，一場(chǎng)接一場(chǎng)，業(yè)主們湊錢請(qǐng)律師，收集證據(jù)，有人白天上班，晚上整理材料，有人專門跑法院遞文書(shū)，有人挨家挨戶動(dòng)員簽字。周洪斌主任更是沒(méi)閑著，既要統(tǒng)籌全局，又要對(duì)接律師，有時(shí)候?yàn)榱艘环葑C據(jù)，跑遍西安各個(gè)部門，就跟紅軍指揮員身先士卒似的，帶著大家往前沖。這不是一個(gè)人的戰(zhàn)斗！

這 8 場(chǎng)官司，沒(méi)白打。贏回了 494.86 平方米的物業(yè)服務(wù)樓，那可是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)；追回了前期物業(yè)侵占的 219890 元，還有預(yù)收的電費(fèi) 37541.77 元；最關(guān)鍵的是，外墻維修本來(lái)物業(yè)想報(bào) 17 萬(wàn)多，想動(dòng)維修基金，業(yè)委會(huì)通過(guò)官司把費(fèi)用砍到 56600.7 元，給業(yè)主省了 117399.3 元的維修基金。不光是錢，還贏回了28 卷共 1109 張的小區(qū)核心資料 —— 這些都是小區(qū)的 “家底”，之前被物業(yè)藏著掖著，就是不想讓業(yè)主知道自己的權(quán)益。這些家底，為心晴雅苑小區(qū)能自我更新，由貧血變滿血奠定了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

業(yè)主是甲方，安能無(wú)掌控權(quán)

除了打官司，拆違建也是塊硬骨頭。業(yè)委會(huì)從 2012 年開(kāi)始，歷時(shí) 5 年，跟違建方磨、跟相關(guān)部門協(xié)調(diào)，硬是把這些 “毒瘤” 全拆了。拆完之后，騰出 34 個(gè)停車位，緩解了停車難，還建了個(gè) 150 平方米的封閉式電動(dòng)車棚，徹底解決了亂停亂放、飛線充電的隱患。這股子韌勁，跟紅軍攻婁山關(guān)似的，啃下了硬骨頭。

更解氣的是，業(yè)委會(huì)拿著法律條文，一步步維權(quán)，終于在成立 7 年后的2018年，收回了 1505.8 平方米的人防地下車庫(kù)管理權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。還有金*集團(tuán)占的 24 平方米土地，業(yè)委會(huì)也要了回來(lái)，把圍墻退回到原址，保障了消防通道暢通。2023 年到 2025 年，又通過(guò) “風(fēng)險(xiǎn)代理”，把 2、3 號(hào)樓地下室的所有權(quán)給爭(zhēng)了回來(lái)，還拿到了 904582.25 元的收益。

這一路維權(quán)，業(yè)主們從 “小白” 變成了 “懂法達(dá)人”，依法依規(guī)、有理有據(jù)，就是維權(quán)的 “三大紀(jì)律八項(xiàng)注意”，為民請(qǐng)命、敢于斗爭(zhēng)，才能守住自己的家園。如果說(shuō)“還權(quán)業(yè)主”靠 “紅軍不怕遠(yuǎn)征難” 的拼勁，那治理期靠的是 “三大紀(jì)律八項(xiàng)注意” 的規(guī)矩和 “魚(yú)水情” 的共建。這說(shuō)明，有理走偏天下，我們的法律還是能保障業(yè)主權(quán)益的，就看你有多少依法維權(quán)的真功夫、真證據(jù)。

透明化、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)一個(gè)都不能少

2012 年 4 月，業(yè)委會(huì)敢于創(chuàng)新首創(chuàng)用微博招標(biāo)，最終8 家物業(yè)公司前來(lái)競(jìng)標(biāo)，順利換了物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)了管理權(quán)的真正回歸。2017 年 7 月，又換成紫昕物業(yè)，在西安率先推行 “酬金制”，替代了之前的 “包干制”。擯棄黑箱型包干制模式，踐行業(yè)委會(huì)可控的酬金制，讓節(jié)流有了制度保證。

她們不玩虛的，鐵心要實(shí)現(xiàn) “費(fèi)用透明、業(yè)主說(shuō)了算”。業(yè)委會(huì)還設(shè)立了物業(yè)費(fèi)和共有收益 “雙密鑰” 共管賬戶，必須雙方授權(quán)才能花錢，盡可能杜絕資金濫用。就像紅軍的財(cái)務(wù)公開(kāi)，一分一毫都用在刀刃上。業(yè)委會(huì)還聘請(qǐng)了專業(yè)會(huì)計(jì)、專職秘書(shū)，還有專職顧問(wèn)和律師，把 “專業(yè)化運(yùn)作” 落到了實(shí)處。

花錢更是有規(guī)矩：2000 元以內(nèi)主任批，2000 元到 5 萬(wàn)元全體委員集體批，超過(guò) 5 萬(wàn)元必須業(yè)主大會(huì)表決。這么多年，小區(qū)的共有收益累計(jì) 900 多萬(wàn)元，大部分都用在設(shè)施更新改造上，沒(méi)亂花一分錢，真正做到了勤儉持家。這就是打鐵還需自身硬的真實(shí)寫(xiě)照。

從 2012年到 2025 年，陸續(xù)做了大大小小三百多項(xiàng)目提升改造，累計(jì)投入350萬(wàn)；維修基金反而從 2009 年的 328 萬(wàn)漲到了 2025 年的 473 萬(wàn)。這是填窟窿呀。

一個(gè) 20 多年的老小區(qū)，經(jīng)過(guò)業(yè)主打理，不僅不衰敗了，甚至“返老還童”了，年年改造補(bǔ)窟窿，還能年年結(jié)余。說(shuō)明商品房配套業(yè)主共有資產(chǎn)，其實(shí)就是國(guó)家給商品房的房屋養(yǎng)老金，只可惜房屋養(yǎng)老金保險(xiǎn)柜，長(zhǎng)期被非主人掌控。業(yè)主當(dāng)家的結(jié)果，真香！

建章立制與社群建設(shè)

更難得的是，業(yè)委會(huì)搞起了 “共建共治”，讓業(yè)主真正成為小區(qū)的主人。他們構(gòu)建了 “黨委會(huì)領(lǐng)導(dǎo) + 居委會(huì)指導(dǎo) + 業(yè)主大會(huì)主導(dǎo) + 業(yè)委會(huì)引導(dǎo) + 監(jiān)事會(huì)督導(dǎo)” 的治理模式，還有 “業(yè)主大會(huì)－業(yè)委會(huì)－樓長(zhǎng)－單元長(zhǎng)－層長(zhǎng)” 的自治架構(gòu)，把自治觸角伸到每一戶。

監(jiān)事會(huì)全程監(jiān)督，顧問(wèn)委員會(huì)請(qǐng)了退下來(lái)的老委員和專業(yè)人士出主意，單元長(zhǎng)年度輪值，讓每戶業(yè)主都有機(jī)會(huì)參與小區(qū)管理。業(yè)委會(huì)還搞了歌唱、種植、詩(shī)歌書(shū)畫(huà)這些興趣小組，每年給每組資助 1000 元，又通過(guò)垃圾分類積分獎(jiǎng)勵(lì)，讓業(yè)主主動(dòng)參與小區(qū)事務(wù)。以前鄰里之間互不相識(shí)，現(xiàn)在一起參加活動(dòng)、一起監(jiān)督改造，從 “陌生人” 變成了 “守望相助的鄰居”。

這些變化，讓業(yè)主看到錢都用到刀刃上的，家園一天一天變美好，業(yè)主信任自然上來(lái)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)直逼100%就水到渠成了。

誰(shuí)說(shuō)業(yè)主“討厭物業(yè)就是想賴物業(yè)費(fèi)呀”，業(yè)主為了家園夢(mèng)幾百萬(wàn)的“白馬”都賣了，“草料和馬鞍”真的是舍不得嗎？這種現(xiàn)象真有，但那樣的人或許不足1%。

垃圾分類這事兒，心晴雅苑也做得相當(dāng)出彩。從 2016 年就開(kāi)始堆肥，可回收物賣的錢補(bǔ)貼保潔。2019 年西安全面推行垃圾分類后，他們細(xì)化出 20 類，還編了實(shí)操手冊(cè)，拿了市級(jí)示范單位、優(yōu)秀案例獎(jiǎng)，甚至獲得了 10 萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。這不是為了應(yīng)付檢查，而是業(yè)主們真的把小區(qū)當(dāng)成了自己的家，愿意為家園的環(huán)境出力。

為了讓業(yè)主懂法、懂業(yè)主權(quán)益，業(yè)委會(huì)在小區(qū)設(shè)了 10 個(gè)宣傳欄，開(kāi)了微信公眾號(hào)、美篇號(hào)，建了近 20 個(gè)微信群，有事就在群里商量，重大事項(xiàng)線上投票。以前業(yè)主被物業(yè) “蒙在鼓里”，現(xiàn)在啥事兒都明明白白，“清清楚楚繳費(fèi)、明明白白消費(fèi)”，家園意識(shí)被徹底喚醒了。

業(yè)主當(dāng)家才是源動(dòng)力，其他都是錦上花

現(xiàn)在的心晴雅苑，物業(yè)和業(yè)委會(huì)不是對(duì)立的，而是協(xié)同伙伴；業(yè)主不是被動(dòng)繳費(fèi)的，而是主動(dòng)參與治理的主人。這個(gè)曾經(jīng)的 “問(wèn)題小區(qū)”，如今成了碑林區(qū)的 示范小區(qū)，還入圍了中國(guó)城市治理創(chuàng)新優(yōu)秀案例，新華社都把它選進(jìn)了《2025 中國(guó)超大特大城市治理十大案例》。

回頭看心晴雅苑十來(lái)年歷程，業(yè)主翻身當(dāng)家，家園煥然一新，是靠漫長(zhǎng)的不屈不撓的長(zhǎng)征精神取得的；業(yè)主還權(quán)期，不畏強(qiáng)權(quán)，依法依規(guī)，敢于斗爭(zhēng)，就像紅軍面對(duì)敵人的圍追堵截，寧折不彎；治理期，規(guī)范運(yùn)作，勤儉持家，公開(kāi)透明，共建共治，就像紅軍建立根據(jù)地后，嚴(yán)明紀(jì)律，團(tuán)結(jié)群眾，把根據(jù)地建設(shè)得越來(lái)越好。

周洪斌主任和那些業(yè)委會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)成員，還有熱心業(yè)主們，沒(méi)有驚天動(dòng)地的壯舉，就是憑著一股子 “為民請(qǐng)命” 的初心，一股子 “不服輸” 的韌勁，把一個(gè)爛攤子一點(diǎn)點(diǎn)收拾好，為自己、為鄰居們打造了一個(gè)宜居的家園。人性光輝，不在于多高尚，而在于真實(shí) —— 不想被欺負(fù)，想過(guò)好日子，于是就團(tuán)結(jié)起來(lái)，用合法的手段爭(zhēng)取自己的權(quán)益，用規(guī)矩的方式管理自己的家園。

其實(shí)，不管是紅軍長(zhǎng)征打天下，還是業(yè)主維權(quán)建家園，核心道理都是一樣的：人心齊，泰山移；守規(guī)矩，辦實(shí)事；敢斗爭(zhēng)，能堅(jiān)持。心晴雅苑的故事告訴我們，再爛的小區(qū)，只要業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來(lái)，依法依規(guī)維權(quán)，規(guī)范透明治理，就能把日子過(guò)好。這世上沒(méi)有天生的標(biāo)桿，所有的風(fēng)光無(wú)限，都是踏過(guò)荊棘、熬過(guò)艱難換來(lái)的。

草根談

關(guān)于心晴雅苑小區(qū)的成功，寫(xiě)了兩篇小作文了，啰嗦這么多，其實(shí)我只想說(shuō)下面幾句話：

1、相信業(yè)主智慧，放心讓業(yè)主當(dāng)家，減少干預(yù)，多點(diǎn)幫扶，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，依法規(guī)范即可；讓真正合適的人，能進(jìn)業(yè)委會(huì)、能順利做事，絕大多數(shù)小區(qū)，最終都會(huì)風(fēng)雨過(guò)后見(jiàn)彩虹！實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)治久安、和諧安定、良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

2、如果不能，那只能說(shuō)明：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、居委、街道中，肯定某方或某幾方，沒(méi)做對(duì)什么、沒(méi)放棄什么！

3、別提“業(yè)偽會(huì)”，如真產(chǎn)生“業(yè)偽會(huì)”，的確是業(yè)主的悲哀，但負(fù)責(zé)“幫助、指導(dǎo)、監(jiān)督”的“婆婆”臉不紅嗎？這重托，接不住、接不穩(wěn)，為啥呢？

4、讓還權(quán)業(yè)主之路更順暢，讓基于物權(quán)的業(yè)主自治長(zhǎng)征少阻力、多干糧，多點(diǎn)雪中炭，這是各級(jí)職能部門最應(yīng)該的幫助和指導(dǎo)，也是法規(guī)應(yīng)修訂和完善的地方。

業(yè)主們不想維權(quán)、更不是自虐狂，沒(méi)苦硬吃，只因迫不得已、自救家園而已！

草根的思考，為千萬(wàn)業(yè)主發(fā)聲

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