贏商盤點

來源 · 西北商業(yè)地產(chǎn)匯（ID：winshang）

作者 · 贏商網(wǎng)西北站

圖片來源 · 項目官方

當消費升級浪潮持續(xù)滲透消費市場，商業(yè)行業(yè)正告別規(guī)模擴張的粗放式增長，邁入以品質(zhì)迭代、場景創(chuàng)新與精準運營為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

2025年，全國商業(yè)版圖在行業(yè)調(diào)整與需求變革中呈現(xiàn)差異化擴容態(tài)勢，頭部開發(fā)商主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)落地，業(yè)態(tài)融合、場景升級成為行業(yè)共識，精準回應(yīng)著消費者對品質(zhì)生活與個性體驗的雙重追求。

站在年度收官與未來展望的交匯點，回望2025年全國新開項目的破局探索，前瞻2026年籌開項目的布局方向，既可見證商業(yè)領(lǐng)域從“增量補給”向“存量優(yōu)化+增量提質(zhì)”并重的轉(zhuǎn)型趨勢，也能洞察消費市場從“功能滿足”向“情感共鳴+價值認同”的升級邏輯。

在此行業(yè)背景下，本文將聚焦西北五省商業(yè)領(lǐng)域核心動態(tài)，系統(tǒng)盤點2025年西北新開商業(yè)項目的亮點成果，深度解析2026年西北籌開項目背后的區(qū)域發(fā)展邏輯，為把握這一潛力區(qū)域的商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)提供參考。

01.

2025西北存量市場

新增商業(yè)體量137.75 萬㎡

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年西北區(qū)域共新開商業(yè)項目19個，新增商業(yè)體量137.75萬㎡。

• 體量區(qū)間：中型項目成絕對主力，適配區(qū)域消費需求特征

從項目體量區(qū)間分布來看，2025年新開項目呈現(xiàn)“中型主導(dǎo)、大小補充”的格局。

“5-10萬㎡”成為黃金安全區(qū)，這一區(qū)間新開項目共12個，占西北2025年新開項目總數(shù)的63%。這一體量既能容納豐富的業(yè)態(tài)組合，形成區(qū)域性消費目的地，又避免了超大體量帶來的招商和運營壓力，是當前市場環(huán)境下風險與收益的有效平衡點。

在此之外，2025年西北新開項目中，小體量項目（＜5萬㎡）有4個，大體量項目（＞10萬㎡）有3個，其中銀川砂之船奧萊以20萬㎡為年度最大項目。

• 區(qū)域格局：“單極虹吸”效應(yīng)顯著，次級市場尚未成型

2025年西北五省新開商業(yè)項目的區(qū)域集中度極高，呈現(xiàn)“以西安為核心、其他省份零星分布”的格局。

作為陜西省會，西安市2025年新開項目數(shù)量達11個，總建筑面積73.5萬㎡，相當于西北五省新開項目總體量的53.3%。這一數(shù)據(jù)印證了西安在西北區(qū)域的商業(yè)聚集效應(yīng)， 憑借人口規(guī)模、消費能力、交通樞紐等優(yōu)勢，其已然是開發(fā)商布局西北的“必爭之地”，但同時這也意味著西安的商業(yè)競爭已進入“貼身肉搏”的深紅海階段。

寧夏、新疆、甘肅、青海四省2025年新開項目均僅1個，且除寧夏銀川項目為大型項目外，其余三省項目體量均較小。這反映出除西安外，西北其他城市的商業(yè)需求尚不足以支撐高頻、規(guī)模化的新增供應(yīng)，市場培育與消費升級仍需時間。但同時，這也為具備戰(zhàn)略耐心的運營商提供了“低密度競爭”的潛在機會窗口。

• 存量煥新：轉(zhuǎn)型漸成趨勢，優(yōu)化尚處起步階段

2025年西北五省商業(yè)增量市場中，“存量煥新再開業(yè)項目”的占比已顯著提升，成為城市商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要信號。

西北2025年新開項目中，存量煥新項目共3個，對應(yīng)總建筑面積25.35萬平方米，體量占比18.4%。這一數(shù)據(jù)表明，在西北商業(yè)增量逐步放緩的背景下，開發(fā)商已開始將目光轉(zhuǎn)向存量商業(yè)的改造升級，通過“重新定位、業(yè)態(tài)調(diào)整、空間優(yōu)化”等方式，讓老舊商業(yè)體煥發(fā)新活力，這也成為區(qū)域商業(yè)增量的重要補充。

部分新開商業(yè)項目展示

西安環(huán)貿(mào)中心

西安環(huán)貿(mào)中心位于高新區(qū)錦業(yè)路核心板塊，總建筑面積約16.74萬平方米，作為西安首例陸空TOD模式綜合體，項目坐擁三重立體交通網(wǎng)絡(luò)：緊鄰南三環(huán)繞城高速丈八出入口，快速暢達全城；B1層直連地鐵六號線丈八四路站雙出口，寫字樓3層與西安高新云巴丈八四路站無縫貫通，同時商業(yè)1層設(shè)有城市候機樓并接駁機場巴士，極大提升通勤效率，實現(xiàn)高效通勤與品質(zhì)生活的無縫切換。

在業(yè)態(tài)布局上，項目以高品質(zhì)餐飲為核心引擎，構(gòu)建了覆蓋多元風味與消費場景的餐飲矩陣。品質(zhì)正餐包含蟬聯(lián)八年黑珍珠一鉆的蓮·西餐、首創(chuàng)帶宴會廳的曉長安新式陜菜等。特色風味匯聚了高新區(qū)日料熱門榜榜首的鳥劍居酒屋、區(qū)域首店名爐家、南亞風味印笛雅、非遺傳承老毛手抓等餐廳。輕餐水飲則引入了浩李客、半山茶局、樂班等品牌。這一矩陣全方位覆蓋商務(wù)宴請、朋友小聚、日常休閑等多元餐飲需求。

時尚潮流與生活配套業(yè)態(tài)則進一步豐富生活維度：潮流零售如韓系女裝買手店燊林、設(shè)計師品牌女裝集合店BK女裝，以及第三藝術(shù)空間、格物匠心、3C數(shù)碼等品牌，精準捕捉前沿趨勢。運動健康則包括Tennislife Point網(wǎng)球?qū)W練館、自由尺碼健身、梵怡諾瑜伽·普拉提等品牌，倡導(dǎo)松弛有度、質(zhì)感滿滿的健康生活方式。這些業(yè)態(tài)共同為消費者打造兼具潮流感與舒適度的品質(zhì)生活體驗。

凱德廣場·御錦城

12月6日，凱德廣場·御錦城二期正式開業(yè)亮相，與一期實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補與空間聯(lián)動。至此，項目商業(yè)總體量躍升至17.5萬平方米，配備近2000個停車位，以“全生活歡聚場”為核心定位，全面升級城東商業(yè)體驗。

空間設(shè)計上，項目以“全家庭沉浸式游逛”為核心目標，通過兩期聯(lián)通打造回字形動線，大幅提升空間可逛性與通行效率。同時秉持“用戶體驗導(dǎo)向”原則，在主動線規(guī)劃中精準串聯(lián)超市、餐飲、兒童親子、生活服務(wù)等高頻消費業(yè)態(tài)，構(gòu)建高效聯(lián)動的消費場景閉環(huán)，讓“一站式度過全天”的家庭歡聚場景自然落地。

品牌布局層面，其以“精準適配日常需求+勢能品牌制造新鮮感”的組合策略，構(gòu)建多元且有吸引力的品牌矩陣。為持續(xù)強化新鮮感與稀缺性，二期重點引入西北首進生活方式店55°N FIFTYFIVE、城東鹿島最新形象店、城東首店BIGOFFS等優(yōu)質(zhì)首店；與一期已入駐的西安首家購物中心地上泳池高端健身Veston、城東首進IMAX影院長安國際影城、西安最大城東旗艦店成山農(nóng)場等標桿品牌形成互補。

憑借規(guī)模擴容與內(nèi)容升級的雙重優(yōu)勢，凱德廣場·御錦城不僅成功躍升為城東規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的商業(yè)綜合體，更在商業(yè)語境中實現(xiàn)了從“社區(qū)商業(yè)”到“區(qū)域型一站式大型商業(yè)項目”的跨越。

砂之船（銀川）奧萊

圖源丨銀川新聞網(wǎng)

砂之船（銀川）奧萊總投資超16億元、體量近20萬㎡。項目由A、B、C三館組成，于2025年12月27日B館正式啟幕后實現(xiàn)三館全面貫通運營。項目以“高端零售+文旅場景+生活體驗”全鏈條姿態(tài)，將“高端折扣、江南美景、日常便民”三大核心體驗打包呈現(xiàn)，重新定義銀川人的消費與休閑方式。

A館于9月27日開業(yè)，場館聚集了大量優(yōu)質(zhì)品牌資源，其中包含41家寧夏首店、35家寧夏奧萊首店，以及66家西北地區(qū)最大旗艦店和形象店，CASA MODA、TOMMY HILFIGER等大牌齊聚，品牌直營占比超65%。

C館于12月6日啟幕，場館內(nèi)打造了小橋流水、白墻黛瓦、油紙傘長廊等景觀，一步一景營造出沉浸式江南體驗，讓消費者實現(xiàn)“一秒穿越江南”。業(yè)態(tài)布局精準匹配多元需求：負一樓是銀川最大運動專區(qū)，涵蓋7000㎡國際運動品牌與4000㎡國內(nèi)運動品牌；三樓聚焦親子消費，四樓則匯集特色餐飲與休閑娛樂業(yè)態(tài)，形成“景觀+消費”的雙重體驗場景。

B館于12月27日收官啟幕，場館主打親民實用的業(yè)態(tài)，引入50余家首進品牌，涵蓋親子游樂、生活服務(wù)、寧夏本土特色餐飲等日常高頻使用的業(yè)態(tài)，與A館的高端折扣、C館的文旅體驗形成互補，完善了項目的全業(yè)態(tài)布局。

02.

2026西北增量市場

13個商業(yè)項目擬開

2026年西北五省商業(yè)籌開項目呈現(xiàn) “數(shù)量減少、體量收縮” 的特征，預(yù)計全年將有13個商業(yè)項目入市，總商業(yè)建筑面積107.95萬㎡。這一變化并非區(qū)域消費需求衰退，而是行業(yè)從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”的直接體現(xiàn)——開發(fā)商更傾向于通過精細化運營提升現(xiàn)有項目效益，而非盲目新增供給，同時對新項目的投資決策更為謹慎，聚焦高潛力區(qū)域與高適配定位。

• 規(guī)模格局的“兩極躍遷”：2026年西北擬新增項目體量分布開始跳出“紡錘形”，向兩端躍遷。一端是如烏魯木齊吾悅花園城這樣的“城市級巨無霸”登場，旨在重塑省會城市商業(yè)格局；另一端是小于3萬㎡聚焦居民日常消費等細分場景的項目，是對大中型商業(yè)的有效補充。中間段項目占比相對收縮，表明在同質(zhì)化競爭紅海中，玩家要么選擇做大做全形成規(guī)模壁壘，要么做小做精切入細分客群。

• 存量煥新漸成核心賽道之一：籌開項目中，“存量煥新”的市場存在感持續(xù)凸顯。2026年相關(guān)項目數(shù)量增至5個，較2025年的3個實現(xiàn)穩(wěn)步擴容，在整體籌開格局中構(gòu)成了穩(wěn)定且具分量的供應(yīng)板塊。

  從“NE99數(shù)字娛樂綜合體”到“長安時間”系列，均是對舊有工業(yè)廠房、商業(yè)空間的創(chuàng)造性再造，通過空間重構(gòu)、業(yè)態(tài)升級與場景革新激活存量價值。這一變化標志著，“城市更新”已從政策層面的引導(dǎo)概念，切實轉(zhuǎn)化為區(qū)域商業(yè)市場的實質(zhì)性供應(yīng)來源。未來，對既有空間的改造活化能力，將成為開發(fā)運營商立足西北商業(yè)市場的核心競爭力之一。

部分擬開商業(yè)項目展示

西安港務(wù)萬象匯

港務(wù)萬象匯是華潤萬象生活在西安國際港務(wù)區(qū)打造的一座“年輕親民生活方式中心”，項目建筑面積10.4萬方，預(yù)計店鋪300+，主要服務(wù)于國際港務(wù)區(qū)的年輕家庭、都市白領(lǐng)、高校師生及周邊新興社區(qū)居民。

作為港務(wù)區(qū)重要的商業(yè)配套，港務(wù)萬象匯將填補區(qū)域大型商業(yè)的空白，成為驅(qū)動城市新中心活力的重要引擎。其不僅僅是一個買東西的地方，更是港務(wù)區(qū)居民和工作者享受品質(zhì)生活、發(fā)現(xiàn)生活趣味、進行社交休閑的高品質(zhì)城市客廳。它的開業(yè)與運營，將提升區(qū)域的生活配套能級和城市界面，是西安“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略中的重要商業(yè)里程碑。

國潤·季二期

國潤·季二期以“西咸新鮮場·活力新地標”為核心定位，精準聚焦青年客群，主打潮趣工業(yè)風與沉浸式體驗融合的新型消費場景，旨在為西咸區(qū)域注入商業(yè)新活力，打造青年潮流生活聚集地。

在空間與業(yè)態(tài)規(guī)劃上，項目布局清晰、特色鮮明。整體涵蓋B1至4F共5個樓層，招商方向精準對接青年多元消費需求，重點吸納新零售標桿品牌、元宇宙體驗店、設(shè)計師品牌店、主題餐廳等潮流業(yè)態(tài)，同時引入跨界復(fù)合體驗空間、沉浸式劇場、手作工坊、藝術(shù)策展空間及兒童教育創(chuàng)新實驗室，構(gòu)建“潮流消費+多元體驗”的全維度青年生活場景。

外街商業(yè)作為項目特色亮點，重點打造夜經(jīng)濟步行街，通過夜游亮化場景營造、特色餐飲美食聚合、趣味游樂體驗植入等多元業(yè)態(tài)組合，充分激活夜間商業(yè)活力，豐富區(qū)域商業(yè)體驗的多樣性，讓這里不僅是日間潮流聚集地，更成為夜間社交娛樂的優(yōu)選目的地。

烏魯木齊吾悅花園城

烏魯木齊吾悅花園城定位“城市品質(zhì)臻享購物中心”，計劃于2026年8月開業(yè)，是吾悅廣場西北區(qū)域落子烏魯木齊的迭代升級力作。項目以“全疆首座地鐵接駁購物中心”“吾悅體系內(nèi)首個江南建筑風情購物中心”等標簽疊加首店經(jīng)濟勢能，致力于刷新新疆商業(yè)格局。

在空間營造上，其一方面開創(chuàng)性將江南建筑意境融入西北城市商業(yè)空間，打造吾悅體系內(nèi)首個江南建筑風情場景，形成極具辨識度的記憶點；另一方面依托新疆首座地鐵接駁的核心優(yōu)勢，無縫銜接地鐵1號線植物園站，實現(xiàn)“地鐵直達商業(yè)”的高效通勤體驗。此外，其還在有限空間內(nèi)聚合多元場景，不僅規(guī)劃有兒童主題空間、公園式休閑就餐空間、卡路里公園、悅來市集等特色場景，更構(gòu)建了全齡友好型商業(yè)環(huán)境，配備母嬰中心、兒童衛(wèi)生間、專屬休息區(qū)等完善公共服務(wù)設(shè)施。

業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，項目規(guī)劃地下兩層、地上五層：B1“潮聚派”聚焦潮流活力體驗，1F“臻品匯”匯集品質(zhì)精選業(yè)態(tài)，2F“質(zhì)雅集”主打雅致生活消費，3F“酷動營”覆蓋運動休閑需求，4F“珍饗薈”聚合多元美食體驗，5F“暢聚所”打造社交歡聚高地。致力以“社交+”為核心邏輯打造分層主題氛圍，形成業(yè)態(tài)側(cè)重清晰的全維度消費生態(tài)。

品牌矩陣構(gòu)建上，項目計劃引入超250家優(yōu)質(zhì)品牌，重點凸顯“首店經(jīng)濟”“旗艦店效應(yīng)”“獨家概念店”及城市首發(fā)IP四大核心優(yōu)勢。其中，首進品牌、標桿品牌與高級店占比預(yù)計超40%，體驗業(yè)態(tài)超3.6萬平方米。

豐富的品牌選擇與沉浸式體驗場景相結(jié)合，將全方位夯實項目在烏魯木齊商業(yè)市場的潮流與品質(zhì)標桿地位，助力其成為新疆商業(yè)新地標。

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