2026年第1期《求是》雜志于1月1日刊發(fā)特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，首次權(quán)威明確房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，并指出其關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣、社會(huì)關(guān)注度高，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)預(yù)期管理對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊重要性。

文章指出，當(dāng)前市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，局部供過(guò)于求導(dǎo)致銷(xiāo)售與價(jià)格大幅回落，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求端、資產(chǎn)負(fù)債表及金融機(jī)構(gòu)負(fù)債端產(chǎn)生較大影響。承認(rèn)金融資產(chǎn)屬性，是正視其與金融體系深度綁定、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與居民財(cái)富影響深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)，為后續(xù)預(yù)期管理、風(fēng)險(xiǎn)化解與模式轉(zhuǎn)型提供理論與政策依據(jù)，并非否定“房住不炒”，而是精準(zhǔn)施策、穩(wěn)定大盤(pán)的關(guān)鍵表態(tài)。

一、核心內(nèi)涵：金融屬性的本質(zhì)與特征

雙重屬性并存：兼具居住消費(fèi)屬性與金融資產(chǎn)屬性，后者隨住房商品化、信貸體系完善而強(qiáng)化，表現(xiàn)為投資增值、抵押融資、價(jià)值跨期流動(dòng)三大核心特征。

? 資產(chǎn)定價(jià)邏輯：價(jià)值由租金回報(bào)、增值預(yù)期、流動(dòng)性與稀缺性共同決定，與股票、債券等金融資產(chǎn)的定價(jià)邏輯高度一致，易受利率、貨幣供應(yīng)與政策預(yù)期影響。

? 信用錨定功能：作為銀行體系最主要抵押品，房?jī)r(jià)波動(dòng)直接影響信貸投放與金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量；同時(shí)是居民財(cái)富的核心載體（住房占家庭財(cái)富約70%），構(gòu)成宏觀信用擴(kuò)張的關(guān)鍵樞紐。

二、五大維度的具體表現(xiàn)

1. 資金循環(huán)的金融化

房企：高投入、長(zhǎng)周期決定其高度依賴(lài)銀行開(kāi)發(fā)貸、信托、債券、ABS、預(yù)售資金等，融資渠道占比超70%，杠桿率普遍較高。

?居民：房貸是家庭最大負(fù)債項(xiàng)，首付杠桿放大購(gòu)買(mǎi)力，房貸占家庭負(fù)債比重常超60%，形成“首付+長(zhǎng)期按揭”的金融化消費(fèi)模式。

? 金融機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)相關(guān)貸款（開(kāi)發(fā)貸+按揭）占銀行業(yè)貸款比重高，是信貸投放的核心領(lǐng)域，與MBS、CMBS等證券化產(chǎn)品深度聯(lián)動(dòng)。

2. 資產(chǎn)定價(jià)的金融化

? 價(jià)格由居住需求+投資需求共同驅(qū)動(dòng)，投資需求（租金、增值）在核心城市與核心地段更具主導(dǎo)性。

? 與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率反向相關(guān)：低利率推高估值與投資意愿，高利率則抑制需求、壓低價(jià)格。

?預(yù)期主導(dǎo)短期波動(dòng)：“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的順周期行為顯著，預(yù)期不穩(wěn)易引發(fā)價(jià)格超調(diào)，凸顯預(yù)期管理的重要性 。

3. 抵押信用的金融化

個(gè)人：住房按揭以房產(chǎn)為抵押，撬動(dòng)長(zhǎng)期信貸，是個(gè)人獲取大額融資的主要方式。

? 企業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)抵押用于開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)融資，形成“抵押—信貸—投資—增值—再抵押”的信用擴(kuò)張鏈條。

?金融系統(tǒng)：房地產(chǎn)抵押品價(jià)值直接影響銀行資本充足率與信貸能力，房?jī)r(jià)下跌易觸發(fā)抵押品不足值，加劇信貸收縮。

4. 風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的金融化

?跨機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)：房企債務(wù)違約、MBS等產(chǎn)品波動(dòng)會(huì)牽連銀行、信托、基金、保險(xiǎn)等，形成風(fēng)險(xiǎn)鏈條擴(kuò)散。

?跨部門(mén)影響：拖累上下游（鋼鐵、水泥、家電等），影響投資、消費(fèi)、就業(yè)，2024年房地產(chǎn)業(yè)+建筑業(yè)增加值占GDP約13%，直接帶動(dòng)就業(yè)超7000萬(wàn)人 。

?系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患：房?jī)r(jià)暴跌可能引發(fā)“抵押品縮水—信貸收縮—需求萎縮—價(jià)格再跌”的負(fù)向螺旋，沖擊金融穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。

5. 財(cái)富儲(chǔ)存的金融化

?住房是居民財(cái)富的壓艙石，房?jī)r(jià)漲跌直接影響家庭資產(chǎn)負(fù)債表與消費(fèi)能力（財(cái)富效應(yīng)）。

?成為資產(chǎn)配置重要標(biāo)的，兼具保值與增值功能，與黃金等避險(xiǎn)資產(chǎn)類(lèi)似，是對(duì)沖通脹的選擇之一。

?存量住房的更新、交易、租賃形成資產(chǎn)管理市場(chǎng)，進(jìn)一步強(qiáng)化其金融資產(chǎn)屬性。

三、政策轉(zhuǎn)向的邏輯與意義

- 承認(rèn)金融屬性，并非否定“房住不炒”，而是正視現(xiàn)實(shí)、精準(zhǔn)施策：既防范過(guò)度金融化引發(fā)泡沫，也避免忽視金融屬性導(dǎo)致市場(chǎng)失穩(wěn) 。

? 意義在于：① 明確房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)與金融的交叉樞紐，穩(wěn)定樓市就是穩(wěn)金融、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)大盤(pán)；② 為融資支持、預(yù)期管理、風(fēng)險(xiǎn)化解提供理論依據(jù)，推動(dòng)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“低杠桿、重運(yùn)營(yíng)”的新模式轉(zhuǎn)型 ；③ 強(qiáng)化預(yù)期管理，打破負(fù)向循環(huán)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性是市場(chǎng)化、金融化發(fā)展的必然結(jié)果，是其關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣的核心原因。政策層面承認(rèn)并規(guī)范這一屬性，是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵前提，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)與民生福祉具有重大意義 。