上海樓市什么樣的板塊最火？

　　有新房入市的板塊。

　　畢竟新房多的地方，才有開(kāi)發(fā)商的宣傳和推廣的，才有熱度。

　　那么，2026年，上海哪些地方將成為樓市的主角？新房比較多？

　　新房的入市，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有什么影響？

　　徐匯濱江外溢地區(qū)

　　明年，上海市區(qū)的新房供應(yīng)大戶，非徐匯濱江莫屬。

　　結(jié)合已經(jīng)入市的+可能入市的項(xiàng)目，最多可能有6-7個(gè)打徐匯濱江概念的新房同期銷售。

　　當(dāng)然，雖然說(shuō)是徐匯濱江——

　　但其實(shí)大部分項(xiàng)目都屬于徐匯濱江的“外溢”區(qū)域，但是大概率都會(huì)蹭一下“濱江”的概念。

　　這些項(xiàng)目中，真正位于徐匯濱江核心區(qū)的只有中海8批次拿的云錦路地塊。

　　這塊地是純粹豪宅的底子：

　　1.5容積率、30米限高，還能夾縫中看到一些江景，預(yù)計(jì)會(huì)打造和云錦東方三期類似的洋房+別墅的產(chǎn)品。

　　而其他的項(xiàng)目實(shí)際上都屬于徐匯濱江的外溢地區(qū)：

　　1、北部的東安片區(qū)：

　　安瀾上海整盤(pán)1000套，首開(kāi)只開(kāi)了兩百多套，未來(lái)還有大量存貨；

　　隔壁還有300/400平大平層定位的嘉佰道·上海未來(lái)要上市，五棟樓200+套豪宅即將入市。

　　近期剛剛發(fā)布效果圖，很有設(shè)計(jì)感的外立面；

　　中長(zhǎng)期，江南新村的舊改地塊也會(huì)入市，整個(gè)大東安區(qū)域預(yù)計(jì)上市2000+套房子。

　　2、徐匯濱江中段——龍華。

　　就位于徐匯濱江西側(cè)的龍華的迦佰道·徐匯一個(gè)項(xiàng)目入市，100-120平的小高層+300多平的疊加別墅。

　　3、徐匯濱江南側(cè)的植物園+長(zhǎng)橋板塊組團(tuán)。

　　這個(gè)片區(qū)包括已經(jīng)在售的海上清河璽和馬上可能會(huì)上市的兩個(gè)項(xiàng)目。

　　第一個(gè)就是剛剛調(diào)整規(guī)劃的百色路地塊，就在上海植物園南邊，跟中海瀛臺(tái)隔著中環(huán)相鄰。

　　第二個(gè)項(xiàng)目就是中海瀛臺(tái)南側(cè)的一線濱江地塊，未來(lái)預(yù)計(jì)也會(huì)入市。

　　如果再疊加可能上市的大華醫(yī)院地塊、和已經(jīng)拿地的華涇地塊，徐匯明年最多可能有接近10個(gè)新房項(xiàng)目在售。

　　其實(shí)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，徐匯濱江核心區(qū)也基本沒(méi)什么空地了，徐匯濱江自身也已經(jīng)成為CAZ的一部分，地位已經(jīng)是上海的一梯隊(duì)。

　　而徐匯未來(lái)的開(kāi)發(fā)自然是要進(jìn)入“徐匯濱江2.0”時(shí)代：

　　以徐匯濱江為核心，向周邊擴(kuò)展版圖；

　　通過(guò)開(kāi)發(fā)周邊擴(kuò)大徐匯濱江的影響力，進(jìn)而擴(kuò)展市中心的面積上海市中心，向東南轉(zhuǎn)移，提升對(duì)全市的輻射作用。

　　這種情況下，自然是一批徐匯濱江的外溢板塊得到優(yōu)先開(kāi)發(fā)，新房項(xiàng)目自然也多了起來(lái)。

　　新房集中入市的好處是，讓整個(gè)徐匯的樓市都有強(qiáng)大的市場(chǎng)關(guān)注度；

　　壞處在于：

　　一大批新房入市，將會(huì)直接沖擊區(qū)域的二手房市場(chǎng)；

　　且一批新板塊的開(kāi)發(fā)，也會(huì)直接影響徐匯的樓市格局，讓市場(chǎng)進(jìn)入混亂期：

　　1、豪宅領(lǐng)域：

　　東安為首的豪宅片區(qū)入市，將會(huì)對(duì)徐匯濱江的次新豪宅購(gòu)買力產(chǎn)生強(qiáng)大的虹吸分流效應(yīng)。

　　這種行情，就必然會(huì)誕生一些困惑：

　　產(chǎn)品更優(yōu)但是周邊有硬傷的東安片區(qū)vs一線濱江的豪宅，到底怎么選？區(qū)域發(fā)展如何，價(jià)值如何排序？

　　此外，因?yàn)檫@種困惑期的存在，徐匯濱江的部分二手豪宅將會(huì)發(fā)生一定程度的補(bǔ)跌甚至超跌，又會(huì)誕生一批可能可以撿漏的筍盤(pán)。

　　到底如何選，什么價(jià)格合適，就有了很大學(xué)問(wèn)。

　　2、中產(chǎn)領(lǐng)域：

　　一方面，植物園、長(zhǎng)橋、華涇等區(qū)域的新房供應(yīng)，將會(huì)直接分流區(qū)域的中產(chǎn)購(gòu)買力；

　　另一方面，徐匯也有一批前幾年限售的次新房解禁，未來(lái)勢(shì)必也會(huì)對(duì)二手房產(chǎn)生沖擊。

　　這種情況下，徐匯的次新社區(qū)們，恐怕也會(huì)迎來(lái)一輪補(bǔ)跌——

　　而標(biāo)的選擇上，自然也存在哪些問(wèn)題：

　　新開(kāi)發(fā)的區(qū)域價(jià)格是否合適？潛力如何？

　　二手房社區(qū)存不存在超跌的機(jī)會(huì)？

　　篇幅有限，后續(xù)我們會(huì)單獨(dú)推文分析徐匯樓市的變化。

　　大前灘

　　所謂的大前灘，其實(shí)就是前灘+后灘+前灘南。

　　其中前灘核心區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，主要指的就是后灘和前灘南。

　　客觀說(shuō)，這里可能是明年2026年，浦東唯一一片確定能夠持續(xù)活躍的新房片區(qū)——

　　因?yàn)槠渌麉^(qū)域都缺少繼續(xù)供應(yīng)的市場(chǎng)支撐。

　　比如新楊思，短期已經(jīng)沒(méi)有什么能入市的地塊；

　　北蔡楔形綠地，綠城都沒(méi)有把區(qū)域市場(chǎng)帶起來(lái)，短期繼續(xù)推地的概率真的不大；

　　張家浜的浦開(kāi)云璟區(qū)域基本都賣差不多了；

　　唐鎮(zhèn)如今也到了瓶頸期了，短期最多上一個(gè)項(xiàng)目，多了區(qū)域市場(chǎng)就崩了。

　　這情況下，只有后灘和前灘南具備持續(xù)活躍的基礎(chǔ)：

　　1、后灘和前灘南的地塊都已經(jīng)名花有主，無(wú)非是立刻上還是等等的問(wèn)題。

　　但是有地主的區(qū)域，一般來(lái)說(shuō)都是拖不了太久的，畢竟這年頭沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商資金不緊張的，大概率都得上。

　　2、整個(gè)片區(qū)也是浦東僅有的、下半年依然保持熱銷的區(qū)域，擁有持續(xù)入市的勢(shì)能。

　　這點(diǎn)大家看數(shù)據(jù)也知道，確實(shí)是賣得不錯(cuò)。

　　從城市發(fā)展的角度來(lái)看，這個(gè)區(qū)域成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，其實(shí)和徐匯濱江的作用類似：

　　前灘本就承載著上海市中心（CAZ）東南擴(kuò)張的任務(wù)，靠前灘讓浦東南部居民到市中心更方便。

　　前灘南和后灘的開(kāi)發(fā)，就是一方面在前灘基礎(chǔ)上擴(kuò)大前灘的影響力；

　　另一方面后灘開(kāi)發(fā)改善型高層；

　　后灘開(kāi)發(fā)低密度住宅；

　　本身就是完善前灘核心區(qū)的住宅結(jié)構(gòu)：

　　畢竟前灘之前開(kāi)發(fā)的大部分商品房都存在面積小、戶型差、品質(zhì)一般的問(wèn)題。

　　等三個(gè)板塊都開(kāi)發(fā)完畢之后，才算是在浦東南部呈現(xiàn)出了樓市價(jià)值的天花板，擁有完整改善置換鏈條的“大前灘板塊”。

　　但是需要關(guān)注的是：

　　1、后灘和前灘南目前的價(jià)格都是實(shí)價(jià)，對(duì)比真實(shí)板塊價(jià)值沒(méi)什么太大的空間，不要有過(guò)高預(yù)期。

　　兩個(gè)區(qū)域的定位都只能看作前灘核心區(qū)的補(bǔ)充，板塊和前灘還是差了一檔，實(shí)際資源上也有一點(diǎn)差距（學(xué)區(qū)）。

　　這種情況下，二個(gè)板塊的價(jià)格可是相當(dāng)不便宜：

　　中環(huán)地段賣了內(nèi)環(huán)的價(jià)格，未來(lái)只能跟著大盤(pán)普漲，爆發(fā)收益很小。

　　2、板塊的價(jià)格，明年還有回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

　　上游板塊徐匯濱江大量新房入市可能會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格回調(diào)，明年也可能會(huì)波及前灘核心區(qū)；

　　而后灘、前灘南都還有大體量住宅要入市，本身也會(huì)分流購(gòu)買力，造成前灘房?jī)r(jià)補(bǔ)跌。

　　這種情況下，很可能會(huì)出現(xiàn)二手回調(diào)、新房降價(jià)的局面，建議大家可以多觀望觀望再出手。

　　房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

　　賣房策略輕度咨詢

　　大虹橋

　　2026年大虹橋?qū)⒅匦鲁蔀榻紖^(qū)新房市場(chǎng)的主角：

　　一批新房項(xiàng)目正蓄勢(shì)待發(fā)。

　　今年徐涇久違的展開(kāi)了土拍，至少已經(jīng)確認(rèn)兩個(gè)地鐵盤(pán)明年是主力銷售周期：

　　位于徐涇北城地鐵站附近的大華望樾；

　　和位于蟠祥路地鐵站附近的寶業(yè)地塊。

　　而據(jù)悉寶業(yè)地塊東側(cè)、離蟠翔路地鐵站更近的那塊地馬上也會(huì)上市，那徐涇明年至少就是三足鼎立的局面。

　　此外，寶業(yè)拿地的當(dāng)天，徐涇又上了三塊宅地，位置就在綠城春曉園東面，明年可能進(jìn)入土拍周期。

　　而且不僅僅是徐涇，前灣預(yù)計(jì)明年也會(huì)進(jìn)入新一輪供應(yīng)主力期：

　　華漕前灣前今天也發(fā)布了五個(gè)新地塊共計(jì)10.5萬(wàn)方的宅地（圖源小胖看房）。

　　大虹橋重新啟動(dòng)開(kāi)發(fā)肯定是好事，能讓區(qū)域加速人口導(dǎo)入；

　　但是需要注意的是，大虹橋的新房重啟供應(yīng)，對(duì)于區(qū)域的二手市場(chǎng)恐怕是利空大于利好。

　　像寶業(yè)旁邊那塊地，算是二號(hào)線地鐵盤(pán);

　　但是房企側(cè)的價(jià)格預(yù)期也就是6.2-6.3w每平，產(chǎn)品還是升級(jí)過(guò)的新規(guī)產(chǎn)品，可以說(shuō)是秒殺周邊的限售次新房的。

　　這種情況下，入市后，大概率就要壓著周邊的二手打——何況明年開(kāi)始徐涇有大量的新房解禁，真的是雙重打擊。

　　相比之下，前灣的情況可能會(huì)好得多——

　　一方面，剩下的地塊位置沒(méi)有已經(jīng)交付的這個(gè)好，大部分都離地鐵不近；

　　且這些地塊不會(huì)地塊一次性拿出來(lái)，供應(yīng)的沖擊預(yù)計(jì)不會(huì)來(lái)的那么兇猛。

　　另一方面，前灣整體的開(kāi)發(fā)節(jié)奏很好，企業(yè)總部紛紛落地，住宅供應(yīng)很克制；相比于區(qū)域的發(fā)展沒(méi)有超供；

　　且周邊配套已經(jīng)齊全，學(xué)校+醫(yī)院+地標(biāo)商業(yè)（印象城和開(kāi)市客），已經(jīng)有了中產(chǎn)社區(qū)的感覺(jué)。

　　這種情況下，雖然前灣區(qū)域明年新房解禁后也會(huì)受到?jīng)_擊，但是預(yù)期前灣的價(jià)格表現(xiàn)會(huì)比徐涇好一些。

　　吳涇

　　隨著大零號(hào)灣的崛起，整個(gè)吳涇區(qū)域也進(jìn)入了主力開(kāi)發(fā)期：

　　一個(gè)片區(qū)就是蘭香湖片區(qū)，近幾年已經(jīng)有大量的新房入市，蘭香湖周圍再也不是荒地的模樣：

　　先有蘭香湖一號(hào)、蘭香湖雅苑售罄，現(xiàn)在又有蘭香湖二號(hào)、象嶼天譽(yù)蘭香同期在售。

　　而馬上要進(jìn)行的上海十批次土拍，將會(huì)繼續(xù)加速蘭香湖沿岸的成熟：

　　蘭香湖二號(hào)東側(cè)兩塊容積率僅有1.01、限高24米的住宅用地將要起拍，未來(lái)預(yù)計(jì)是洋房+疊墅+聯(lián)排的低密度產(chǎn)品。

　　而這兩塊地拍完之后，就剩余南側(cè)的15-09地塊以及更南側(cè)的一塊宅地入市開(kāi)發(fā)（紅色框?yàn)楸敬纹鹋牡膬蓧K地，黃色框?yàn)槲磥?lái)待拍），整個(gè)蘭香湖一圈就全部開(kāi)發(fā)完畢，進(jìn)入全面成熟期。

　　此外，前一段時(shí)間吳涇本身就發(fā)布了三塊新的住宅用地：

　　三塊地都是緊鄰23號(hào)線吳涇站，總建筑面積25.7萬(wàn)方，包含配套建設(shè)的一部分商業(yè)地塊。

　　這幾塊地意義非凡——標(biāo)志著吳涇的開(kāi)發(fā)從原來(lái)的偏居一隅的蘭香湖時(shí)代，正式進(jìn)入以23號(hào)線為核心開(kāi)發(fā)主軸的濱江時(shí)代。

　　而這些項(xiàng)目，大概率都會(huì)在明年進(jìn)入市場(chǎng)，吳涇也將成為明年樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　從發(fā)展的角度來(lái)看，吳涇的潛力是巨大的：

　　1、產(chǎn)業(yè)定位和張江都是科創(chuàng)策源地，有自己的造血能力，假以時(shí)日發(fā)展上限非常高，從樓市角度就是會(huì)有源源不斷的購(gòu)買力；

　　2、從區(qū)域的發(fā)展勢(shì)能上，這里通過(guò)23號(hào)線直接聯(lián)通徐匯濱江這個(gè)正在擴(kuò)大的市中心，房?jī)r(jià)梯隊(duì)有機(jī)會(huì)彎道超車——作為徐匯濱江的直線外溢區(qū)域而存在，有機(jī)會(huì)拔高自身的價(jià)格體系。

　　但是預(yù)期能否實(shí)現(xiàn)也有很多的未知數(shù)：

　　1、徐匯濱江能否真正成為CAZ的一梯度地段？

　　房?jī)r(jià)上、產(chǎn)業(yè)上、商業(yè)影響力都需要是一梯隊(duì)，才能把吳涇也大幅度帶飛。

　　2、閔行的重心資源是否未來(lái)都會(huì)給到吳涇？

　　還是說(shuō)分給大虹橋、分給七寶莘莊等區(qū)域，不同的資源造就不同的結(jié)果，房?jī)r(jià)表現(xiàn)也不同。

　　如果預(yù)期太高，新房的價(jià)格也跟著很貴——那么也可能踩坑。