文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)地產(chǎn)有兩種聲音爭(zhēng)論激烈：一邊是“徹底沒(méi)救派”，認(rèn)為泡沫破滅、頹勢(shì)難逆；另一邊是“盲目樂(lè)觀派”，覺(jué)得政策一松，地產(chǎn)馬上就能回到過(guò)去。

我要告訴你，這兩種看法都錯(cuò)的。

我研究了20多年房地產(chǎn)，出版了三本專(zhuān)著，提出“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。2015年根據(jù)這個(gè)分析框架公開(kāi)預(yù)測(cè)“一線(xiàn)房?jī)r(jià)翻一倍”，在2020年預(yù)測(cè)“房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)歷史性大頂”。

那么，拿什么來(lái)拯救中國(guó)房地產(chǎn)呢？今天用幾分鐘時(shí)間，講一講到底采取什么樣的措施才能救房地產(chǎn)。

過(guò)去幾年，是20多年來(lái)樓市調(diào)整最劇烈的時(shí)期，調(diào)整幅度之大、持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，為歷史罕見(jiàn)。2024年商品房銷(xiāo)售面積比2021年的高點(diǎn)下降了一半，2025年房屋銷(xiāo)售還在繼續(xù)下降。再來(lái)看房?jī)r(jià)，一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平均跌去約30%，很多三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)幾近腰斬。

我們要客觀理性看待房地產(chǎn)，不要像社會(huì)上有些言論妖魔化房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。全國(guó)房子400多萬(wàn)億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財(cái)富，作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)關(guān)系著七多千萬(wàn)人就業(yè)，上百個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)?？梢哉f(shuō)是造成當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)困難的最重要因素，因?yàn)闆](méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣有那么大的影響。

2024年9月，國(guó)家首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，標(biāo)志著樓市政策的歷史性拐點(diǎn)出現(xiàn)，也就是從過(guò)去的收緊全面轉(zhuǎn)向放松。之后，各地陸續(xù)出臺(tái)放松限購(gòu)、限貸、限售、降首付、降利率、減稅費(fèi)等等措施來(lái)救樓市。

效果如何呢？

從2024年四季度到2025年5月，核心城市核心地段的好房子確實(shí)出現(xiàn)了一波“階段性企穩(wěn)”，二手房表現(xiàn)好于新房，整體以?xún)r(jià)換量。大部分三四線(xiàn)城市有價(jià)無(wú)市，處于漫長(zhǎng)陰跌，還遠(yuǎn)未企穩(wěn)。但是，2025年三四季度以來(lái)，全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回落，市場(chǎng)遇冷。

這說(shuō)明什么？這說(shuō)明一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題，當(dāng)前簡(jiǎn)單取消限制性的措施、降稅費(fèi)，已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)了。

為什么？因?yàn)榫用竦念A(yù)期變了。

當(dāng)前真正核心制約樓市有兩大原因，一個(gè)是老百姓的收入、就業(yè)預(yù)期，另外一個(gè)是房?jī)r(jià)預(yù)期、消費(fèi)信心。大部分消費(fèi)者都是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，需要住房收儲(chǔ)等力度更大的穩(wěn)樓市措施：

我在2023年底提出：可考慮組建5萬(wàn)億的大型住房保障銀行，收購(gòu)庫(kù)存的房子和土地用于保障房。利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到，“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房?！?/p>

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的矛盾，一邊是大量庫(kù)存過(guò)剩的房子、土地賣(mài)不出去，另一邊是大量的農(nóng)民工、大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生沒(méi)有房子，只能高價(jià)市場(chǎng)化租房子，一半的工資交了房租，生活壓力大。

怎么辦？如果拿出5萬(wàn)億組建住房銀行，收儲(chǔ)過(guò)剩的房子，再以很低的租金租給農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生，在人生的起點(diǎn)、最困難的時(shí)候，國(guó)家的住房保障銀行幫他們一把。

我們不是一直羨慕新加坡組屋、德國(guó)保障房做得好嗎，當(dāng)前就是建立我國(guó)住房保障銀行的歷史性機(jī)遇。

為什么這是關(guān)鍵一招？

因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商：獲得現(xiàn)金流，避免金融風(fēng)險(xiǎn)，確?！氨＝粯恰保鉅€尾樓，避免居民買(mǎi)單。

對(duì)于地方政府：快速消化庫(kù)存，穩(wěn)定土地市場(chǎng)，優(yōu)化供需關(guān)系，也不用再多批地建租賃房保障房，避免重復(fù)浪費(fèi)建設(shè)。

房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財(cái)政就會(huì)恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解，有利于盡快償還大量中小企業(yè)拖欠工程款。

對(duì)年輕人和新市民：提供大量低租金、高品質(zhì)的保障房，解決“租不起”的痛點(diǎn)。

對(duì)市場(chǎng)信心：國(guó)家真金白銀入場(chǎng)，改善市場(chǎng)信心，促進(jìn)止跌回穩(wěn)，當(dāng)前有些地方的樓市已經(jīng)明顯超調(diào)。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將更加優(yōu)化，高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障，滿(mǎn)足不同收入群體的需求。2024年以來(lái)，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)措施推動(dòng)存量商品房和土地的收儲(chǔ)工作，目前全國(guó)超過(guò)80個(gè)城市發(fā)布了收購(gòu)存量房作為保障性住房的公告。這是利國(guó)利民的大事。

同時(shí)，還需一系列組合拳共同發(fā)力，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一個(gè)是持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購(gòu)房成本。

另一個(gè)是全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求。廣州已全面放開(kāi)，北京近期也繼續(xù)放松限購(gòu)，后續(xù)北上深應(yīng)該逐步全面放開(kāi)。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對(duì)于生育家庭，給予住房生育補(bǔ)貼。

我預(yù)計(jì)，未來(lái)一年北上深外環(huán)將全面放開(kāi)，三年左右全域放開(kāi)。房地產(chǎn)政策正從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起市場(chǎng)過(guò)熱。

按照達(dá)利歐的債務(wù)大周期理論和辜朝明的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，日本之所以會(huì)落入失去的三十年和低欲望社會(huì)，是因?yàn)樽尵用窈推髽I(yè)部門(mén)獨(dú)自化解房地產(chǎn)大泡沫破裂以后的債務(wù)。

根據(jù)日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務(wù)大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門(mén)獨(dú)自化解債務(wù)，將導(dǎo)致債務(wù)通縮循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表衰退和低欲望社會(huì)。由政府和央行擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)減輕居民和企業(yè)債務(wù)壓力，就有望恢復(fù)消費(fèi)和投資的活力。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

諸位，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，隨著人口老齡化少子化到來(lái)，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，后房地產(chǎn)時(shí)代，人口向都市圈城市群流入，未來(lái)是二八分化現(xiàn)象，20%人口流入的核心城市、核心區(qū)域?qū)⒅鸩街?，但是人口流出的低能?jí)城市還將陰跌。

房地產(chǎn)早就不是“閉眼買(mǎi)就能賺到”的時(shí)代了，現(xiàn)在拼的是對(duì)后房地產(chǎn)時(shí)代規(guī)律的把握。

看懂宏觀趨勢(shì)，把握投資機(jī)會(huì)，關(guān)注澤平宏觀。