來源：成都淘房志

攀成鋼，也頂不住了！

淘房君發(fā)現(xiàn)，這兩天攀成鋼的仁恒濱河灣悶聲干大事，成交了一套二手，令人震驚。

項(xiàng)目一期一套175㎡套三，成交總價(jià)455萬，成交單價(jià)僅2.6萬/㎡左右！

淘房君第一時(shí)間看到這個(gè)價(jià)格簡(jiǎn)直不敢相信，最后經(jīng)過多方證實(shí)，這個(gè)價(jià)格的確真實(shí)。

這個(gè)價(jià)格到底有多離譜呢？

在21年，成都二手價(jià)格高位時(shí)，仁恒濱河灣一期這個(gè)175㎡戶型，成交總價(jià)最高到過860萬。

盡管最近兩年，樓市回調(diào)速度加快，幅度拉大，濱河灣大部分對(duì)中庭的好樓層價(jià)格，也還是比較堅(jiān)挺。

比如今年，作為樓市公認(rèn)的寒冬期，濱河灣一期的成交其實(shí)也不算太差。

1月和3月，一期分別成交了兩套176㎡的套三，成交總價(jià)保持在640-650萬左右，單價(jià)保持在3.6萬/㎡左右。

也就是說，不到1年的時(shí)間，濱河灣的176㎡直接跌了超200萬！

對(duì)比21年高位，更是直接腰斬了！

腰斬的風(fēng)，還是吹到了主城核心！

01

攀成鋼

也開始補(bǔ)跌了？

其實(shí)淘房君在前段時(shí)間就不斷的提到：

攀成鋼已經(jīng)有補(bǔ)跌的跡象出現(xiàn)了。

尤其是那一眾老牌的二手改善。

12月9日，綠地錦天府成交了一套199㎡套三，成交總價(jià)493萬，成交單價(jià)2.4萬/㎡。

21年高位時(shí)，同戶型最高成交價(jià)干了730萬。

淘房君看了下，這個(gè)價(jià)格來到了近8年最低！

近期還有中介稱，錦天府一套199戶型帶車位，一口價(jià)475萬。

如果這個(gè)價(jià)格成交，那將再次創(chuàng)下該戶型成交價(jià)新低。

此外，整個(gè)板塊的龍頭項(xiàng)目，伊泰天驕也開始有回調(diào)的跡象。

今年5月，伊泰成交了一套271㎡的套四，成交總價(jià)968萬，成交單價(jià)3.5萬/㎡。

23年，這個(gè)戶型成交頂?shù)竭^1350萬，短短兩年時(shí)間跌了近400萬。

前段時(shí)間，還有中介傳出，伊泰天驕一套1樓467㎡降價(jià)2280萬，據(jù)說最后1400萬出手，成交單價(jià)2.99萬/㎡。

伊泰的二手成交單價(jià)首次跌至2字頭。

淘房君認(rèn)為，隨著這波仁恒175㎡的極速下殺，整個(gè)攀成鋼的補(bǔ)跌可能會(huì)加速來到。

主要受影響的還是板塊內(nèi)中段戶型的中段改善二手。

比如像板塊內(nèi)的天譽(yù)180㎡；

凌云峰閣的138㎡；

這些戶型的成交，接下來必定會(huì)受到仁恒這波影響。

反之，板塊內(nèi)頂豪的樓王大戶型或躍層，受到的影響比較小。

為什么曾經(jīng)成都首屈一指的豪宅板塊，現(xiàn)在部分產(chǎn)品也開始補(bǔ)跌，并且速度會(huì)如此之快呢？

02

老牌豪宅通病

開始顯現(xiàn)

在聊攀成鋼這波補(bǔ)跌，淘房君有一個(gè)觀點(diǎn)還是要明確的講出來：

像金融城、攀成鋼這波老牌豪宅補(bǔ)跌，并不會(huì)出現(xiàn)大面積的價(jià)格踩踏以及加速，個(gè)例占多數(shù)，后續(xù)價(jià)格企穩(wěn)會(huì)比其他板塊更快。

伊泰天驕實(shí)景

為什么對(duì)金融城、攀成鋼抱有信心，難道不是大家通通腰斬暴跌，誰也逃不過嗎？

淘房君想說，那根本不可能哈。

首先是像金融城、攀成鋼這種板塊，本身占據(jù)主城不能復(fù)制的核心位置。

只要成都繼續(xù)在發(fā)展，它們這個(gè)位置就注定不會(huì)一跌到底，始終會(huì)有需求，有需求就有流動(dòng)性。

所以，不要說什么等譽(yù)峰、伊泰五六百萬就買之類的，愿意拿更高價(jià)等的一大堆，還輪不到你這個(gè)價(jià)。

譽(yù)峰效果圖

等待后續(xù)市場(chǎng)回調(diào)，價(jià)格不說回到巔峰，也不至于太難看。

那為什么現(xiàn)在出現(xiàn)這種腰斬價(jià)呢？

對(duì)于攀成鋼而言，其實(shí)這波補(bǔ)跌更多的是市場(chǎng)情緒和產(chǎn)品迭代，加在一起造就的。

在上一輪成都大漲的周期中，其實(shí)占主導(dǎo)因素的更多是：

學(xué)區(qū)、板塊。

那時(shí)候，只要是好的書包，加上板塊位置核心成熟，那么就能漲。

大源、攀成鋼、金融城均是這樣。

大源多校劃片

但在這輪回調(diào)周期中，產(chǎn)品這個(gè)因素開始被提上了更高的維度。

簡(jiǎn)單來講，之前的豪宅板塊，很多產(chǎn)品因?yàn)榉魁g＋精裝＋戶型＋維護(hù)出現(xiàn)拉胯了，那么僅靠地段這個(gè)因素，就不能在這輪下跌潮中一枝獨(dú)秀了。

這是之前那波老牌豪裝的通病。

仁恒濱河灣一期室內(nèi)精裝

就拿濱河灣一期來講。

濱河灣在當(dāng)年為什么這么火，就是因?yàn)樗拇笾型ィ飿I(yè)＋位置。

當(dāng)年兩次三期開盤，上萬人擠爆搖號(hào)池，中簽率低到1.68%。

但時(shí)至今日再看濱河灣，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，像176㎡這種戶型，單從產(chǎn)品端上很難支撐高溢價(jià)了。

比如濱河灣176㎡的戶型，是一個(gè)豎廳套三，功能性和得房率也不高，所以現(xiàn)在如果你拋棄濱河灣的配套，花600＋萬，你會(huì)選這個(gè)戶型嗎？

仁恒濱河灣一期175㎡戶型圖

應(yīng)該會(huì)猶豫。

所以對(duì)于老牌豪宅而言，只要不是樓王大戶型、大躍層這種有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，那么就會(huì)在當(dāng)前市場(chǎng)顯得很尷尬，補(bǔ)跌是自然現(xiàn)象。

像譽(yù)峰的一層一戶樓王、伊泰的躍層、城南華府的獨(dú)棟，這類產(chǎn)品受到的影響就會(huì)小很多。

因?yàn)楫吘怪环?wù)一小部分人嘛。

中海城南華府總平圖

所以，現(xiàn)在買家在面對(duì)這樣的中段改善會(huì)顯得猶豫：

1、產(chǎn)品明顯不如周邊新房，如果價(jià)格還高于周邊新房，那更加動(dòng)搖；

2、如果像金融城這種新房供應(yīng)量少且全是天價(jià)的區(qū)域，那么就會(huì)面臨，這套二手是否是板塊內(nèi)的唯一選，是否具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的問題；

3、書包溢價(jià)到底值得與否。

所以當(dāng)前主城一些核心板塊中，只要在產(chǎn)品端存在劣勢(shì)，現(xiàn)在就是要補(bǔ)跌。

這個(gè)邏輯其實(shí)很適用現(xiàn)在不少二手豪宅。

你認(rèn)為呢？