大家?guī)?026年的第1篇推送

2025年已成過(guò)去式，2026年正在進(jìn)行時(shí)。

過(guò)去一年，你過(guò)得咋樣？對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)，真是極其艱難的一年，但黑暗中仍有光。

我們照例在新年第一天，對(duì)過(guò)去一年的北京樓市做個(gè)總結(jié)，對(duì)新的一年做個(gè)展望。

2025年北京樓市共出了兩大重磅政策。

第一次是在2025年的8月8日，最重要的一條就是“符合購(gòu)買(mǎi)條件的家庭在五環(huán)外購(gòu)買(mǎi)商品住房不再限制套數(shù)”，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是“五環(huán)外不限購(gòu)”。

此外，公積金貸款政策也經(jīng)歷重大調(diào)整，北京無(wú)房、有公積金貸款記錄但已結(jié)清的情形，可遵循首套公積金貸款政策，還有二套房貸款的最高額度提升至100萬(wàn)。

圖源北京住建委官網(wǎng)

第二次是在2025年12月24日，最重要的一條就是“非京籍購(gòu)北京住房的社?；騻€(gè)稅年限，五環(huán)內(nèi)由3年改成2年，五環(huán)外由2年改成1年”。

還有，商業(yè)貸款利率不再區(qū)分首套和二套，最低利率都調(diào)整為3.05%，公積金貸款二套的最低首付比例降至25%。

還有一項(xiàng)政策是真對(duì)拿地開(kāi)發(fā)商的，就是招拍掛項(xiàng)目的立項(xiàng)方式由“市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)”調(diào)整為“區(qū)級(jí)備案”，以提升效率。

圖源北京住建委官網(wǎng)

總的來(lái)說(shuō)，北京2025年的樓市政策呈現(xiàn)“先松外圍（8月放開(kāi)五環(huán)外）、再優(yōu)整體（12月全面降門(mén)檻）”的漸進(jìn)式調(diào)整路徑，核心思路是精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，同時(shí)通過(guò)簡(jiǎn)化流程穩(wěn)定市場(chǎng)供給。

新房

或許是在政策刺激下，8月份北京新房成交量，環(huán)比有一個(gè)超6%的增長(zhǎng)，9月份和10月份的成交量也都超過(guò)3000套。

12月24日政策出臺(tái)后，北京12月的新房成交量環(huán)比增加23.7%，至3090套。

2025年北京新房成交套數(shù)定格在34961套。

2025年北京新房年度成交圖

這是北京新房成交量近6年的最低。

2024年的37178套，已經(jīng)相比2023年的51137套，少賣(mài)13959套，同比下降26.82%。

2025年則在2024年大幅下降的背景下，再次減少2217套成交，同比下降近6%。

雖成交量下降，但2685.7億元的成交金額，較2024年還有微弱的增長(zhǎng)。而究其原因，就是2025年的成交均價(jià)突破6萬(wàn)/平，還有就是套均成交面積達(dá)到127.73平，再次創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

但全北京成交量的下降，也傳導(dǎo)到北京各區(qū)。

2025年，北京16區(qū)，成交套數(shù)負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)域有9個(gè)，套數(shù)前三名區(qū)域的格局也發(fā)生了變化。

通州以4267套成交量，位于全北京第一，同比增長(zhǎng)11.79%，同時(shí)通州也是2025年北京唯一一個(gè)成交量突破4000套的區(qū)域，而2024年4000+的區(qū)域還有4個(gè)。

而以往霸榜前三名的大興，今年總成交3368套，同比下降接近27%，傳統(tǒng)成交大戶(hù)房山同比也有超26%的降幅。

前三名常客昌平和順義，則從2023年巔峰期的6600+成交，一度降至3000+。

幾大傳統(tǒng)成交大區(qū)降幅比較大，也是2025年成交量下降的一大原因。

2025年北京16區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

但也有令人驚喜的現(xiàn)象，海淀2025年成交2885套，同比大增171%，達(dá)到近三年的成交量之最。

主要原因還是得益于，明星樓盤(pán)效應(yīng)。

2025年全北京新房金額銷(xiāo)冠是和樾望雲(yún)，總成交金額達(dá)到92.25億，這一數(shù)據(jù)比2024年的金額銷(xiāo)冠的75.58億要多出16.67億。

今年3月份開(kāi)盤(pán)的和樾望雲(yún)，目前的總網(wǎng)簽進(jìn)度已經(jīng)達(dá)到669/693，網(wǎng)簽去化率96.5%，這個(gè)去化率在2025年的北京市場(chǎng)也屬于TOP級(jí)的存在。

海淀在2025年的北京新房市場(chǎng)可以說(shuō)殺瘋了，年度成交金額TOP5中，除和樾望雲(yún)外，建發(fā)海晏、頤海澐頌、和樾玉鳴分別以75.36億、68.18億、65.63億位列第2、4、5位。

而華潤(rùn)臻澐，也以33.61億元的成交金額，成功擠進(jìn)全北京TOP10，位列第9。

海淀新房5強(qiáng)，2025年年度總成交額達(dá)到超過(guò)335億元，占全北京總成交額的12.5%。

圖源京樓銷(xiāo)售排行榜

而在金額TOP5中，被海淀軍團(tuán)夾在中間的第三名，是今年異軍突起的中建運(yùn)河玖院，年度總成交金額定格在73.47億。

更重要的是，運(yùn)河玖院是2025年全北京新房成交套數(shù)、面積雙料銷(xiāo)冠。

銷(xiāo)冠成績(jī)是903套、11.84萬(wàn)平。

圖源京樓銷(xiāo)售排行榜

套數(shù)不及2024年銷(xiāo)冠的982套，但面積要超過(guò)2024銷(xiāo)冠1.76萬(wàn)平。

實(shí)際上，2025年11月過(guò)完，運(yùn)河玖院就提前鎖定了年度套數(shù)、面積雙料冠，12月20號(hào)有加開(kāi)二期，并火速實(shí)現(xiàn)200+的網(wǎng)簽，提升年度銷(xiāo)冠的含金量。

此外，通州招商朝棠攬閱，年度成交量也達(dá)到533套，成為全北京第五。

明星樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，直接助力其所在的整個(gè)區(qū)域擁有好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

2025年，北京17區(qū)也都有自己的新房銷(xiāo)冠，他們也都代表著各自區(qū)域的門(mén)面。

2025北京新房17區(qū)銷(xiāo)冠

除海淀區(qū)的和樾望雲(yún)、通州區(qū)的中建運(yùn)河玖院奪得各自區(qū)域的三冠王外，豐臺(tái)區(qū)的建發(fā)金茂觀(guān)宸、亦莊的北京潤(rùn)府雲(yún)萃、門(mén)頭溝的長(zhǎng)安華曦府、昌平的北京國(guó)賢府貳期、懷柔的建工嘉棠澐璽、延慶的中建臻源府，都分別成為各自區(qū)域的成交金額、套數(shù)、面積三冠王。

二手房

接下來(lái)，咱們?cè)倏纯?strong>二手房的整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

2025年，北京二手住宅成交量174245套，成交面積1591.43萬(wàn)平。

成交量，相較于2024年的175678套，下降0.8%，而成交面積相較于2024年的1583.96萬(wàn)平，還增長(zhǎng)近0.5%。

2024年北京175678套二手房成交量，比2023年的155433套多賣(mài)了20245套，同比增長(zhǎng)超13%。

2022年，北京二手房總成交量約14.24萬(wàn)套。

也就是說(shuō)，2025年的174245套二手住宅成交量，仍然是近幾年的高位。

2025年前11月北京二手房成交數(shù)據(jù)

得益于2024年930新政的積極影響，2024年10月、11月、12月成交量分別達(dá)到1.74萬(wàn)套、1.88萬(wàn)套和2.16萬(wàn)套。

今年10月和11月，月成交套數(shù)分別只有1.21萬(wàn)套和1.44萬(wàn)套，和去年都差好多，今年唯二在1.7萬(wàn)套榮線(xiàn)以上的月份是3月份和剛過(guò)去的有新政的12月，月度成交量分別達(dá)到1.92萬(wàn)套和1.72萬(wàn)套。

但也值得注意的是，2025年剩余10個(gè)月，也有9個(gè)月在1.2萬(wàn)套的枯線(xiàn)以上，傳統(tǒng)的成交淡季月，2月份的成交也達(dá)到了1.19萬(wàn)套。

但2025年二手房成交量高，仍然有一個(gè)前提：以?xún)r(jià)換量。

從安居客官網(wǎng)給出的房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，2023年—2025年3年，北京二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)連續(xù)3年大幅下降了。

數(shù)據(jù)源自安居客官網(wǎng)（1.1數(shù)據(jù)）

2023年，北京二手房掛牌均價(jià)5.42萬(wàn)/平，同比下降5.83%。

2024年，北京二手房掛牌均價(jià)降至4.45萬(wàn)/平，同比下降17.86%；

2025年，北京二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)降到3.95萬(wàn)/平，同比下降11.35%。

雖然北京今年二手房掛牌均價(jià)降幅有所收窄，但還是沒(méi)有遏制住持續(xù)下探的勢(shì)頭。

還有一組我們粗略計(jì)算的數(shù)據(jù)：

2025年北京二手房3.95萬(wàn)/平的掛牌均價(jià)，已經(jīng)相較于2018年的最高峰的5.99萬(wàn)/平，每平下降超2萬(wàn)，降幅超過(guò)34%。

“北京房?jī)r(jià)一把倒回十年前”，現(xiàn)在看還真不是夸張的說(shuō)法，因?yàn)?013年—2015年這三年，北京二手房掛牌均價(jià)分別是4.03萬(wàn)/平、3.73萬(wàn)/平和3.94萬(wàn)/平。

更扎心的是，以上的數(shù)據(jù)還都是二手房的掛牌價(jià)，最后的真實(shí)成交價(jià)格只會(huì)更低。

根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，北京今年第四季度的二手房的成交均價(jià)只有4.01萬(wàn)/平，與2015年第四季度的3.86萬(wàn)/平，相差無(wú)幾。

另外貝殼還有一組數(shù)據(jù)，今年第四季度的4.01萬(wàn)/平的成交均價(jià)，已經(jīng)相較于歷史最高的2016年第四季度的6.69萬(wàn)/平，每平下降2.68萬(wàn)，降幅達(dá)到驚人的40.06%。

而到1月1日，鏈家官網(wǎng)二手房前臺(tái)掛牌套數(shù)已經(jīng)降至13萬(wàn)套以下，達(dá)到12.91萬(wàn)套。

圖源鏈家官網(wǎng)（12.2數(shù)據(jù)）

2025年北京新房、二手房住宅，共計(jì)成交209206套。

而2023年、2024年這兩年的數(shù)字分別是206570、212865。

2025年，北京住宅總量仍然喜人，但人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期依然悲觀(guān)。

土地

接下來(lái)咱們?cè)?strong>總結(jié)下2025年北京宅地土拍。

2025年北京土拍成交地圖

伴隨12月25日，豐臺(tái)花鄉(xiāng)0001地塊迎來(lái)最終買(mǎi)家，2025年北京宅地土拍戰(zhàn)績(jī)，最終定格在40組，1427.42億元。

這樣的成績(jī)，比2024年的41組少1組，成交金額少近127億元。

而2023年，北京土拍宅地成交是61組，成交金額1741億。

今年已經(jīng)是連續(xù)2年下降了。

具體來(lái)看，2025年40組成交宅地中，有26組底價(jià)成交，底價(jià)成交率達(dá)到65%。

另外，因?yàn)?025年北京土拍開(kāi)啟“不限價(jià)”模式，所以24組溢價(jià)成交的地塊中，也創(chuàng)造了很多紀(jì)錄。

比如，中建智地在9月30日以超43億拿下的朝陽(yáng)太陽(yáng)宮宅地，溢價(jià)率高達(dá)39.18%，創(chuàng)造了2025年土拍之最。

再比如，3月18日中海拿下的海淀樹(shù)村地塊，溢價(jià)率近28%，重點(diǎn)是其住宅成交樓面價(jià)達(dá)到10.23萬(wàn)/平，這是北京住宅土拍史上，首次成交樓面價(jià)每平破10萬(wàn)。

無(wú)獨(dú)有偶，11月19日北京城建拿下的東城祈年大街地塊，粗算住宅樓面價(jià)高達(dá)10.36萬(wàn)/平，再創(chuàng)歷史。

還有今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體拿下的朝陽(yáng)黃杉木店地塊，成交價(jià)直接突破百億，達(dá)到126億，成為2025年單體拿地金額之最。

再看各區(qū)域的宅地成交市場(chǎng)表現(xiàn)。

2025年北京各區(qū)域宅地成交數(shù)據(jù)表

2025年北京17區(qū)共有14區(qū)有住宅用地出讓?zhuān)鞒恰⑵焦?、密云沒(méi)有參與。

其中，海淀土拍今年迎來(lái)大爆發(fā)，7組宅地成交成為北京17區(qū)年度之最，同時(shí)448.374億元的土地出讓金額，也獨(dú)占鰲頭，而且海淀一個(gè)區(qū)成交金額占比全北京達(dá)到驚人的31.41%。

還得是海淀。

朝陽(yáng)2025年的土地出讓金也突破300億，達(dá)到311.14億元，緊隨海淀之后，5組成交量，僅次于海淀、昌平，與豐臺(tái)持平。

值得關(guān)注的是，海淀與朝陽(yáng)2025年合體貢獻(xiàn)759.51億的土地出讓金，占比全北京53.2%，兩個(gè)區(qū)直接撐起了全北京宅地出讓金的半壁江山。

此外，豐臺(tái)、通州、昌平三區(qū)年度土地出讓金，都突破百億，分別達(dá)到128億、122億和117億，占比全北京也都突破8%。

2025年北京宅地土拍的具體信息，包哥整理了表格↓↓↓

2025年北京土拍信息表

如果用一句話(huà)總結(jié)2025年的北京樓市，包哥覺(jué)得大概就是：

黑暗中尋找光芒，能找到光的大都是沒(méi)有忘記最初的方向。

但都不重要，過(guò)去的一切都過(guò)去了，新年第一天，重要的是祝你快樂(lè)和健康。

以上。

個(gè)人觀(guān)點(diǎn) 僅供參考