2026年1月1日起，全國房產(chǎn)增值稅政策迎來一刀切調(diào)整，原有的“滿二需繳納5%增值稅”規(guī)則徹底取消，統(tǒng)一執(zhí)行“滿二免征”。

這一變化不僅讓一線城市直接受益，更清晰釋放出政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變——從過去的抑制炒房，轉(zhuǎn)向全力保障樓市流動性，尤其是打通向上置換鏈條，為地皮經(jīng)濟注入活力。

滿二免征的核心邏輯：救贖向上置換的流動性

不少人會疑惑，既然上海12月二手房成交量已達(dá)2.2萬套，日均新增掛牌1000套左右，市場看似熱鬧，為何還要強調(diào)“拯救流動性”？

拆解細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)就能找到答案：當(dāng)前成交的二手房中，300萬以下的老破小占比高達(dá)70%，這類存在硬傷的房源正通過以價換量集中拋售，而1000萬以上的豪宅則成交停滯。

豪宅成交卡住的是整個置換鏈條的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。1000萬的房子賣不出去，2000萬、3000萬的新盤就無人接盤。

所謂的“拯救流動性”，核心是激活向上置換的流動性，而非停留在普通剛需層面的流通。此前提及的房產(chǎn)稅政策也形成配套：只要是唯一住房，無論價值多少都無需繳納房產(chǎn)稅，即便是與父母共住的三五千萬豪宅也不例外。

這一組合拳的信號很明確，就是鼓勵居民將多套房產(chǎn)置換為一套更優(yōu)質(zhì)的住房。

此次全國一刀切的滿二免征，還簡化了此前復(fù)雜多變的地方政策。過去不同城市的差額計稅、滿三滿五等規(guī)定頻繁調(diào)整，讓購房者難以把握，如今只需記住“滿二免征”四個核心詞即可。

政策的簡化也意味著這將成為長期穩(wěn)定的規(guī)則，不會再隨意變動。

2026年房產(chǎn)第一槍！滿二免征全國一刀切，三類人笑了，兩類人慌了

市場影響預(yù)判：豪宅供給增加或引發(fā)短期踩踏

滿二免征政策最直接的利好群體，是一線城市持有1000萬以上高單價房產(chǎn)的業(yè)主。這類房產(chǎn)此前需繳納二三十萬的增值稅，買賣雙方常因稅費承擔(dān)問題談崩，政策落地后直接消除了這一交易障礙，將促使更多有置換意愿的高凈值人群出手賣房。

但需明確的是，這一政策并非為了推動房價大漲。房地產(chǎn)市場仍受供需關(guān)系主導(dǎo)，取消增值稅只是激活流動性，不會改變需求基本面。

不過可以預(yù)見的是，2021年至2025年上市的準(zhǔn)新房將在2026年1月后集中入市，尤其是大虹橋區(qū)域的1000萬級房產(chǎn)。這類房源的業(yè)主原本等待滿三滿五免稅，如今滿二即可交易，集中拋售大概率會引發(fā)短期踩踏。

但這種踩踏也是樓市軟著陸的必要步驟，若長期鎖死流動性，大量業(yè)主將面臨房產(chǎn)大幅貶值且無法變現(xiàn)的困境。

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核心購房人群：三類群體支撐新房市場

2025年的新房成交數(shù)據(jù)，揭示了當(dāng)前樓市的核心購買力來源，這三類人群占比超70%，也是政策精準(zhǔn)對接的潛在置換群體。

第一類是大廠員工，尤其是從事AI、半導(dǎo)體行業(yè)的從業(yè)者，他們收入持續(xù)增長、現(xiàn)金流穩(wěn)定，而當(dāng)前房價下跌讓他們具備了逆周期配置資產(chǎn)的機會；第二類是跨境電商從業(yè)者，2025年跨境電商行業(yè)爆發(fā)，這類人群資產(chǎn)快速增值；第三類是擁有鐵飯碗的群體，他們繳納了充足的公積金、養(yǎng)老金等，就業(yè)穩(wěn)定無下崗風(fēng)險，具備堅實的購房基礎(chǔ)。

據(jù)豪宅樓盤從業(yè)者透露，銷售會優(yōu)先對接這三類人群，因為他們的成交意愿極高。而其他行業(yè)的購房者，往往難以獲得同等重視。

此次滿二免征政策，正是對這類有實力、有置換需求的富裕群體的精準(zhǔn)利好，進(jìn)一步降低了他們的交易成本。

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政策聯(lián)動與購房建議：把握機會更需理性

與房產(chǎn)政策配套的，還有2026年財政部推出的家電以舊換新補貼政策，覆蓋冰箱、洗衣機、手機、電腦、熱水器、智能眼鏡等多種產(chǎn)品，補貼力度達(dá)15%，相當(dāng)于直接八五折。這一政策主要面向無貸人群，鼓勵消費，與房產(chǎn)政策形成聯(lián)動，共同拉動內(nèi)需。

對于不同群體，政策帶來的選擇也不同。中產(chǎn)剛需若有購房計劃，可抓住此次豪宅集中入市的機會議價，建議直接按30%的幅度砍價，提前鎖定2026年至2027年的房價下跌空間，避免成為接盤俠。

尤其是95前、85后等未婚群體，房價下跌疊加政策利好，或許是出手的合適時機，也能在一定程度上助力結(jié)婚率和生育率的提升。

而對于此前在房價高點入市的購房者，此次滿二免征提供了變現(xiàn)機會，具體如何操作需自行判斷。

需要強調(diào)的是，不存在絕對正確的購房建議，核心是結(jié)合自身收入情況和行業(yè)屬性——若屬于上述三類核心購房人群，且有實際居住需求，可把握政策窗口；若收入不穩(wěn)定，則需謹(jǐn)慎決策。

綜上，2026年滿二免征政策的核心是激活樓市向上置換的流動性，精準(zhǔn)對接高凈值置換群體和三類核心購房人群，同時通過政策簡化和配套消費刺激，形成合力拉動內(nèi)需。

這并非樓市過熱的信號，而是軟著陸過程中的必要調(diào)整。對于購房者而言，理性判斷自身實力、把握市場節(jié)奏，比盲目跟風(fēng)更重要。