兄弟姐妹們，最近是不是又被“樓市回暖”刷屏了？

特別是北京，限購放松的大招一出，朋友圈的中介又開始瘋狂輸出：“歷史性機(jī)遇”、“抄底正當(dāng)時(shí)”、“北京要當(dāng)領(lǐng)頭羊了！”

看著那些恨不得把售樓處搬到你床頭的架勢，你是不是也有點(diǎn)恍惚：難道，那個(gè)熟悉的暴漲劇本，真的又要重演了？

別急，先把手里的錢捂熱乎了。

作為一個(gè)被市場反復(fù)教育過的老韭菜，今天咱們不談情懷，只擺數(shù)據(jù)。讓子彈飛一會(huì)兒，看看北京樓市，到底有沒有資格戴上這頂“帶頭大哥”的帽子。

【第一部分：歷史打臉現(xiàn)場】

說北京是“領(lǐng)頭羊”？我們先翻開舊賬本，看看過去兩波行情，它到底跑第幾棒。

第一棒：2015年大牛市。

那一年，深圳樓市就像打了雞血，下半年房價(jià)已經(jīng)嗷嗷叫地往上竄了。北京呢？還在慢悠悠地喝下午茶，至少晚了三個(gè)月才反應(yīng)過來。結(jié)果就是，深圳吃肉，北京喝湯。

第二棒：2020年疫情后的復(fù)蘇。

更離譜！深圳2020年3月就開始領(lǐng)漲，北京硬是拖到了年底才有動(dòng)靜，2021年3月才勉強(qiáng)跟上節(jié)奏。這一波，北京不僅起跑慢，姿勢還極其難看。

看到了嗎？過去兩次史詩級(jí)大漲，北京從來就沒當(dāng)過領(lǐng)頭羊，甚至連“優(yōu)等生”都算不上。

這次憑什么？憑你是首都嗎？市場可不吃這一套。

【第二部分：數(shù)據(jù)不說謊，誰才是真“抗揍”？】

有人說北京房價(jià)跌得少，是“避風(fēng)港”。咱直接上干貨，看看2020年10月到2023年5月的高點(diǎn)，再到現(xiàn)在的慘烈現(xiàn)狀。

北京戰(zhàn)況：

• 西城區(qū)：11.2萬 → 13.1萬 →10.2萬（跌超20%）
• 東城區(qū)：9.4萬 → 11.3萬 →8.5萬（跌超20%）
• 海淀區(qū)：8.3萬 → 10.1萬 →7.5萬（跌超20%）

上海戰(zhàn)況（同期）：

• 黃浦區(qū)：9.6萬 → 11.6萬 →9.9萬（幾乎沒跌，甚至比2020年還高�。�
• 徐匯區(qū)：7.9萬 → 9.6萬 →8.5萬（穩(wěn)得一批）
• 靜安區(qū)：7.7萬 → 9.3萬 →7.7萬（完美回到起點(diǎn)，甚至微漲）

結(jié)論很扎心：

北京當(dāng)年漲的時(shí)候磨磨唧唧，連20%的邊兒都沒摸到；跌的時(shí)候卻像蹦極，直接給你干回解放前。

反觀上海，人家漲得多，跌得少，現(xiàn)在的價(jià)格甚至比四年前還堅(jiān)挺。這哪里是北京比上海強(qiáng)？分明是上海在教北京做人！

【第三部分：殘酷的分化，不止是大城市的事】

現(xiàn)在的樓市，早就不是“普天同慶”的時(shí)代了。分化嚴(yán)重到讓你懷疑人生。

你可能不知道，有些十八線小城市，房價(jià)比北京還“抗跌”。

比如太原，小店區(qū)房價(jià)從1.1萬降到1萬，跌幅不到10%。

貴陽、哈爾濱等等，跌幅都比北京溫柔得多。

這說明什么？房價(jià)不是大城市一定跌得狠，小城市就一定安全。每個(gè)城市都有自己的“命”，產(chǎn)業(yè)、人口、政策，缺一不可。

北京雖然是一線，但在“抗跌”這門功課上，確實(shí)沒考過上海，也沒考過某些躺平的小城。

【第四部分：憑什么是深上？北京輸在哪？】

既然北京不行，那誰能扛起大旗？彭叔大膽預(yù)測：還得是深圳和上海。

論炒作，深圳YYDS。

深圳商品房少，年輕人多，炒房客膽子大，資金活躍度全國第一。這種“狼性”基因，決定了它在行情來的時(shí)候，絕對(duì)是第一個(gè)沖出去的瘋子。

論基本面，上海更勝一籌。

上海落戶門檻這幾年降得跟不要錢似的，一年能落8萬人。反觀北京，一年才6000個(gè)名額，這是十倍的差距！

再加上北京還要輸血雄安新區(qū)，產(chǎn)業(yè)資源往外搬，而上海穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。人往哪里走，錢就在哪里留。這是鐵律。

所以，別看北京限購松了，但想靠它帶飛全國樓市？概率比中彩票還低。

【第五部分：最后的真心話】

寫到這兒，可能有人要罵了：“合著你就是說房價(jià)必跌唄？”

非也！

我們要分清兩個(gè)概念：房地產(chǎn)和房價(jià)。

房地產(chǎn)（蓋房子）這生意，以后是真不好干了。人口老齡化，需求減少，房企倒閉潮，這是大勢所趨，誰也救不了。

但是房價(jià)，它是另一碼事。它身上綁著金融屬性，跟著通貨膨脹一起飛。

想想十年前的肉夾饃，2塊錢一個(gè)，現(xiàn)在多少錢？10塊起步吧？

房子也是商品，原材料貴了，人工貴了，水漲船高，它的價(jià)格怎么可能原地踏步？

看看隔壁的日本、韓國，為啥房價(jià)瘋漲？不是房子變好了，是錢毛了！貨幣貶值的速度，跑贏了房價(jià)下跌的速度。

【結(jié)尾升華】

所以，彭叔的觀點(diǎn)很明確：

1. 北京樓市想當(dāng)領(lǐng)頭羊？做夢(mèng)去吧。基本面不如上海，炒作面不如深圳，拿什么贏？
2. 房價(jià)拐點(diǎn)還沒到。別急著梭哈，但也別徹底躺平。
3. 永遠(yuǎn)要對(duì)通脹保持敬畏。哪怕你現(xiàn)在不買房，也要明白，現(xiàn)金為王的時(shí)代正在遠(yuǎn)去。

現(xiàn)在的首付只要15%，杠桿極高。假設(shè)A有150萬全款買了1000萬的房，B拿著150萬存銀行。

如果房價(jià)漲30%，A的資產(chǎn)瞬間變成1300萬，凈賺150萬（翻倍），而B手里還是那150萬。

這就是杠桿的魔力，也是風(fēng)險(xiǎn)的深淵。

在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，悲觀者正確，樂觀者賺錢。但無論你站哪邊，都要記住：看懂趨勢，比盲目跟風(fēng)更重要。

你覺得，這一波，到底誰才是真正的帶頭大哥？評(píng)論區(qū)聊聊！