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湯姆陪你買房的第103天：

2025年香港樓市回顧

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今天是 2025 年的最后一天。

把這一年發(fā)生過(guò)的事一件一件攤開來(lái)看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這十二個(gè)月里，有政策的突然轉(zhuǎn)向，有資金的快速進(jìn)場(chǎng)，也有一些被忽視、卻影響深遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性變化。

所以在 2025 年的最后一天，我們想和大家一起，把這一年真正改變香港樓市走向的 10 個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻順一遍。

*ps：我們團(tuán)隊(duì)制作了一份2026年樓市相關(guān)的預(yù)測(cè)文件，這份文件融合了我們的很多心血，結(jié)合了政策、資金與真實(shí)成交數(shù)據(jù)。如果你想提前看清下一年的主線，掃碼即可領(lǐng)取。

01

400 萬(wàn)門檻松綁，上車盤先動(dòng)

今年2月，《財(cái)政預(yù)算案》宣布放寬印花稅門檻：原本只針對(duì)樓價(jià)300萬(wàn)以下的100元從價(jià)印花稅，現(xiàn)在提高到400萬(wàn)以下。

政策一出，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，尤其是小戶型的成交最為活躍。中原數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，400 萬(wàn)以下的一、二手私樓成交約1.26萬(wàn)宗，預(yù)計(jì)全年相關(guān)成交可沖到1.3萬(wàn)宗，創(chuàng)下過(guò)去11年的新高。

02

拆息急跌，按息見1字頭

5 月，金管局連續(xù)四次向市場(chǎng)注資，令銀行體系結(jié)余一度升至超過(guò)1,741億元。到了6月中，香港一個(gè)月拆息更跌到0.52厘，創(chuàng)下近三年新低。

按主流H按（H+1.3 厘） 計(jì)算，實(shí)際按息一度降到1.82厘，比封頂息率低了超過(guò)1.5厘。不少業(yè)主短暫體驗(yàn)到的，正是這段 “低息蜜月期”，讓買房成本明顯輕松了一大截。

03

西九住宅獲批，核心區(qū)松閘

為緩解財(cái)政赤字，西九文化區(qū)在去年獲政府有條件放寬住宅發(fā)展限制后，向城市規(guī)劃委員會(huì)提交申請(qǐng)，計(jì)劃興建七幢住宅大樓，共提供1,995個(gè)單位。所有單位均面向維多利亞港海景，項(xiàng)目最快于2032年落成，并于今年6月獲城規(guī)會(huì)批準(zhǔn)。

這意味著，西九文化區(qū)內(nèi)的部分住宅用地有望在未來(lái)公開招標(biāo)。首階段發(fā)展位置位于“君臨天下”及“凱旋門”兩個(gè)屋苑的前方，預(yù)計(jì)落成后將對(duì)部分低層單位的海景視野造成遮擋。

04

麥當(dāng)勞賣鋪，風(fēng)向突變

零售及餐飲市場(chǎng)持續(xù)低迷，麥當(dāng)勞美國(guó)總公司于今年7月突然掛牌出售其位于香港的八個(gè)鋪位，并計(jì)劃分階段出售在全港持有的全部23個(gè)鋪位。

這些鋪位由麥當(dāng)勞持有多年，即使近年整體鋪位市場(chǎng)回調(diào)，仍能為集團(tuán)帶來(lái)可觀收益。其中位于大角咀的一個(gè)復(fù)式大型鋪位，在32年間升值約2.9倍，利潤(rùn)甚至超過(guò)售賣漢堡包和薯?xiàng)l。這也讓外界再次意識(shí)到，麥當(dāng)勞堪稱一家“被漢堡生意耽誤的地產(chǎn)公司”。

05

工商鋪爆雷，資金退潮

香港工商鋪市場(chǎng)持續(xù)低迷，部分在高峰期大舉入市的投資者正面臨流動(dòng)性壓力甚至財(cái)務(wù)困境。

例如，有“磁帶大王”之稱的陳秉志，其自住多年的薄扶林住宅已成為銀主盤，今年7月更因拖欠約8,000萬(wàn)元債務(wù)，遭四家財(cái)務(wù)公司申請(qǐng)破產(chǎn)。

此外，由施羅德資本持有的北角“和富WORFU”商場(chǎng)已被銀行接管，知名投資者李根興與湯文亮也頻頻出售資產(chǎn)以應(yīng)對(duì)資金壓力。

06

租金破頂，租買開始算賬

在持續(xù)的人才引進(jìn)政策推動(dòng)下，香港住宅租賃市場(chǎng)需求空前高漲。差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，私人住宅租金指數(shù)已連續(xù)多月上升，并突破2019年的歷史高位。

可觀的租金回報(bào)顯著增強(qiáng)了物業(yè)的長(zhǎng)期投資吸引力，也促使部分租客考慮“轉(zhuǎn)租為買”，從而為住宅銷售市場(chǎng)帶來(lái)了來(lái)自需求端的額外支撐。

07

北部都會(huì)區(qū)開發(fā)，正式開局

最具長(zhǎng)遠(yuǎn)意義的變革在北部都會(huì)區(qū)啟航。年底，政府宣布為洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)約11公頃的片區(qū)招標(biāo)，作為全區(qū)首個(gè)“片區(qū)開發(fā)”試點(diǎn)。

新模式一改過(guò)去政府主導(dǎo)、零散賣地的傳統(tǒng)，引入市場(chǎng)力量對(duì)包含住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)用地的大片區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)。這旨在從根本上提升土地供應(yīng)效率，是香港大型土地開發(fā)的一次戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)向。

08

中資重倉(cāng)，寫字樓破冰

中資企業(yè)正加速進(jìn)入香港商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，反映出其對(duì)香港長(zhǎng)遠(yuǎn)前景的看好。今年10月，阿里巴巴以72億元購(gòu)入銅鑼灣港島壹號(hào)中心最高的13層，計(jì)劃用作香港總部，創(chuàng)下自2021年以來(lái)本地最大宗寫字樓交易紀(jì)錄。緊接著在12月，京東也以近35億元收購(gòu)了中環(huán)中國(guó)建設(shè)銀行大廈的五成權(quán)益。

這些舉動(dòng)表明，多家大型中資企業(yè)正積極布局香港優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，顯示出對(duì)本地市場(chǎng)前景的信心。

09

17.5 個(gè)月起樓，速度被改寫

另一場(chǎng)革命則在微觀建造環(huán)節(jié)創(chuàng)造了“香港新速度”。房屋署在牛頭角彩興路項(xiàng)目中，采用創(chuàng)新的“組裝合成”建筑法，僅用17.5個(gè)月便完成一幢18層高的大樓從地基到封頂，創(chuàng)下香港高層建筑的最快紀(jì)錄。

這既是建筑技術(shù)的突破，也標(biāo)志著公營(yíng)房屋建設(shè)正式邁入工業(yè)化、智能化的“快車道”，為持續(xù)緩解居住需求提供了可復(fù)制、高效率的解決方案。

10

南首即日沽清，市場(chǎng)情緒完成關(guān)鍵逆轉(zhuǎn)

最具象征意義的信號(hào)出現(xiàn)在3月，恒基地產(chǎn)旗下九龍城貼市價(jià)新盤“南首”開售即實(shí)現(xiàn)當(dāng)日賣光。這個(gè)“親民盤”的爆火，被市場(chǎng)普遍視為點(diǎn)燃全年一手市場(chǎng)熱情的“第一把火”，標(biāo)志著買家心態(tài)從深度觀望轉(zhuǎn)向積極入市。

回頭看 2025 年，這十件事其實(shí)是一個(gè)接一個(gè)發(fā)生的：

從印花稅放寬、投資移民政策調(diào)整點(diǎn)燃第一波熱情，到內(nèi)地買家、企業(yè)資金、租賃需求不斷注入市場(chǎng)活力，再到土地開發(fā)模式和建筑方式的革新為未來(lái)打下基礎(chǔ)。

它們環(huán)環(huán)相扣，讓香港樓市從觀望、低迷的狀態(tài)，慢慢回到活躍、有序、可持續(xù)的軌道。

2025年，不只是一次簡(jiǎn)單的漲跌，更像是市場(chǎng)在重置規(guī)則、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、升級(jí)體質(zhì)的一年。

邁入2026年，我們可以期待：市場(chǎng)會(huì)更穩(wěn)、更健康，機(jī)會(huì)會(huì)更明確，買家和投資者都能在這個(gè)新起點(diǎn)找到屬于自己的節(jié)奏。

總之，香港樓市的故事還在繼續(xù)，而這一章已經(jīng)翻開了一個(gè)全新的篇章。

期待2026！

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