北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，我一直有別墅夢(mèng)，雖然預(yù)算只有*00來(lái)萬(wàn)，但看了新機(jī)場(chǎng)和青龍湖以及龐各莊一帶不少別墅小區(qū)了，可選擇的還是不少的。

但也了解了別墅的保值情況不好，所以想探討一下今后的走勢(shì)。

因?yàn)槲艺J(rèn)為隨著城市的發(fā)展，北京也應(yīng)該跟美國(guó)似的走上住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，而且別墅是單獨(dú)擁有土地的，占有土地的價(jià)值越高，其保值是不是就應(yīng)該越好??？

而且如果第二中央別墅區(qū)的規(guī)模起來(lái)了，那其土地和地段兒價(jià)值是不是就更高了？

章哥：

1、我只能說(shuō)有可能吧，一切看發(fā)展。但在我看來(lái)，就算有這種趨勢(shì)也是個(gè)很漫長(zhǎng)的過(guò)程，不是10年20年就能實(shí)現(xiàn)的。所以您還是多考慮自住吧，其他的反正都是副產(chǎn)品，順其自然吧。

2、另外多說(shuō)一句，30多年前就有開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)中國(guó)將復(fù)制美國(guó)的“中產(chǎn)住宅郊區(qū)化”趨勢(shì)，典型的就是萬(wàn)科，所以率先推出了“城市花園系列”。北京的樓盤(pán)在后沙峪，在當(dāng)年很成功，也引的很多開(kāi)發(fā)商效仿+中產(chǎn)家庭追捧。

但到目前為止，之所以?xún)r(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)，說(shuō)明還是追捧力度不夠，人群不多也就抬不高價(jià)格。而之所以人不多，就因?yàn)楸粡氖袇^(qū)溢出的客群就不太多。

3、但這并不能說(shuō)當(dāng)年那些開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)失敗了，畢竟什么交通擁堵+尾氣污染+人口擁擠+房?jī)r(jià)高昂等情況都被驗(yàn)證了。但只有一條沒(méi)預(yù)料到，就是北京這種城市的市區(qū)，沒(méi)出現(xiàn)治安混亂+流浪漢遍地的情況。

美國(guó)中產(chǎn)們之所以逃離市區(qū)，其實(shí)最主要的就是作為家的房子失去了安全感，誰(shuí)愿意天天早上一推門(mén)就一堆流浪漢打招呼??？晚上回家再提心吊膽，這日子沒(méi)法兒過(guò)了。美國(guó)市區(qū)不是沒(méi)有安全的街區(qū)，但都是非常貴的富人區(qū)，中產(chǎn)們買(mǎi)不起，所以只能搬到郊區(qū)了。

而北京以及國(guó)內(nèi)所有城市都沒(méi)出現(xiàn)這種情況，那咱們的中產(chǎn)們就沒(méi)必要逃離了。至于富人們住郊區(qū)那是他們的愛(ài)好，人家在市區(qū)又不是沒(méi)房，想住哪兒住哪兒。

4、還多說(shuō)一句，如果去過(guò)美國(guó)，或者對(duì)紐約洛杉磯這些城市的郊區(qū)有所了解，那會(huì)發(fā)現(xiàn)他們和咱們的郊區(qū)社區(qū)完全兩碼事兒。咱們追求的是“郊區(qū)市區(qū)化”，也就是郊區(qū)也要有完善的配套，地鐵超市醫(yī)院公園學(xué)校，那是一個(gè)都不能少啊。

而美國(guó)郊區(qū)恰恰相反，越是沒(méi)有大型超市，沒(méi)有公交地鐵，沒(méi)有商業(yè)區(qū)，沒(méi)有平民公園的才越受中產(chǎn)們追捧呢，價(jià)格也才越高。

因?yàn)橹挥羞@樣才能盡量杜絕窮人流浪漢們來(lái)聚集。沒(méi)有公交，最底層的窮鬼們來(lái)不了；沒(méi)有沃爾瑪這種大超市也就沒(méi)有了救濟(jì)站和廉價(jià)商品，他們?yōu)槭裁匆獊?lái)？沒(méi)有平民公園，來(lái)了也沒(méi)地方躺平嗑藥；沒(méi)有商業(yè)區(qū)，來(lái)了沒(méi)地方零元購(gòu)，那對(duì)美國(guó)某些階層就沒(méi)有吸引力了唄。

但也正是如此，才能最大程度上保證中產(chǎn)社區(qū)的寧?kù)o與安全。即便警察來(lái)的慢點(diǎn)兒都無(wú)所謂，反正沒(méi)幾個(gè)敢直接闖進(jìn)院子的。

5、簡(jiǎn)單就是這情況，在我看來(lái)，美國(guó)和中國(guó)的城市情況有相似之處，但從治安角度有本質(zhì)的不同，所以才導(dǎo)致北京這種城市沒(méi)出現(xiàn)大規(guī)模的住宅郊區(qū)化。而且現(xiàn)在的人們對(duì)爬樓梯也不太熱衷，別墅什么的不如大平層受追捧，這也是別墅類(lèi)價(jià)格走勢(shì)弱的原因之一。

僅供參考。

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