毫無(wú)疑問(wèn)。

2025 年的廣州樓市，是一場(chǎng)顛覆認(rèn)知的生存戰(zhàn)！

以前買(mǎi)房，頂多是遇到幾次 “驚心動(dòng)魄” 的波動(dòng)，今年直接升級(jí)成史無(wú)前例的大洗牌——

土地供應(yīng)砍半、跨區(qū)房票橫空出世、神戶(hù)型成絕版、資金瘋擠中心區(qū)、二手房突成剛需避風(fēng)港……

需求端、供給側(cè)、舊改、保障房輪番 “轟炸”，市場(chǎng)分化到離譜。

有人在小紅書(shū)哭嚎 “二手房賣(mài)不掉，人要掛了！”，有人卻喊 “豪宅逆市暴漲，想守住財(cái)富，就得買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)！”

面對(duì)波詭云譎的樓市戰(zhàn)場(chǎng)，買(mǎi)房人就像身處迷霧之中。

今天，我撕開(kāi)各種聲音的“偽裝”，用最真實(shí)的數(shù)據(jù)跟你說(shuō)說(shuō)，這一年的一二手市場(chǎng)到底發(fā)生了什么。

一手市場(chǎng)

錢(qián)往核心跑

人跟品質(zhì)走

先給結(jié)論。

2025年一手房，閉眼買(mǎi)的時(shí)代徹底終結(jié)，賭對(duì)核心區(qū)才是贏局。

很多人以為，今年新房市場(chǎng)整體 “涼颼颼”。

不像2024年開(kāi)年就甩出解除限購(gòu)的大牌，沒(méi)太重磅刺激政策。

譬如，第四季度月均成交量、網(wǎng)簽量直接同比跌 36%。

來(lái)源:中原

但！

別被所謂 “整體慘淡” 騙了！

這波洗牌，洗的從來(lái)不是核心區(qū)，而是“偽剛需盤(pán)”！

看看中心區(qū)數(shù)據(jù)，成交僅下跌6.2%，大抵穩(wěn)住了基本盤(pán)。

再把鏡頭拉近，天河居然在“逆天開(kāi)黑”，不僅成交面積同比漲32%，均價(jià)也漲了。

來(lái)源:中原

各個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)也很棒，譬如保利玥璽灣開(kāi)盤(pán)成績(jī)超100億，成為今年全國(guó)首個(gè)百億開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。

為啥人家能跑出來(lái)??？

改善客、高凈值人群早就看穿了邏輯！凱旋新世界、保利玥璽灣、保利天曜這些高端項(xiàng)目一入市，直接帶火了全市豪宅潮。

畢竟大環(huán)境越波動(dòng)，大家越想 “避險(xiǎn)”，核心區(qū)的稀缺的房子就是樓市里的“硬通貨”。

不止富人在猛沖，當(dāng)跨區(qū)房票一出，天河改善盤(pán)直接手拿房票的客戶(hù) “狂掃”。

誰(shuí)都不是傻子！天河的學(xué)校、地鐵、商業(yè)配套，不會(huì)隨時(shí)間的推移而消亡，反而會(huì)越來(lái)越扎實(shí)！

論核心區(qū)，還不止天河，把視野放在廣州東部，只要項(xiàng)目位置夠好，只要產(chǎn)品力夠好，配套夠強(qiáng)就依然能打。

記住，核心區(qū)的價(jià)值，就像游戲里的終極buff，越到后期越堅(jiān)挺！

當(dāng)然，核心區(qū)里頭，品質(zhì)越好的產(chǎn)品，品牌信賴(lài)度越高開(kāi)發(fā)商也越受歡迎。

從金額來(lái)看，今年保利市占率約20%（來(lái)源克而瑞廣佛1-11月數(shù)據(jù)），此外越秀、華潤(rùn)、中海勁頭都很足。

這就證明，有實(shí)力、產(chǎn)品好的開(kāi)發(fā)商，依然有超高的市場(chǎng)統(tǒng)治力，買(mǎi)房人會(huì)為好房子，好產(chǎn)品埋單。

但請(qǐng)注意！

核心區(qū)高品質(zhì)的房子只會(huì)變少，畢竟今年的供應(yīng)并不多。。

2025年廣州土地供應(yīng)“砍半再砍半”：涉宅用地比去年跌 33%，比 2021 年直接少了 80%！

在好房子的框架下，新房只會(huì)“少而精”，那種郊區(qū)便宜的“巨無(wú)霸”盤(pán)很難量產(chǎn)。

你看今年賣(mài)得火的地塊：海珠南泰地塊是市中心罕見(jiàn)大面積地，還帶商業(yè)、學(xué)校;嘉禾望崗地塊，地鐵上蓋；白云齊富路地塊，坐擁白云新城現(xiàn)成配套………

以后的新房，拼的就是地段和品質(zhì)，核心區(qū)的 “六邊形戰(zhàn)士”只會(huì)越來(lái)越值得。

二手市場(chǎng)

全網(wǎng)比慘？

其實(shí)在偷偷撿漏

提到二手房，很多人的反應(yīng)是，慘！好慘！

但誰(shuí)告訴你2025廣州二手房要掛了？

我們看看數(shù)據(jù)，2025年廣州二手住宅成交10.88萬(wàn)套，基本和去年持平！

是的，流動(dòng)性沒(méi)崩！

來(lái)源:中原

為什么會(huì)出現(xiàn) “賣(mài)家哭慘，買(mǎi)家偷偷下手” 的反差？

答案就3個(gè)字：性?xún)r(jià)比！

2025 年廣州二手網(wǎng)簽均價(jià)2.6萬(wàn)/平，比 2021年直接降了3000元/ 平，這可是真金白銀的讓利啊！

剛需們不傻，二手房 “所見(jiàn)即所得”，地段、配套都是現(xiàn)成的，價(jià)格還回調(diào)了，如果他們孩子需要學(xué)位，急著住，二手不比買(mǎi)期房香？

當(dāng)然，總的來(lái)看二手房是賣(mài)得不錯(cuò)，但不同區(qū)域的表現(xiàn)不一樣。

1）從化、增城、白云、南沙的成交量上漲。

2）荔灣非常猛，成交量暴漲 13%！

來(lái)源:中原

這波荔灣憑什么？

人家是中心區(qū)里的“性?xún)r(jià)比之王”??！

價(jià)格足夠香，而且學(xué)校、交通配套本身就很扎實(shí)，現(xiàn)在還在補(bǔ)各種空白。

白鵝潭商業(yè)越來(lái)越猛，太古里一期已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，荔灣山姆也已經(jīng)開(kāi)放，第一天開(kāi)業(yè)就人擠人，22號(hào)線后通段打通芳村以及廣州南站的物理距離，非常有潛力，難怪買(mǎi)房人都喜歡扎堆往這沖。

而從化、增城這些地方之所以能漲，是因?yàn)橹皟r(jià)格虛高的二手房回調(diào)到了合理區(qū)間，剛需一開(kāi)始覺(jué)得貴，當(dāng)然不想買(mǎi)，現(xiàn)在又“夠得著”了。

更絕的是，當(dāng)二手價(jià)格回調(diào)，但買(mǎi)房人自己的預(yù)算沒(méi)變啊，一來(lái)二去，自己也能“向上購(gòu)房”了，于是大家也開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)了。

二手市場(chǎng)也在分化，最明顯的一點(diǎn)就是，近期極致剛需在減少，剛改、改善開(kāi)始上牌桌。

約90-100平二手成交漲了 0.9%，130平以上也在漲！

來(lái)源:中原

這證明了啥？

現(xiàn)在大家買(mǎi)房不再只看 “能住”，更想 “住得舒服”。

最近咱們的增值稅不是調(diào)整了嗎（詳情請(qǐng)戳：剛剛官宣！不滿(mǎn)兩年二手房交易，大幅減稅?。┖芏嗳苏f(shuō)以后天量二手扎堆。

我認(rèn)為，一些好的次新房也會(huì)趁機(jī)上線，這些房子也會(huì)成為他人眼中的香餑餑。

所以別被“都賣(mài)不掉”的焦慮帶偏了，廣州的買(mǎi)房需求一直都在，只是大家更清醒了——

我，不買(mǎi)貴的，只買(mǎi)對(duì)的。

一旦遇到性?xún)r(jià)比高的筍盤(pán)，該出手時(shí)絕對(duì)不猶豫！

記住三點(diǎn)

少走十年彎路

絮絮叨叨說(shuō)了那么多，其實(shí)就是想表達(dá)——

優(yōu)質(zhì)的房子，無(wú)論是一手還是二手，依然有人看好。

如果不想在樓市里踩坑，這 3 句話一定要刻在心上：

1、核心區(qū)品質(zhì)新房，放心沖！

天河、海珠、越秀的新房，經(jīng)得起考驗(yàn)，地段、配套、品質(zhì)全在線。疊加當(dāng)前土地供應(yīng)縮減，“硬通貨” 只會(huì)更稀缺，資金充足就按真實(shí)需求選，錯(cuò)不了！

2、二手房的漏，能撿但別等！

筍盤(pán)從來(lái)不會(huì)在市場(chǎng)上待太久，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)還在尋底，剛需和剛改可以多蹲守，記住7字真言：“筍盤(pán)出現(xiàn)別猶豫”！畢竟性?xún)r(jià)比才是剛需的 “安全感”。

3、分化依然存在，甚至?xí)觿　?/p>

2025 年的洗牌已經(jīng)證明：樓市分化只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，核心區(qū)的價(jià)值只會(huì)越來(lái)越穩(wěn)，郊區(qū)盤(pán)如果沒(méi)有強(qiáng)配套強(qiáng)產(chǎn)品支撐，只會(huì)越來(lái)越難。

買(mǎi)房不是賭運(yùn)氣，是要擁抱“確定性”！

2025 年的廣州樓市，洗走的是投機(jī)者，留下的是清醒的買(mǎi)房人。

沒(méi)有永遠(yuǎn)漲的市場(chǎng)，也沒(méi)有永遠(yuǎn)跌的核心資產(chǎn)，看懂分化、抓準(zhǔn)性?xún)r(jià)比、選對(duì)區(qū)域，才能在這場(chǎng)樓市博弈中，穩(wěn)穩(wěn)拿到屬于自己的 “房票”！