12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》，為房地產(chǎn)市場(chǎng)送上重磅利好。

公告明確，自2026年1月1日起，個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人）銷售購(gòu)買不足2年的住房，增值稅征收率從5%降至3%；銷售購(gòu)買2年以上（含2年）的住房，繼續(xù)免征增值稅。

這是自2016年全面“營(yíng)改增”以來(lái)，我國(guó)首次調(diào)整個(gè)人銷售住房增值稅稅率，將直接降低二手房交易成本，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

稅費(fèi)直降40%，百萬(wàn)房產(chǎn)交易立省數(shù)萬(wàn)元

新政的核心變化在于短期持有住房交易成本的顯著降低。根據(jù)公告規(guī)定，此前個(gè)人出售持有不滿2年的住房需按5%征收率全額繳納增值稅，新政實(shí)施后這一比例下調(diào)至3%，降幅達(dá)40%。

簡(jiǎn)單測(cè)算來(lái)看，一套成交價(jià)200萬(wàn)元、持有未滿2年的住房，新政前需繳納增值稅10萬(wàn)元，新政后僅需繳納6萬(wàn)元，直接節(jié)約4萬(wàn)元交易成本；若房屋成交價(jià)達(dá)500萬(wàn)元，稅費(fèi)減免額度更是高達(dá)10萬(wàn)元。

落實(shí)稅收法定，簡(jiǎn)化稅制實(shí)現(xiàn)政策連貫

值得關(guān)注的是，此次政策調(diào)整并非孤立的稅費(fèi)減免，而是落實(shí)增值稅法的重要舉措，體現(xiàn)了稅收法定和簡(jiǎn)化稅制的立法精神。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文介紹，2026年1月1日增值稅法正式施行后，我國(guó)小規(guī)模納稅人適用的增值稅征收率將進(jìn)一步規(guī)范統(tǒng)一。在此之前，小規(guī)模納稅人適用3%和5%兩檔征收率，其中5%征收率是“營(yíng)改增”時(shí)平移的原營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人銷售短期持有住房適用該稅率就是這一歷史背景的產(chǎn)物。增值稅完成立法后，減少征收率檔次、統(tǒng)一適用3%標(biāo)準(zhǔn)，不僅簡(jiǎn)化了稅制，更實(shí)現(xiàn)了稅收政策的連貫性與穩(wěn)定性，讓個(gè)人住房交易稅收規(guī)則更加清晰透明。

政策組合發(fā)力，激活二手房市場(chǎng)良性循環(huán)

從政策脈絡(luò)來(lái)看，此次增值稅調(diào)整是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“組合拳”的重要一環(huán)。2016年“營(yíng)改增”后，我國(guó)曾對(duì)不同城市、不同戶型實(shí)行差異化增值稅政策，北上廣深等一線城市對(duì)非普通住宅執(zhí)行特殊計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)。

2024年末，相關(guān)政策已實(shí)現(xiàn)優(yōu)化，北上廣深取消普宅與非普宅區(qū)分，增值稅征收方式與其他城市統(tǒng)一。此次新政進(jìn)一步將短期持有住房的增值稅率降至3%，徹底實(shí)現(xiàn)了全國(guó)范圍內(nèi)個(gè)人住房銷售增值稅政策的統(tǒng)一，打破了地域差異帶來(lái)的交易成本不均衡問(wèn)題，符合稅收中性原則，為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期的背景下，新政的出臺(tái)具有鮮明的現(xiàn)實(shí)意義。近期二手房?jī)r(jià)格同比跌幅連續(xù)擴(kuò)大，熱點(diǎn)城市領(lǐng)跌態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)預(yù)期較為疲弱，新房交易也出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象。

而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，要求從供需兩端發(fā)力，充分釋放居民剛性和改善性住房需求。此次增值稅新政精準(zhǔn)響應(yīng)了政策導(dǎo)向，通過(guò)降低交易成本激活市場(chǎng)活力，成為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵舉措。

多方普遍受益，新政將從多個(gè)維度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此前5%的高征收率導(dǎo)致交易成本居高不下，許多購(gòu)房者在湊齊首付后，還需承擔(dān)十幾甚至幾十萬(wàn)元稅費(fèi)，嚴(yán)重制約了交易達(dá)成。新政實(shí)施后，受稅費(fèi)成本抑制的需求將逐步釋放，尤其利好持有不滿2年的次新房流通，加快置換鏈條暢通，讓改善型家庭“賣舊買新”的意愿更強(qiáng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，稅費(fèi)降低不僅減輕了房東的出售壓力，也間接降低了購(gòu)房者的成本負(fù)擔(dān)，有助于形成“賣方愿意賣、買方買得起”的良性互動(dòng)。二手房市場(chǎng)的活躍將進(jìn)一步帶動(dòng)新房市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，有效化解庫(kù)存壓力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從存量時(shí)代向品質(zhì)時(shí)代轉(zhuǎn)型。疊加各地此前優(yōu)化的契稅、個(gè)人所得稅政策，當(dāng)前已形成有利于住房消費(fèi)的稅費(fèi)政策環(huán)境，將顯著增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

對(duì)于不同群體而言，新政的紅利將各有體現(xiàn)。對(duì)于剛需購(gòu)房者，稅費(fèi)成本的降低直接減輕了經(jīng)濟(jì)壓力，結(jié)合當(dāng)前相對(duì)低位的房?jī)r(jià)和寬松的信貸政策，入市門(mén)檻顯著降低；對(duì)于改善型家庭，置換成本的減少讓“以小換大”“以舊換新”更加便捷，有助于提升居住品質(zhì)；對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，交易活躍度的提升將優(yōu)化住房資源配置，讓房?jī)r(jià)逐步回歸合理價(jià)值區(qū)間，實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

人性化過(guò)渡安排，保障政策平穩(wěn)銜接

需要注意的是，新政還體現(xiàn)了人性化的過(guò)渡安排。公告明確，2026年1月1日前個(gè)人銷售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納的，符合本公告規(guī)定的可按新政執(zhí)行，確保了政策銜接過(guò)程中納稅人的合法權(quán)益，避免了因政策調(diào)整帶來(lái)的征管爭(zhēng)議。

這一細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)既保證了政策的剛性執(zhí)行，又彰顯了稅收征管的靈活性，得到了市場(chǎng)各方的認(rèn)可。

此次個(gè)人住房增值稅政策調(diào)整，是稅收法定原則在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生動(dòng)實(shí)踐，也是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、惠民生、促消費(fèi)的重要舉措。從減輕家庭購(gòu)房負(fù)擔(dān)到激活市場(chǎng)流通活力，從簡(jiǎn)化稅制到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，新政的多重效應(yīng)將在未來(lái)逐步顯現(xiàn)。

對(duì)于廣大購(gòu)房者和房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這既是政策紅利的釋放，更是市場(chǎng)信心的重塑。

來(lái)源 | 新華網(wǎng)、上觀新聞、羊城晚報(bào)

編輯 | 姜玉 函

責(zé)編 | 李雪