準(zhǔn)備賣(mài)房的人，可以留意最近新出的政策變化。

剛剛，關(guān)于二手房交易的增值稅規(guī)則出現(xiàn)了明確調(diào)整：房齡不滿(mǎn)兩年的，按成交價(jià)的 3% 征收增值稅；滿(mǎn)兩年的，直接免征。

看起來(lái)只是數(shù)字變化，但對(duì)真實(shí)交易成本的影響并不小。

過(guò)去的規(guī)則是：不管在哪個(gè)城市，只要房齡不滿(mǎn)兩年，統(tǒng)一按成交價(jià)的 5繳稅。

而現(xiàn)在，相當(dāng)于把稅率直接打了個(gè)折。

舉個(gè)直觀的例子：
一套成交價(jià) 300 萬(wàn)的房子，原本要交 15 萬(wàn)增值稅，現(xiàn)在變成 9 萬(wàn)，直接少了 6 萬(wàn)。

這不是“預(yù)期利好”，而是已經(jīng)落在賬面上的真金白銀。

那問(wèn)題來(lái)了：這條政策，會(huì)不會(huì)改變房?jī)r(jià)走勢(shì)？

結(jié)論先說(shuō)：對(duì)房?jī)r(jià)的定價(jià)邏輯，影響非常有限。

決定房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期走向的，從來(lái)不是某一項(xiàng)交易稅費(fèi)，而是更底層的因素——貨幣環(huán)境

在2026年真正有可能改變房?jī)r(jià)方向的工具，其實(shí)就三類(lèi)：

• 利率是否繼續(xù)下行
• 是否存在大規(guī)模貼息
• 是否出現(xiàn)明確的“收儲(chǔ)”行為

稅費(fèi)調(diào)整，更像是配套，而不是發(fā)動(dòng)機(jī)。

但短期內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)有沒(méi)有影響？有，但不一定是好壞分明。

積極的一面是：
賣(mài)方的成本下降了，定價(jià)空間隨之變大，部分房源更容易通過(guò)“讓一點(diǎn)價(jià)”促成交易，成交量有可能回暖。

但另一面也需要正視：掛牌量可能會(huì)明顯增加。

在房?jī)r(jià)上漲周期，減稅往往會(huì)助推價(jià)格上行——當(dāng)年某些城市取消豪宅稅，就是典型例子。

可在下行周期，情況恰恰相反：
稅費(fèi)下降，更多房東會(huì)選擇“趁機(jī)出手”，如果買(mǎi)方需求跟不上，供給增加反而會(huì)讓價(jià)格承壓。

為什么當(dāng)年要征收增值稅？

2016 年左右，房?jī)r(jià)快速上漲，
一方面，征稅本身“名正言順”；
另一方面，也是通過(guò)提高交易成本，抑制流動(dòng)性、鎖住房源。

這幾年，一線和強(qiáng)二線城市交付量激增，某種程度上，也正是高稅費(fèi)把大量房源“卡”在市場(chǎng)之外。

現(xiàn)在稅率下調(diào)，尤其對(duì)總價(jià)高、戶(hù)型大的房子影響更明顯，會(huì)促使一部分此前因稅費(fèi)猶豫的房東重新掛牌。

如果此時(shí)買(mǎi)方依然觀望，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)反而可能更偏向賣(mài)方競(jìng)爭(zhēng)。

所以，綜合來(lái)看，這是一條偏中性的政策。

說(shuō)得直白一點(diǎn)：它本身并不會(huì)推高房?jī)r(jià)，也談不上直接救市。

有人說(shuō)，既然房子不漲了，增值稅就該全部取消。

邏輯聽(tīng)起來(lái)簡(jiǎn)單，但現(xiàn)實(shí)操作中并不成立。

一次性全免，很可能帶來(lái)集中拋售，對(duì)本就脆弱的市場(chǎng)預(yù)期反而是沖擊。

政策只能一步步來(lái)，這次保留 3%，本身就是在“控節(jié)奏”。

但有一點(diǎn)，值得重視。

這條政策釋放的最大信號(hào)，并不在稅率本身，而在于態(tài)度

至少說(shuō)明：在當(dāng)前階段，穩(wěn)住房地產(chǎn)，仍然是明確目標(biāo)之一。

從這個(gè)角度看，它真正的“利多”，不在今天的賬單，而在接下來(lái)會(huì)不會(huì)有更多配套動(dòng)作。