房?jī)r(jià)一跌再跌，網(wǎng)上也總看到“斷供潮”“法拍房激增”的說(shuō)法，搞得人心惶惶。正好看到瑞銀最近出了一份相關(guān)的分析，咱們今天就結(jié)合這些信息聊聊：中國(guó)的房貸，暴雷的風(fēng)險(xiǎn)到底大不大？

先說(shuō)一個(gè)挺有意思的現(xiàn)象。

你可能覺(jué)得，現(xiàn)在政策放寬了，首付比例一降再降，大家應(yīng)該更愿意貸款買(mǎi)房了吧？

但數(shù)據(jù)恰恰相反。從2018年到2024年，愿意貸很多款（比如貸款額占到房?jī)r(jià)七成以上）的家庭比例，其實(shí)是在下降的。

這說(shuō)明什么？

說(shuō)明這些年來(lái)，大家買(mǎi)房子都更加謹(jǐn)慎，寧可多積攢些首付，也不愿意背負(fù)太多債務(wù)。

說(shuō)白了，現(xiàn)在核心問(wèn)題不是沒(méi)資格買(mǎi)，而是很多人覺(jué)得買(mǎi)不起，或者是對(duì)未來(lái)的收入、對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)沒(méi)信心。

所以?xún)H僅放開(kāi)限購(gòu)，效果或許真比較有限，關(guān)鍵還是得看看買(mǎi)房的實(shí)際負(fù)擔(dān)能不能降下去。

那隨著房?jī)r(jià)下跌，一個(gè)直接的擔(dān)憂(yōu)就來(lái)了：會(huì)不會(huì)有越來(lái)越多人的房子，變得“資不抵債”？也就是市場(chǎng)價(jià)跌得比剩下的房貸還少，成了所謂的“負(fù)資產(chǎn)”。瑞銀估算，今年這樣的房子大概有70萬(wàn)套，而到2027年，這個(gè)數(shù)字可能飆升到330萬(wàn)套。聽(tīng)起來(lái)挺嚇人的，對(duì)吧？銀行是不是要捏一把汗了？

先別急。

這里有個(gè)很重要的邏輯：房子成了負(fù)資產(chǎn)，不代表業(yè)主就一定會(huì)斷供。

想象一下，你買(mǎi)的房子市價(jià)跌了，但只要你工作收入穩(wěn)定，月供還得起，你會(huì)僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了就選擇斷供、讓銀行把房子收走嗎？

大概率不會(huì)。

因?yàn)閿喙┑暮蠊車(chē)?yán)重，征信壞了，以后貸款、出行甚至孩子上學(xué)都可能受影響。

要是還能夠撐得下去，大多數(shù)人都會(huì)選擇硬著頭皮堅(jiān)持。

這就和當(dāng)年香港的情況相差無(wú)幾，即便負(fù)資產(chǎn)的比例相當(dāng)高，真正違約斷供的實(shí)際上還是少數(shù)。

瑞銀的調(diào)查也支撐了這一點(diǎn)：目前只有大概1.2%的房貸借款人，月供超過(guò)了他們的月收入。也就是說(shuō)，絕大多數(shù)房主目前的現(xiàn)金流還是能覆蓋月供的。所以，從整個(gè)銀行系統(tǒng)來(lái)看，單純的住房按揭貸款，短期內(nèi)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性確實(shí)不高。

可是，這并不代表我們就能夠松懈警惕。真實(shí)的“灰犀牛”，極有或許隱藏在別的地方，也就是“經(jīng)營(yíng)貸”。

銀行支持小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)的貸款原本是“經(jīng)營(yíng)貸”，可前些年，特別是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)熱鬧的時(shí)候，有不少資金換了途徑，就流進(jìn)到樓市里面去了。

很多小企業(yè)主用它來(lái)炒房，尤其是在廣州、深圳這類(lèi)地方。

現(xiàn)在，麻煩來(lái)了。

第一，經(jīng)營(yíng)貸期限很短，平均也就兩三年，到期就得還本或者重新申請(qǐng)。

第二，它的規(guī)模非常龐大，有三十多萬(wàn)億。

瑞銀報(bào)告指出，2026到2027年將是一個(gè)還款高峰，大約有36萬(wàn)億的經(jīng)營(yíng)貸到期。

問(wèn)題就是，這些當(dāng)年拿經(jīng)營(yíng)貸來(lái)買(mǎi)房的人，很多剛好就買(mǎi)到了房?jī)r(jià)的高峰點(diǎn)上。

現(xiàn)在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普遍回調(diào)，廣州和深圳有的地方，甚至都快跌一半了，房子已經(jīng)大幅縮水了。

到期還錢(qián)的時(shí)候，他們從哪兒找這么多現(xiàn)金。

如果還不上，銀行就可能處置抵押的房產(chǎn)。

瑞銀預(yù)測(cè)，經(jīng)營(yíng)貸的違約率可能會(huì)遠(yuǎn)高于房貸，這可能導(dǎo)致幾百萬(wàn)套房子被迫流入法拍或二手房市場(chǎng)，給房?jī)r(jià)帶來(lái)更大的下跌壓力。

這才是更值得警惕的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

另外，不知道你注意到?jīng)]有，現(xiàn)在二手房的掛牌量是越來(lái)越多了。根據(jù)一些平臺(tái)的數(shù)據(jù)，從2022年到現(xiàn)在，主要城市的掛牌量增長(zhǎng)了約50%。雖然最近增速好像放緩了，但結(jié)合目前市場(chǎng)信心偏弱、房東降價(jià)意愿增強(qiáng)的情況來(lái)看，市場(chǎng)消化這些房子的壓力依然不小。

事情說(shuō)到這里，咱們可以稍微總結(jié)一下。就房貸本身而言，由于中國(guó)家庭普遍的還款習(xí)慣和對(duì)征信的看重，短期內(nèi)大規(guī)模暴雷、直接沖垮銀行系統(tǒng)的概率不大。銀行未來(lái)幾年可能需要多計(jì)提一些壞賬準(zhǔn)備，利潤(rùn)會(huì)受影響，但總體上應(yīng)該能消化。

不過(guò)，有兩件事咱們心里得有數(shù)。

第一，銀行整體是安全的，不代表每家銀行都安全。一些地方性小銀行，基礎(chǔ)薄弱、資產(chǎn)質(zhì)量相比較差，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力比較弱，它們面臨的壓力，比大型國(guó)有銀行大得多。因此，要是你有存款存放在小銀行，未來(lái)兩3年，或許可以考慮轉(zhuǎn)到更穩(wěn)健的大銀行，來(lái)尋求安穩(wěn)。

第二，也是更重要的一點(diǎn)：銀行安全了，不等于房?jī)r(jià)就穩(wěn)住了。

我們要理解政策可能的邏輯：管理層最關(guān)心的是金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，不讓風(fēng)險(xiǎn)蔓延到銀行。

房屋價(jià)值出現(xiàn)貶值情況，可是貸款仍然可以正常償還，這就被叫做軟著陸，要是大范圍出現(xiàn)斷供導(dǎo)致銀行手里全是壞賬以及法拍房，這樣便歸為硬著陸了。

所以，一旦確保銀行系統(tǒng)沒(méi)有崩盤(pán)的危險(xiǎn)，出臺(tái)強(qiáng)力政策“救房?jī)r(jià)”的緊迫性可能就會(huì)下降。

對(duì)房東來(lái)說(shuō)，最理想的局面或許是：銀行承受著一定的壓力（這樣才有動(dòng)力推動(dòng)政策支持），但又不至于真的出事。

在這個(gè)平衡之中，普通人的資產(chǎn)價(jià)值，可能就需要自己多擔(dān)待了。

總之，風(fēng)暴眼或許不在尋常的房貸月供上，但水下的暗流——尤其是龐雜的經(jīng)營(yíng)貸問(wèn)題，以及持續(xù)的市場(chǎng)信心疲軟——依然值得我們持續(xù)關(guān)注。

日子要過(guò)，月供要還，但多一份清醒的認(rèn)識(shí)，總能讓我們?cè)谧兓姓镜酶€(wěn)一些。