中國(guó)恒大，負(fù)債2.4萬(wàn)億，天文的數(shù)字背后，是曾經(jīng)的地產(chǎn)帝國(guó)，如今卻在高杠桿的祭壇上等待獻(xiàn)祭。

2023年，中國(guó)居民部門(mén)債務(wù)收入比攀升至140%，而這一數(shù)字在2008年還只是30%。當(dāng)房企與家庭同時(shí)被債務(wù)的繩索越勒越緊，一場(chǎng)不可避免的收縮正悄然而至。

從萬(wàn)人搶房的狂熱到房企暴雷的轟鳴，從消費(fèi)升級(jí)的幻夢(mèng)到以貸養(yǎng)貸的窘迫，這場(chǎng)持續(xù)二十年的高杠桿狂歡，終于迎來(lái)了它的終局。

黃金時(shí)代：地產(chǎn)造神運(yùn)動(dòng)與杠桿魔術(shù)

Part.1

“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)�！�這句2003年寫(xiě)入國(guó)務(wù)院文件的話語(yǔ)，開(kāi)啟了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年。

開(kāi)發(fā)商們很快發(fā)現(xiàn)了一個(gè)簡(jiǎn)單而暴利的商業(yè)模式——高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債。

某房企用“5986”模式（5個(gè)月開(kāi)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出8成、產(chǎn)品必須6成是住宅）詮釋了什么是高周轉(zhuǎn)；恒大則用“三高一低”（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本）展示了資本魔術(shù)的極致。

一塊價(jià)值10億的土地，房企只需自有資金3億，剩余7億靠“土地貸”；拿到地后立即抵押獲取“開(kāi)發(fā)貸”；項(xiàng)目剛啟動(dòng)就預(yù)售回款；資金回籠后不是完善項(xiàng)目，而是火速拿下更多土地。

這個(gè)循環(huán)如同魔法，讓房企規(guī)模呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。恒大從2009年銷售額僅303億猛增至2020年7232億，增長(zhǎng)近24倍；碧桂園從2007年上市時(shí)的150億躍升至2017年5508億，十年增長(zhǎng)37倍。

全民狂歡：消費(fèi)主義盛宴與借貸陷阱

Part.2

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商在杠桿的助推下高歌猛進(jìn)時(shí)，一場(chǎng)消費(fèi)革命也在普通中國(guó)人中間悄然上演。

“花明天的錢，圓今天的夢(mèng)”—— 這句曾經(jīng)陌生的口號(hào)，在信用卡、花唄、白條、網(wǎng)貸的輪番轟炸下，成為一代年輕人的消費(fèi)信條。

1998年出生的上海白領(lǐng)李曉（化名），月薪1.2萬(wàn)，卻背負(fù)著每月9000元的還款壓力�！皠傞_(kāi)始只是用花唄買一部新手機(jī)，后來(lái)辦了五張信用卡，現(xiàn)在每個(gè)月都在拆東墻補(bǔ)西墻�！�

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)90后群體債務(wù)收入比高達(dá)1850%，每個(gè)90后平均負(fù)債12萬(wàn)元。這些債務(wù)并非用于投資未來(lái)，而是消費(fèi)在過(guò)去。

奢侈品、網(wǎng)紅餐廳、海外旅行、最新電子產(chǎn)品...在社交媒體的推波助瀾下，消費(fèi)不再是滿足需求，而是身份認(rèn)同的手段。而金融機(jī)構(gòu)恰到好處地提供了這場(chǎng)盛宴的“燃料”。

共謀與共生：一場(chǎng)被設(shè)計(jì)的繁榮

Part.3

房地產(chǎn)高杠桿與消費(fèi)信貸爆炸并非孤立現(xiàn)象，而是同一模式在不同層面的體現(xiàn)。

地方政府依靠土地財(cái)政獲得收入，銀行通過(guò)房貸和消費(fèi)貸賺取利潤(rùn)，房企借助杠桿快速擴(kuò)張，家庭通過(guò)負(fù)債提升生活品質(zhì)——各方在這場(chǎng)游戲中似乎都是贏家。

“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、政府收入、銀行利潤(rùn)、家庭財(cái)富，在某個(gè)時(shí)期確實(shí)形成了多贏局面�！�一位資深銀行家坦言，“但這種模式的可持續(xù)性，建立在資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲和收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的前提上�！�

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的39%，而居民債務(wù)中53%來(lái)自房貸。房地產(chǎn)真正成為了“大到不能倒”的行業(yè)。

與此同時(shí)，全社會(huì)杠桿率一路攀升。2008年至2023年，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿率由141%上升至284%，幾乎翻了一番。這種增長(zhǎng)速度在世界主要經(jīng)濟(jì)體中前所未有。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)：當(dāng)潮水開(kāi)始退去

Part4

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”，標(biāo)志著政策風(fēng)向開(kāi)始轉(zhuǎn)變。

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)房企融資“三條紅線”政策，為房企杠桿率戴上了緊箍咒。2020年12月，央行建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”。

這些政策如同一把把利劍，刺穿了高杠桿模式的神話。

恒大首先撐不住了。2021年，恒大財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品爆雷，引發(fā)全國(guó)范圍的抗議潮。曾經(jīng)的中國(guó)首許家印，如今成了“保交樓”的責(zé)任人。

“過(guò)去那種靠不斷借錢來(lái)維持運(yùn)營(yíng)的模式行不通了�！�一位從恒大離職的高管表示，“銀行開(kāi)始抽貸，供應(yīng)商要求現(xiàn)款現(xiàn)貨，購(gòu)房者不敢買期房，整個(gè)循環(huán)一下子全斷了�！�

連鎖反應(yīng)：從天堂墜入地獄

Part.5

房企的困境很快傳導(dǎo)至整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，而抽貸與斷貸則成為壓垮眾多企業(yè)與家庭的最后一根稻草。

“抽貸如同釜底抽薪，讓本已艱難的企業(yè)雪上加霜。”一位中型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)痛心疾首。他所在的企業(yè)因?yàn)橐还P5億元的貸款被銀行突然收回，導(dǎo)致三個(gè)在建項(xiàng)目停工，引發(fā)供應(yīng)商連鎖討薪。

更為嚴(yán)峻的是，一旦某家銀行開(kāi)始抽貸，便會(huì)引發(fā)羊群效應(yīng)。其他銀行聞風(fēng)而動(dòng)，唯恐落后于人，導(dǎo)致正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也因資金鏈斷裂而陷入困境。

在個(gè)人層面，斷貸的殺傷力同樣驚人。29歲的王明（化名）因公司裁員失去收入來(lái)源，向銀行申請(qǐng)延期還款遭拒。“我不是不想還，是真的暫時(shí)還不上。一旦征信出問(wèn)題，將來(lái)再想貸款就難了。”

數(shù)據(jù)顯示，2023年商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良余額較2021年增長(zhǎng)215%，而消費(fèi)貸款不良率更是創(chuàng)下歷史新高。

抽貸斷貸的危害遠(yuǎn)不止于個(gè)體，它會(huì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中引發(fā)連鎖反應(yīng)：

·企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工、員工失業(yè)

·個(gè)人信用破產(chǎn)抑制消費(fèi)能力，進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)

·銀行不良資產(chǎn)上升導(dǎo)致信貸收縮，形成惡性循環(huán)

·市場(chǎng)信心受挫引發(fā)更廣泛的信用緊縮

家具、建材、家電等房地產(chǎn)下游行業(yè)訂單銳減；廣告、會(huì)展、中介等服務(wù)行業(yè)陷入寒冬；地方政府土地出讓金大幅下滑，公務(wù)員降薪傳聞不絕于耳。

更嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)作為信用創(chuàng)造引擎的功能正在失效。過(guò)去，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)抵押品價(jià)值上升，銀行更愿意放貸，從而創(chuàng)造更多信用，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。如今，這一過(guò)程正在反向運(yùn)行。

反思：我們?nèi)绾巫叩搅私裉欤?/strong>

Part.6

這場(chǎng)危機(jī)表面上是流動(dòng)性危機(jī)，實(shí)質(zhì)上是發(fā)展模式危機(jī)。

“把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，無(wú)異于飲鴆止渴�！�國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦多次警告。

然而，我們也不能因此將房地產(chǎn)一棍子打死。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著數(shù)十個(gè)上下游行業(yè)，影響著數(shù)千萬(wàn)就業(yè)崗位，仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

問(wèn)題的關(guān)鍵不在于房地產(chǎn)行業(yè)本身，而在于其發(fā)展方式。“我們不能因噎廢食，而要在去杠桿與保穩(wěn)定之間找到平衡點(diǎn)�！�一位金融監(jiān)管人士指出。

對(duì)于普通房企和家庭而言，簡(jiǎn)單粗暴的抽貸、斷貸帶來(lái)的危害可能比高杠桿本身更大。當(dāng)正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)因銀行抽貸而破產(chǎn)，當(dāng)有還款意愿的家庭因臨時(shí)困難而被斷貸，這種“一刀切”的做法會(huì)加劇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

更深層次看，這反映了我們對(duì)“發(fā)展”理解的偏差。GDP主義的增長(zhǎng)觀，使得我們過(guò)度依賴投資和消費(fèi)的數(shù)量擴(kuò)張，而忽視了質(zhì)量和可持續(xù)性。

房地產(chǎn)的過(guò)度金融化，使得房子從居住屬性異化為金融屬性；消費(fèi)信貸的過(guò)度擴(kuò)張，使得年輕人從量入為出滑向及時(shí)行樂(lè)。

一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家痛心疾首：“我們用了二十年的時(shí)間，建造了一個(gè)又一個(gè)地產(chǎn)帝國(guó)，也培養(yǎng)了一代靠借貸消費(fèi)的年輕人�，F(xiàn)在帝國(guó)正在崩塌，而年輕人則被困在債務(wù)的牢籠中�！�

出路：重構(gòu)發(fā)展邏輯與價(jià)值觀

Part.7

走出當(dāng)前困境，需要從根本上重構(gòu)發(fā)展邏輯。

首先，重新定義“增長(zhǎng)”的內(nèi)涵。從追求速度和規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量和可持續(xù)性，從物質(zhì)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展。綠色GDP、幸福指數(shù)等更豐富的指標(biāo)體系應(yīng)被納入考核。

其次，重塑房地產(chǎn)行業(yè)定位。房地產(chǎn)不應(yīng)再是宏觀經(jīng)濟(jì)的“調(diào)節(jié)器”和“助推器”，而應(yīng)回歸其提供居住空間的本質(zhì)功能。

第三，改革土地財(cái)政和稅收體系。降低地方政府對(duì)土地出讓金的依賴，建立可持續(xù)的地方財(cái)政收入體系。

第四，建立差異化的信貸政策。對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)、有市場(chǎng)前景的企業(yè)，應(yīng)避免簡(jiǎn)單抽貸；對(duì)于臨時(shí)困難的借款人，應(yīng)提供合理的寬限期和重組方案。

第五，加強(qiáng)金融監(jiān)管和消費(fèi)者保護(hù)。對(duì)各類金融創(chuàng)新實(shí)行“監(jiān)管沙盒”，防止過(guò)度金融化；同時(shí)加強(qiáng)金融教育和消費(fèi)者保護(hù)，避免弱勢(shì)群體陷入債務(wù)陷阱。

最重要的是價(jià)值觀的重塑。從追求“更多”轉(zhuǎn)向追求“更好”，從物質(zhì)占有轉(zhuǎn)向精神豐富，從個(gè)人享受轉(zhuǎn)向社會(huì)福祉。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，而這一數(shù)字在2000年僅為36.2%。過(guò)去二十年的快速城鎮(zhèn)化，為房地產(chǎn)高杠桿模式提供了歷史舞臺(tái)。

如今，當(dāng)城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)造神運(yùn)動(dòng)落下帷幕，當(dāng)消費(fèi)主義幻夢(mèng)漸漸清醒，我們不得不面對(duì)一個(gè)根本問(wèn)題：什么樣的發(fā)展，才是真正為了人民的幸福？

也許，答案就藏在那些不再被房貸壓得喘不過(guò)氣的年輕人笑容里，藏在那些不再盲目擴(kuò)張而專注產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)轉(zhuǎn)型中，藏在那些不再依賴土地財(cái)政而尋求多元發(fā)展的城市探索里。

高杠桿時(shí)代的葬禮，或許正是高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代的黎明。