12月30日晚，財政部、稅務(wù)總局兩部門發(fā)布“關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告”。根據(jù)公告，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 記者對比發(fā)現(xiàn)，此前，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。這意味著，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率從此前的5%下調(diào)到3%，降幅達40%。

資料圖 圖據(jù)IC photo

此次住房增值稅調(diào)整有何深意？12月30日，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴紅星新聞記者，新房和二手房市場開始分野、分化，導(dǎo)致“賣舊買新”循環(huán)受阻，這是市場疲軟的原因之一。新政策將緩解因為交易成本高而導(dǎo)致的賣房困難，從而促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

為何調(diào)整稅費政策？

專家：市場分化致“賣舊買新”受阻

李宇嘉表示，政策背景值得關(guān)注，包括近期二手房價格同比跌幅連續(xù)2個月擴大，止跌回穩(wěn)的壓力有所增加；會議強調(diào)取消對住房消費的不合理限制，降低交易成本；市場循環(huán)有所堵塞，突出表現(xiàn)在“賣舊買新”的置換型需求減少。二手房“剛需化、低總價”的特征明顯，新房“改善化、高總價”的特征明顯，新房和二手房市場開始分野、分化。

“新房方面，高總價房子越來越多，但近期消化明顯下降了，這與改善置換受阻有關(guān)�！崩钣罴谓忉尩馈�

為何調(diào)整稅費政策？李宇嘉表示，首先，新房和二手房市場開始分野分化，導(dǎo)致“賣舊買新”循環(huán)受阻。同時，為了取消不合理限制，降低交易成本，政策積極作為，降低稅費成為可選的政策。

其次，降低持有2年以內(nèi)住房的交易稅費，目的是降低交易摩擦，促進掛牌銷售。一些急需賣房的人，如果交易成本高，潛在的買家少，可能導(dǎo)致業(yè)主不得不大幅度降價出售，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

再次，以往全額5%征收增值稅，導(dǎo)致交易成本極高，一套300萬元的房子增值稅都要15萬元，無論對于剛需買家，還是置換賣家，都是巨大的成本。

“前期自上而下的紓困政策，重點在降低首付、降低利率。而稅費調(diào)整政策并不多，只有‘賣舊買新’免個稅，而增值稅只調(diào)整過一次。面對促進合理消費的市場訴求，促成了此次降稅。”李宇嘉這樣解釋。

政策將帶來哪些積極影響？

專家：降低房屋出售成本，促進市場良性循環(huán)

“此次政策最顯著的變化是增值稅征收率的下調(diào)。”上海易居研究院副院長嚴躍進表示，過去，個人銷售住房增值稅征收率按5%計算，如今調(diào)整為按3%計算，這一調(diào)整降低了房屋出售環(huán)節(jié)的稅費成本。

嚴躍進又以實際案例作出說明。他說，假設(shè)房屋出售價格為100萬元，但持有未滿兩年。在過去的政策下，按照5%的征收率計算，增值稅稅額相對較高，即5萬元，給房東出售房屋帶來較大壓力。新政策實施后，按3%的征收率計算，稅費成本明顯降低，即變?yōu)?萬元，直接減少2萬元，使得房屋出售的成本快速下降。

“征收率下調(diào)直接降低了房屋的出售成本，有助于提高房東出售房屋的積極性�！眹儡S進說，對于一些因稅費成本較高而猶豫是否出售房屋的房東來說，新政策可能成為推動其做出決策的重要因素，同時也可以更好地滿足其改善型住房的需求。這種換購行為不僅滿足個人對居住品質(zhì)提升的需求，也促進房地產(chǎn)市場從存量房向新房的流動，推動整個房地產(chǎn)市場的升級與發(fā)展。所以是支持改善型需求的重要支持政策，也有助于促進新房尤其是大戶型新房項目的去庫存。當(dāng)然，這樣的稅費成本減負也同樣對買家有好處。

“從宏觀和市場層面來看，通過降低二手房出售成本，能夠促進二手房市場的活躍，也使得一二手房聯(lián)動的效應(yīng)更加明顯。而二手房市場的活躍又會帶動新房市場的發(fā)展，形成良性循環(huán)。政策本身有助于促進市場循環(huán)機制的暢通和市場的向好發(fā)展。”嚴躍進說道。

紅星新聞記者 王辰元

編輯 歐鵬

審核 官莉