本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

深圳豪宅的開盤紀(jì)錄，在2025年尾聲被打破。

12月28日，深圳中信城開信悅灣（下稱“信悅灣”）迎來首開。開盤僅約2小時(shí)，項(xiàng)目累計(jì)成交金額突破100億元，刷新深圳樓市年度成交紀(jì)錄，成為年內(nèi)深圳年內(nèi)首個(gè)“速銷百億”的住宅項(xiàng)目。

從成交結(jié)構(gòu)看，項(xiàng)目頂層產(chǎn)品率先完成認(rèn)購。其中，兩套頂層復(fù)式總價(jià)分別約為2.5億元和1.87億元，在開盤不久后即成交。

這也是深圳樓市當(dāng)下“含金量”最高的樓盤之一。信悅灣要求驗(yàn)資2000萬元，參與認(rèn)籌需凍資500萬元，最低總價(jià)約5327萬元，頂層產(chǎn)品總價(jià)過億，套均總價(jià)約8436萬元。

在價(jià)格層面，信悅灣同樣改寫了市場刻度。12月22日，項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，備案均價(jià)約24.44萬元/平方米，刷新國內(nèi)新房市場備案均價(jià)紀(jì)錄。其中，建筑面積約658平方米的頂層復(fù)式產(chǎn)品，備案單價(jià)達(dá)到38萬元/平方米，超過此前深圳灣澐璽約35萬元/平方米的紀(jì)錄，成為目前國內(nèi)備案單價(jià)最高的新房產(chǎn)品。

淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒向時(shí)代周報(bào)記者表示，信悅灣的熱銷，首先與其地段屬性密切相關(guān)。項(xiàng)目位于深圳灣核心區(qū)，三面環(huán)海，本身就屬于深圳住宅市場中極為稀缺的濱海資源，在當(dāng)前市場環(huán)境下，這類核心地段的新增供應(yīng)本就有限。其次，信悅灣產(chǎn)品定位清晰，主力戶型面積大、總價(jià)高，目標(biāo)客群明確，尤其是頂層復(fù)式等產(chǎn)品，在市場上幾乎不存在直接可比對(duì)象，稀缺性進(jìn)一步放大了成交確定性。

他同時(shí)指出，從市場層面看，當(dāng)前深圳樓市呈現(xiàn)出明顯的“K型分化”特征。普通剛需及部分改善型項(xiàng)目仍面臨去化壓力，但核心區(qū)、高端住宅的需求相對(duì)穩(wěn)定，且對(duì)項(xiàng)目安全性、確定性的要求更高。近年來深圳一直豪宅供應(yīng)比較少，導(dǎo)致豪宅客戶形成積壓。在限價(jià)逐步退出后，具備地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品稀缺性以及明確執(zhí)行能力的項(xiàng)目，更容易率先被市場接住，信悅灣的成交表現(xiàn)正是這一趨勢(shì)的體現(xiàn)。

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這類關(guān)注度高的項(xiàng)目熱銷有望給市場帶來信心，也給市場一個(gè)信號(hào)——稀缺的頂級(jí)豪宅，深圳市場并不缺購買力，只是缺少好的產(chǎn)品。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

熱銷之外，項(xiàng)目本身的履歷更受關(guān)注。信悅灣所在的深圳灣東角頭片區(qū)，早年即被視為核心稀缺地段。該地塊三面環(huán)海，緊鄰深圳灣核心區(qū)，是深圳少有的成規(guī)模濱海住宅用地之一。從區(qū)位、景觀資源到城市界面來看，其價(jià)值在市場層面長期并不存在爭議。

但項(xiàng)目推進(jìn)并未一路順風(fēng)。據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，上世紀(jì)80年代初期，深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資成立深圳圳華港灣企業(yè)有限公司，將東角頭地塊作經(jīng)營碼頭之用。1999年，圳華港灣與深圳市規(guī)劃國土局達(dá)成協(xié)議，東角頭貨運(yùn)港口允許圳華港灣重建開發(fā)為綜合商業(yè)項(xiàng)目。

2013年深圳航運(yùn)改制期間，佳兆業(yè)通過收購多筆私人持股，以超過58億元的對(duì)價(jià)取得深圳航運(yùn)70%股權(quán)，從而間接掌控東角頭地塊。隨著佳兆業(yè)首次陷入流動(dòng)性壓力，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃再度中斷，地塊長期處于閑置狀態(tài)。

隨著圳華港灣30年經(jīng)營期于2014年屆滿，股東之間圍繞清算與土地處置的分歧進(jìn)一步激化。2016年啟動(dòng)的強(qiáng)制清算程序，更是將地塊開發(fā)拖入更長時(shí)間的僵局。

真正的下墜點(diǎn)，出現(xiàn)在2021年。當(dāng)年11月，佳兆業(yè)旗下理財(cái)產(chǎn)品陷入兌付風(fēng)波，此后佳兆業(yè)股債雙殺，流動(dòng)性問題再次暴露。在隨后一段時(shí)間里，信悅灣幾乎淡出銷售層面的輿論場。

而在與投資人的溝通交流會(huì)中，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成曾許諾，將拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行處置以回流資金。時(shí)代周報(bào)記者從投資人處獲悉，在初步擬定的兌付方案中，佳兆業(yè)拿出18個(gè)深圳項(xiàng)目進(jìn)行籌資，其中最重要的項(xiàng)目便是東角頭項(xiàng)目，也即當(dāng)下熱銷的信悅灣。

在開發(fā)主體信用受損、推進(jìn)路徑不清晰的情況下，信悅灣一度被移出了正常交易序列，進(jìn)入漫長的調(diào)整期。

改變這一狀態(tài)的，是2022年前后，央企中信系資金開始介入東角頭項(xiàng)目。2022年7月，佳兆業(yè)所持有的南山東角頭項(xiàng)目（信悅灣）、金沙灣國際樂園、佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣以及佳兆業(yè)科技中心等四個(gè)項(xiàng)目股權(quán)出現(xiàn)了變更，合作方均指向中信城開。這是中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務(wù)信托的模式進(jìn)行的合作，被視作是出險(xiǎn)房企紓困的一種新合作模式。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，在上述服務(wù)信托之中，中信銀行實(shí)際仍然以債權(quán)人身份存在；中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營；而項(xiàng)目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對(duì)應(yīng)收益后最終仍歸屬于佳兆業(yè)所有。

隨著新的治理結(jié)構(gòu)逐步落地，項(xiàng)目推進(jìn)重新獲得可執(zhí)行性，信悅灣得以重啟。這種變化，在開盤前已釋放出信號(hào)。

早在開盤前約一個(gè)月，信悅灣在深圳海上世界文化藝術(shù)中心舉行全球發(fā)布會(huì)。業(yè)內(nèi)人士注意到，郭英成低調(diào)現(xiàn)身嘉賓席，并未站在發(fā)布會(huì)核心位置。這一克制而短暫的出現(xiàn)，被視為拐點(diǎn)信號(hào)。

對(duì)于一個(gè)曾長期停滯、且在行業(yè)下行期高度敏感的項(xiàng)目而言，這樣的現(xiàn)身并非僅僅是銷售動(dòng)作，更像是一種階段性的確認(rèn)，意味著項(xiàng)目已脫離最不確定的狀態(tài)，至少不再是需要被回避的話題。

隨后，市場給出了結(jié)果。12月28日，信悅灣正式開盤。在價(jià)格體系完整、無明顯讓利的前提下，項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)完成百億成交，頂層復(fù)式率先被消化，多項(xiàng)價(jià)格指標(biāo)刷新紀(jì)錄。一個(gè)曾長期停滯、被視為高風(fēng)險(xiǎn)的頂豪項(xiàng)目，重新回到了深圳高端住宅的定價(jià)序列之中。

回頭來看，信悅灣的路徑并不復(fù)雜，卻足夠典型：高光起點(diǎn)、長期停滯、行業(yè)下行中的信用斷裂，以及隨后通過股權(quán)與治理結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)重啟。它的重返高光，并非一次偶然的市場情緒波動(dòng)，而是在完成關(guān)鍵結(jié)構(gòu)調(diào)整后，被市場重新接住的結(jié)果。

在深圳樓市深度分化的當(dāng)下，信悅灣的百億開盤，最終呈現(xiàn)出的不只是一次頂級(jí)豪宅的銷售成績，更是關(guān)于問題資產(chǎn)如何重新獲得定價(jià)權(quán)的解題思路。