來，直觀感受下，天津這幾年的戶型沖擊。

這是十年前某豪宅181平米戶型↓

這是現(xiàn)在某邊戶改造后的戶型↓

什么感受？

拋開戶型布局不同，單看這尺度貌似相差并不大。

都是三室兩廳兩衛(wèi)的設(shè)計(jì)。

前者南向采光面超過10米；后者也達(dá)到了11.7米，主臥還做了270°雙面屏落地窗。

包括客廳的尺度也是后者更勝一籌。

前者客廳開間4.4米；后者客廳開間5.1米，連廚房開間都做到了4.5米，并且所有臥室的開間也都在3米及以上。

但你若以為該戶型也是180多平米大戶型，那就大錯(cuò)特錯(cuò)。

該戶型建面實(shí)際上，僅109平米。

也就是說，兩個(gè)戶型足足相差了70多平米，驚人不？！

事實(shí)上，這在當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)不是個(gè)例。

城投格調(diào)觀棠花園建面約111平米洋房，比北岸中心143平米的實(shí)際尺度都大。

南向飄窗全贈(zèng)送，北向設(shè)備平臺(tái)和挑空也是送的。

宜禾海月府二期也空間大膨脹。146平米戶型既有開放式陽臺(tái)，又有露臺(tái)，開放式陽臺(tái)后期可以封起來。

宜禾海月府二期146平米戶型圖

金地上灣玖峯87平米小高，不僅能做出三室，而且還是雙衛(wèi)！

放在以前，這個(gè)面積段只能做兩室。

綠城尚玉蘭128平米戶型、中建悅廬桐溪127平米戶型，則都可以趕上傳統(tǒng)160平米的實(shí)際居住空間了。

綠城尚玉瀾128平米戶型圖

中建悅廬桐溪127平米戶型圖

之所以會(huì)這樣，究其原因主要在于，得房率“跳級(jí)”。

原來高層得房率一般也就70-73%，小高基本在75-78%，洋房能到80-83%。

反觀近幾年，在建筑規(guī)范多次放寬+產(chǎn)品內(nèi)卷不斷升級(jí)之下，可以“送”的越來越多，包括飄窗、設(shè)備平臺(tái)、挑空、開放式陽臺(tái)或露臺(tái)等。

有的甚至“疊加”送。飄窗“套”陽臺(tái)，設(shè)備平臺(tái)搭挑空……

以致于得房率大躍升。

不說四代住宅了，單三代新產(chǎn)品就足夠逆天。

現(xiàn)在，小高得房率都能在90%以上，洋房可以實(shí)現(xiàn)95-100%。

比如，中海玖萬里洋房得房率約95-96%；

綠城玉百合最高得房率99.8%；

建投東府小高得房率90%以上，洋房97%以上；

城投格調(diào)觀棠花園小高得房率近95%，洋房近100%；

金地上灣玖峯洋房綜合得房率約95%，

中交海河璽二期洋房最高得房率98.77%，小高最高92.71%，高層也能實(shí)現(xiàn)87.51%……

龍曜城|鳳鳴得房率全約100%，中建悅廬桐溪部分已超100%……

更有甚者，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)得房率超110%！

這已經(jīng)不是低公攤，而是負(fù)公攤。

關(guān)鍵還不用多花一分錢。

進(jìn)而，帶動(dòng)得買房邏輯也徹底變了。

原來，天津不成文的需求面積標(biāo)準(zhǔn)是：

剛需基本上80-100平米，剛改一般為100-120平米，中產(chǎn)是120-140平米，改善是140-180平米，豪宅為180平米以上。

但因?yàn)楝F(xiàn)在得房率已經(jīng)大幅提高，所有需求標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該重新定義。

基本可以“下探”10-20平米。

比如，剛需原來買90多平米，現(xiàn)在買80多平米就夠用。

中海長(zhǎng)林郡80平米已經(jīng)做出三室，其89平米戶型以及津鐵格調(diào)羅寧花園89平米、津鐵格調(diào)蘭頌89平米，都做出了三室雙衛(wèi)。

中產(chǎn)也不用必須“卡”120平米以上。

原來120平米是剛需頭、改善尾，但現(xiàn)在在高得房率的加持下，120平米基本已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)140平米的空間感，是妥妥的大改善。

所以現(xiàn)在中產(chǎn)只需買105-125平米左右就能實(shí)現(xiàn)原來想要的居住尺度。

這就是新時(shí)代下的新標(biāo)準(zhǔn)。

尤其對(duì)于置換客群來說，需要有清晰認(rèn)知。

原來大家換房都是在原來住的房子面積基礎(chǔ)上加一定面積，比如現(xiàn)在住100平米，想換個(gè)130平米的。

但現(xiàn)在這一慣性思維已經(jīng)打破。

換房不一定換大，可以等面積置換，也可能會(huì)換小。

就是因?yàn)榈梅柯矢撸挥锰岣叻勘久娣e，也能實(shí)現(xiàn)體感面積放大。