“我家房子空了好幾年，從沒享受過物業(yè)服務(wù)，我憑啥交物業(yè)費？”

“我偶爾才回家里住，大部分時間房子都空著，能少交點物業(yè)費嗎？”

生活中，不少業(yè)主都遇到過類似的困惑——房子空著沒住，既沒享受過保潔，也沒用過門禁，甚至和物業(yè)公司“素未謀面”，卻收到一筆筆物業(yè)費賬單。那么，空置房交物業(yè)費到底憑啥？法律又是怎么規(guī)定的？

典型案例

基本案情：

周先生與王女士婚后共同購買了一套房屋，從交房后就一直空著，從未實際入住。每季度物業(yè)公司都會發(fā)送物業(yè)費賬單，但夫妻倆認(rèn)為：一方面，物業(yè)是建設(shè)單位選的，自己又沒與物業(yè)簽合同，自然不用履行合同，另一方面，房子一直空著，自己沒享受過物業(yè)的服務(wù)，哪里來的道理還要付物業(yè)費呢？盡管物業(yè)公司多次溝通、催繳，但夫妻倆始終拒絕交費。物業(yè)公司無奈，只好將其告上法院。

裁判結(jié)果：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主周先生、王女士具有法律約束力。現(xiàn)在物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定提供了物業(yè)共用部分維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、公共秩序的維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主就理應(yīng)支付物業(yè)費。最終，法院判決周先生和王女士全額支付物業(yè)管理費。

法律對于物業(yè)費究竟是如何規(guī)定的呢？

以下知識點一起來學(xué)習(xí)吧！

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。其訂立須經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，并簽訂書面合同，是典型的商事合同。

沒有和物業(yè)簽過合同，也要交物業(yè)費嗎？

答：要交。即使個人未直接簽約，由建設(shè)單位、業(yè)委會簽訂的合同仍對業(yè)主有約束力。

物業(yè)服務(wù)合同并非“一對一”的個人協(xié)議，而是面向整個小區(qū)的“集體合同”。其簽訂主體可能是以下三類，均對業(yè)主有效：

1.業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主有效。

業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)簽約，代表著全體業(yè)主的意志，是合同自由的體現(xiàn)。盡管并非每一位業(yè)主都在合同上親筆簽名，只要物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會依法通過的決議與物業(yè)服務(wù)人簽訂的，就對所有業(yè)主具有法律約束力。

2.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有效。

新房交付時，若業(yè)主大會/業(yè)委會尚未成立，開發(fā)商會依法選聘物業(yè)公司并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。盡管業(yè)主非合同簽訂人，但前期物業(yè)服務(wù)合同讓尚不具備法定條件去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主，在第一時間就能夠享受必要的持續(xù)的前期物業(yè)服務(wù)，有利于維護(hù)交易秩序和業(yè)主利益，因此同樣被法律所支持。待條件具備，法律依然允許且鼓勵業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂新的合同，貫徹合同自由原則。

3.特殊情況：未成立業(yè)主大會的，多數(shù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同對拒簽合同的個別業(yè)主有效。

若小區(qū)因歷史原因未成立業(yè)主大會和業(yè)委會（如部分老小區(qū)），但多數(shù)業(yè)主已與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，個別業(yè)主的拒簽不影響合同效力。原因在于多數(shù)業(yè)主簽約的效力按照表決權(quán)理論事實上已經(jīng)等同于業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會簽約，代表了全體業(yè)主的意志。

沒有享受過物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費能否減免？

答：不能。物業(yè)服務(wù)是“公共產(chǎn)品”，不會因個別業(yè)主空置而停止。

物業(yè)服務(wù)是針對整個物業(yè)區(qū)域的公共部分和整體秩序提供的，而非某個具體業(yè)主的專屬服務(wù)。物業(yè)公司按照相關(guān)約定對小區(qū)進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生清理、治安巡邏，提供了這一系列的公共性的服務(wù)，實際上也是間接地向每一個業(yè)主提供了服務(wù)。到底是經(jīng)常居住還是空置處理、偶爾返回均屬于業(yè)主的自由選擇。這些服務(wù)并不會因為某一戶業(yè)主未實際居住而停止或減少。

什么情況下，能合法拒交或少交物業(yè)費？

答：如果物業(yè)服務(wù)人存在嚴(yán)重違約行為，例如完全未提供服務(wù)，或者服務(wù)存在重大瑕疵導(dǎo)致業(yè)主無法享受基本服務(wù)，業(yè)主可以據(jù)此進(jìn)行抗辯，作為不支付物業(yè)費的正當(dāng)理由。

但“房屋空置”或“不居住”本身并不屬于此類情形。實踐中，一人同時為多套房屋之業(yè)主的情況也較為多見，并不能因為其房屋空置或僅偶爾居住就減少或免除其繳納物業(yè)費的義務(wù)。如果支持不居住或不需要的業(yè)主減免承擔(dān)物業(yè)費，愿意足額支付物業(yè)費的業(yè)主將寥寥無幾，也將直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人無法正常提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同的目的無法實現(xiàn)，最終損害全體業(yè)主的共同利益。

空置≠免責(zé)：即使房子不住，物業(yè)費仍需按時繳納，否則可能面臨違約金、訴訟等法律風(fēng)險；

溝通有技巧：若對物業(yè)服務(wù)有意見，可主動聯(lián)系物業(yè)協(xié)商改進(jìn)方案，或通過業(yè)委會反饋；

保留證據(jù)：若物業(yè)公司服務(wù)確實不到位，注意拍照或錄像留存證據(jù)，以便后續(xù)維權(quán)；

法律底線：惡意拖欠物業(yè)費不僅影響個人信用，還可能被起訴，甚至被法院強制執(zhí)行。

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圖文：上海閔行法院

編輯：梅逸晨（實習(xí)）

初審：方佳璐

復(fù)審：何婷婷

終審：王婷婷

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